武漢CBD項(xiàng)目之累 泛海控股定增縮水至119億的融資背后

從2002年成立武漢項(xiàng)目公司，至2007年正式接過地塊，再到今日，泛�？毓稍谠�經(jīng)的武漢王家墩機(jī)場(chǎng)上花去了約15年的光陰，近期，這一項(xiàng)目又泛起了波瀾。

在2017年1月17日，泛�？毓捎诠�告中透露，其擬將2016年非公開發(fā)行A股股票募資額度從原本的150億元下調(diào)至119億元，而中間被剔除的一項(xiàng)投資便是泛海武漢CBD項(xiàng)目中至今開發(fā)規(guī)模最大的住宅項(xiàng)目武漢蕓海園。

泛�？毓刹⑽粗苯油嘎缎薷陌l(fā)行預(yù)案的原因，但對(duì)比前后預(yù)案中對(duì)于使用金額介紹的差異，或者可以從中窺得一番究竟。

而把目光放至蕓海園所在的武漢CBD項(xiàng)目，此次波折只是這個(gè)龐大項(xiàng)目艱難前行的一個(gè)縮影。

據(jù)悉，武漢CBD項(xiàng)目總面積達(dá)267萬(wàn)平方米，建筑面積超1400萬(wàn)平方米，是泛�？毓射N售當(dāng)中的主力軍。但這個(gè)龐大的項(xiàng)目，從基建綠化到幾百米高的大樓，再到大型的地下空間，無(wú)不在考驗(yàn)著企業(yè)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)與融資能力。

150億融資縮水背后

按照泛�？毓稍�定的發(fā)行計(jì)劃，其2016年度非公開發(fā)行A股股票計(jì)劃募集資金為150億元，主要用于增資亞太財(cái)險(xiǎn)以及加快武漢項(xiàng)目的建設(shè)，其中投向武漢蕓海園、武漢泛海時(shí)代中心、武漢世貿(mào)中心B地塊、武漢泛海國(guó)際中心及武漢中心項(xiàng)目的資金分別為31億、26億、21億、17億元、15億元。

而根據(jù)泛�？毓烧{(diào)整后的發(fā)行計(jì)劃方案可以看到，去掉了武漢蕓海園項(xiàng)目后，其余四個(gè)項(xiàng)目可通過定增獲得的融資總金額約79億元，占據(jù)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額152.63億元約一半。

在泛�？毓傻墓�告中，并未具體提及調(diào)整融資規(guī)模的原因。

但值得注意的是，泛海控股此次定增，從2016年3月份的申請(qǐng)到2017年1月份調(diào)整額度，歷時(shí)長(zhǎng)達(dá)9個(gè)月還未正式發(fā)行。事實(shí)上，在2016年7月13日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)行審核委員會(huì)已就此次定增進(jìn)行了審核，確定此次非公開發(fā)行股票申請(qǐng)獲得審核通過。

不過，泛�？毓煞Q，彼時(shí)公司尚未收到中國(guó)證監(jiān)會(huì)的書面核準(zhǔn)文件，其將在收到中國(guó)證監(jiān)會(huì)予以核準(zhǔn)的正式文件后另行公告。

這與接近泛�？毓傻娜耸克�言相符，“公司定增的申請(qǐng)?jiān)?月份已經(jīng)通過，只是遲遲未拿到批文。”而今，批文未到，泛�？毓蓞s將發(fā)行預(yù)案縮減了31億元的融資額度，原因?yàn)楹危?/p>

有相關(guān)分析人士稱，上市公司降低融資額度或許與2016年下半年以來(lái)的再融資收緊有關(guān)。7月份，有報(bào)道指出，監(jiān)管層正在進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)于定增融資的監(jiān)管，不少定增融資項(xiàng)目被迫縮減融資額度。

而后11月相關(guān)媒體報(bào)道，針對(duì)當(dāng)時(shí)非公開發(fā)行股票出現(xiàn)下降傾向的情況分析指出，不少定增項(xiàng)目均被卡在發(fā)審會(huì)至核準(zhǔn)發(fā)行的環(huán)節(jié)，即項(xiàng)目過了發(fā)審會(huì)但沒有收到核準(zhǔn)發(fā)行的批文。

在修改后的發(fā)行預(yù)案中，泛�？毓刹�沒有提到縮減發(fā)行規(guī)模的原因，就此事，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體向泛海控股詢問，不過截至發(fā)稿，泛�？毓缮形从懈�詳細(xì)的回復(fù)。

不過，對(duì)比泛海控股修改前后的兩份非公開發(fā)行預(yù)案或者可以找到一些眉目。在新的發(fā)行預(yù)案中，泛海控股特別提及，定增資金投向的四個(gè)武漢項(xiàng)目為該公司旗下的非住宅類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。同時(shí)，募集資金不用于商品住宅業(yè)態(tài)的開發(fā)建設(shè)，不用于參與土地公開市場(chǎng)招拍掛獲取國(guó)有土地使用權(quán)或收購(gòu)?fù)恋仨?xiàng)目股權(quán)支出。

再翻看7月份的消息，證監(jiān)會(huì)官員在一場(chǎng)保薦機(jī)構(gòu)專題培訓(xùn)會(huì)議上指出，企業(yè)再融資募集所得資金不鼓勵(lì)用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行貸款，且募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。

