2016年中國主要城市房地產(chǎn)市場交易情報
城施策控風險，樓市成交穩(wěn)中有升
【導讀】
◆政策盤點：政策環(huán)境由松趨緊，因城施策嚴控市場風險
2016年房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了從寬松到熱點城市持續(xù)收緊的過程：兩會提出因城施策去庫存，但隨著熱點城市房價地價快速上漲，政策分化進一步顯現(xiàn)。一方面，熱點城市調(diào)控政策不斷收緊，限購限貸力度及各項監(jiān)管措施頻頻加碼，遏制投資投機性需求，防范市場風險；另一方面，三四線城市仍堅持去庫存策略，從供需兩端改善市場環(huán)境。同時，中央加強房地產(chǎn)長效機制建設，區(qū)域一體化、新型城鎮(zhèn)化等繼續(xù)突破前行，為行業(yè)長期發(fā)展積極構建良好環(huán)境。
◆市場需求：市場成交全年高位運行，同比增長19.72%
2016年樓市總體成交量較2015年上升19.72%。2016年，各類需求持續(xù)釋放，房地產(chǎn)交易高位運行，國慶前后多地樓市調(diào)控政策密集出臺，市場環(huán)境收緊，預期轉向，成交量高位下調(diào)。
◆庫存情況：年底庫存有所下降，北京降幅顯著
截至2016年12月末，中指監(jiān)測的主要城市庫存量較上月有所下降，降幅1.7%。重點監(jiān)測城市庫存下降的9個城市中，北京降幅最為明顯，蚌埠次之。庫存上升的城市中，蘇州庫存量增幅明顯。
1.2016樓市政策環(huán)境：政策環(huán)境由松趨緊，因城施策嚴控市場風險
2016年房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了從寬松到熱點城市持續(xù)收緊的過程：兩會提出因城施策去庫存，但隨著熱點城市房價地價快速上漲，政策分化進一步顯現(xiàn)。一方面，熱點城市調(diào)控政策不斷收緊，限購限貸力度及各項監(jiān)管措施頻頻加碼，遏制投資投機性需求，防范市場風險；另一方面，三四線城市仍堅持去庫存策略，從供需兩端改善市場環(huán)境。同時，中央加強房地產(chǎn)長效機制建設，區(qū)域一體化、新型城鎮(zhèn)化等繼續(xù)突破前行，為行業(yè)長期發(fā)展積極構建良好環(huán)境。
可以說，近一年多的房地產(chǎn)去庫存政策取得了積極效果，隨著市場交易的回升，三四線城市的庫存壓力也得到一定緩解。但同時應該看到，熱點城市房地產(chǎn)市場的敏感性及復雜性使其走勢明顯超出了預期范圍，房價地價非理性上漲會進一步加劇市場及金融風險。由此，中央經(jīng)濟工作會議提出，要把防控金融風險放到更加重要的位置，并進一步明確住房的居住定位。可以預期的是，在房地產(chǎn)市場分化的大格局下，地方調(diào)控也將延續(xù)分城施策的特點，在支持居民自住購房的同時更加注重抑制投資投機性需求，以防止熱點城市的泡沫風險及市場出現(xiàn)大起大落，短期政策的發(fā)力點將側重于通過各類措施“穩(wěn)定”市場環(huán)境，中長期則將通過鼓勵發(fā)展租賃市場以及各類金融財稅的改革，為房地產(chǎn)長效機制的建立奠定更穩(wěn)固的基礎。
2.2016樓市交易狀況：市場成交全年高位運行，同比增長19.72%
2016年樓市總體成交量較2015年增長19.72%。2016年，各類需求持續(xù)釋放，房地產(chǎn)交易高位運行，國慶前后多地樓市調(diào)控政策密集出臺，市場環(huán)境收緊，預期轉向，成交量高位下調(diào)。
成交：一線城市樓市總體成交量相比2015年下降4%，二線城市樓市總體成交量同比增長25%，三線城市樓市總體成交量同比亦上升29%。
價格：整體來看，受寬松貨幣環(huán)境、階段性供求緊張及地價上漲影響，2016年熱點城市房價快速攀升。在四季度多城調(diào)控政策密集出臺后，熱點城市的房價漲幅均出現(xiàn)回落。
表：2016年主要城市房地產(chǎn)市場交易情況
3.2017年樓市展望：宏觀趨穩(wěn)，調(diào)控深化，市場量價將回調(diào)
經(jīng)濟方面，國際政治經(jīng)濟環(huán)境的錯綜復雜將對中國的外貿(mào)經(jīng)濟產(chǎn)生直接影響，而國內(nèi)消費、投資需求的穩(wěn)定將保障經(jīng)濟實現(xiàn)較為穩(wěn)健的增長。貨幣信貸方面，考慮到國內(nèi)外環(huán)境，央行或?qū)⑦m度收緊國內(nèi)人民幣的流動性，以平衡人民幣幣值的穩(wěn)定，但2017年信貸政策有望實現(xiàn)更均衡分配，即加大對實體經(jīng)濟的信貸支持力度，適度加大三四線城市房地產(chǎn)信貸資源的傾斜。房地產(chǎn)政策方面，在強化房屋回歸居住屬性的同時，通過因城施策、精準調(diào)控和中長期的長效機制來推進住房體制建設。
市場表現(xiàn)仍將持續(xù)分化，預計2017年一二線城市銷售面積將下降，三四線趨穩(wěn)。具體來看， 2017年，我們預計一線城市的調(diào)整幅度將弱于二線。主要源于一線城市此前限購政策并未放開，此輪需求釋放較為平穩(wěn)。且一線城市潛在購買力充足，市場供不應求，預計政策收緊影響周期有限，全年降幅小于二線城市。二線城市在嚴格的調(diào)控政策下，部分非理性需求被抑制，加之需求透支，市場調(diào)整下全年銷售面積將出現(xiàn)明顯回落。2017年，對于三四線城市的去庫存支持政策將繼續(xù)發(fā)力，信貸資源等也有望向三四線城市傾斜。在政策支持下，預計2017年三四線城市銷售面積將保持平穩(wěn)。
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