CBD項(xiàng)目15年之累

據(jù)悉，蕓海園是泛�？毓稍谖錆h打造的第九個(gè)高端項(xiàng)目，同時(shí)也是目前泛海國(guó)際居住區(qū)內(nèi)體量最大的住宅項(xiàng)目。該項(xiàng)目總用地面積10.78萬(wàn)平方米，總建筑面積40.70萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資43.10億元。

除了原定的31億元融資，在7月份，泛�？毓晌錆h公司還向渤海國(guó)際信托股份有限公司申請(qǐng)了25億元的融資，其中的18.5億元便是用于蕓海園項(xiàng)目的開發(fā)。

雖然泛�？毓深A(yù)計(jì)該項(xiàng)目可為其帶來(lái)總銷售收入達(dá)75.18億元，銷售凈利潤(rùn)率21.41%。但如今這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)無(wú)法通過此次定增再次獲得融資輸血。按照宣傳資料，蕓海園原本預(yù)計(jì)在2016年下半年首次開盤，但目前尚未有項(xiàng)目開盤的消息。

而把目光放至蕓海園所在的武漢CBD項(xiàng)目中，蕓海園項(xiàng)目的遭遇只是這個(gè)龐大項(xiàng)目艱難前行的一個(gè)縮影。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，武漢CBD項(xiàng)目總面積達(dá)4000畝，總規(guī)劃建筑面積約1485萬(wàn)平方米，其中僅純住宅占比就達(dá)到44.3%。

泛海雖然自2002年已就該項(xiàng)目成立了武漢項(xiàng)目公司，但直至2007年7月廣州軍區(qū)空軍和武漢市政府達(dá)成協(xié)議，空軍王家墩機(jī)場(chǎng)4000 畝土地才確定分兩次由軍方移交地方。8月7日，第一批移交的3291畝土地正式交由武漢公司管理和使用。

9月，泛海控股才完成原漢口王家墩機(jī)場(chǎng)4000畝土地出讓合同簽約工作，土地出讓金約18億元，樓面地價(jià)僅在2000元/平方米左右。

而彼時(shí)剛拿到手的王家墩地塊，基本上沒有基礎(chǔ)設(shè)施，區(qū)域內(nèi)的道路、地下管道、電網(wǎng)、排水等基建均需從零開始建設(shè)。

及至2008年下半年，這個(gè)巨無(wú)霸項(xiàng)目方舉行了開工前的試樁儀式。同年10月，CBD項(xiàng)目中首個(gè)住宅項(xiàng)目泛海國(guó)際居住區(qū)櫻海園開工。

而在此次定增中提及的武漢中心，其實(shí)早在2009年9月便已開工，歷經(jīng)六年后于2015年封頂，建筑高度達(dá)438米。除此以外，定增另外輸血的三個(gè)項(xiàng)目武漢世貿(mào)中心B地塊、泛海國(guó)際金融中心及泛海時(shí)代中心則于2016年4月開工建設(shè)。

從項(xiàng)目規(guī)劃上來(lái)看，武漢世貿(mào)中心將與武漢中心組成的438米雙子塔；國(guó)際金融中心則由1棟200米國(guó)際5A甲級(jí)辦公樓、1棟辦公樓和1座店構(gòu)成；泛海時(shí)代中心則包括兩幢100米及兩幢200米的寫字樓。

除此之外，CBD項(xiàng)目還規(guī)劃了開發(fā)總量達(dá)262.1萬(wàn)平方米的地下空間。

雖然項(xiàng)目拿地金額按今時(shí)的地價(jià)來(lái)看確實(shí)便宜，但耗資巨大的基建工程與大型的商業(yè)綜合體、高樓、大型地下工程，使得項(xiàng)目的整體進(jìn)展顯得過慢。

同時(shí)，大型項(xiàng)目的開展也伴隨著不斷的融資輸血。據(jù)武漢公司8月份接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)透露，僅在2016年上半年，為開發(fā)武漢CBD項(xiàng)目寫字樓、住宅、商業(yè)等多個(gè)子項(xiàng)目，泛海就為此融資近200億元。

到了下半年，泛�？毓蛇�通過信托貸款、非公開發(fā)行（武漢公司）等方式為該項(xiàng)目計(jì)劃融資至少140億元。

不過，武漢業(yè)內(nèi)人士分析，在項(xiàng)目地下基礎(chǔ)工程逐漸輔設(shè)后，實(shí)際上項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程并不慢。而隨著項(xiàng)目近年的銷售逐漸回款，或許能在一定程度上能夠緩解資金上的壓力。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2015年泛�？毓衫塾�(jì)簽約銷售額150.84億元，其中武漢中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目（武漢CBD項(xiàng)目）的銷售額就有約66億元。

泛海武漢公司2016年的銷售目標(biāo)為57.65億元，計(jì)劃推貨量約為26萬(wàn)平方米。2016年上半年，該公司的銷售額達(dá)約48.9億元。不過，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2016年銷售排行榜，泛�？毓晌錆h公司已跌落前十榜單，這個(gè)門檻約為71億元。

截至2016年上半年，這個(gè)巨無(wú)霸項(xiàng)目尚有待開發(fā)土地面積63萬(wàn)平方米，總建筑面積（包括地上、地下）360.65平方米。而2016年上半年，在建（部分竣工）項(xiàng)目占地191.31，建筑面積達(dá)812.34平方米。

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