粥多僧少 昆明高檔寫字樓租金進(jìn)一步下滑

2015年下半年，云南房網(wǎng)曾對(duì)昆明寫字樓出租情況進(jìn)行調(diào)查，當(dāng)時(shí)昆明寫字樓的出租狀況已經(jīng)不太樂(lè)觀，不僅空置率大幅攀升，租金也從5年前的高峰下滑不少，某二環(huán)地段的5A甲級(jí)寫字樓，當(dāng)時(shí)的租金低至65元/平方/月起。而在2010年前后，同樣的寫字樓每平方租金高達(dá)100元。5年時(shí)間下降近40%。

距離云南房網(wǎng)上次調(diào)查寫字樓租金水平一年后，昆明寫字樓市場(chǎng)更加低迷，在銷售市場(chǎng)，寫字樓庫(kù)存日益嚴(yán)重，去化周期高達(dá)6年，而在租賃市場(chǎng)，寫字樓租金進(jìn)一步下滑。云南房網(wǎng)近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，昆明寫字樓租金水平比一年以前更低，大部分在租高檔寫字樓，包括萬(wàn)達(dá)雙塔、東方首座、鉆石廣場(chǎng)等，均或多或少下調(diào)了租價(jià)，主城四區(qū)一環(huán)邊甚至出現(xiàn)了55元/平方/月的低價(jià)，而一環(huán)內(nèi)5A甲級(jí)寫字樓的租價(jià)平均水平不到150元/平方/月。

昆明部分在租寫字樓價(jià)格

昆明大部分寫字樓租金下滑

2015年8月份，藍(lán)光昆侖中心在其微信上發(fā)布消息稱：5A甲級(jí)精裝寫字樓租金65元/平方/月起，最高可免半年租金。藍(lán)光昆侖中心地處南市區(qū)二環(huán)地段，鄰近萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，精裝5A甲級(jí)寫字樓以65元/平方/月的出租價(jià)格，創(chuàng)造了同地段同等寫字樓租金價(jià)格新低。

時(shí)隔一年半后，云南房網(wǎng)再次抽查了部分樓盤，發(fā)現(xiàn)相比2015年時(shí)，大部分寫字樓均下調(diào)了租價(jià)，包括萬(wàn)達(dá)雙塔、東方首座、世博生態(tài)城低碳中心、鉆石廣場(chǎng)等；只有少部分寫字樓，包括博欣采蓮灣、藍(lán)光昆侖中心上調(diào)了租價(jià)。

下調(diào)價(jià)格的寫字樓當(dāng)中，有的是明顯調(diào)整，比如東方首座、鉆石廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、世博生態(tài)城低碳中心等。其中，東方首座從2015年的151-175元/平方/月，下調(diào)至目前的130-160元/平方/月，降幅超過(guò)13%；鉆石廣場(chǎng)從80元/平方/月，下調(diào)至70元/平方/月，降幅也接近13%；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)則是下調(diào)了起價(jià)，從100元/平方/月起，下調(diào)至70元/平方/月起，降幅高達(dá)30%，是云南房網(wǎng)此次調(diào)查的寫字樓中租金降幅最大的；世博生態(tài)城低碳中心從2015年的90-120元/平方/月，調(diào)至平均100元/平方/月，降幅也達(dá)到了10%。

鉆石廣場(chǎng)實(shí)景圖

另有部分寫字樓，此前給出的租價(jià)是起價(jià)，但目前對(duì)外公布的價(jià)格已經(jīng)少了個(gè)“起”字。2015年時(shí)，廣基彩云里的租價(jià)是120元/平方/月起，但目前項(xiàng)目給出的租價(jià)是120元/平方/月；昆明廣場(chǎng)此前給出的租價(jià)是200元/平方/月起，目前置業(yè)顧問(wèn)介紹說(shuō)200元/平方/月是平均租價(jià)。

昆明在租寫字樓當(dāng)中，順城、俊發(fā)中心、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都算是昆明的標(biāo)桿寫字樓。網(wǎng)絡(luò)租售信息顯示，順城寫字樓目前的租價(jià)在150元/平方/月上下，實(shí)際成交租金則低于這個(gè)水平。和當(dāng)年租金水平最高時(shí)相比，順城的租金已經(jīng)有所下滑。順城地處南屏街黃金地段，寫字樓硬件和商務(wù)環(huán)境一流，既然連順城雙塔的租金都很難保持高位，更不用說(shuō)其他位置和形象不如順城雙塔的寫字樓了。因此其他幾個(gè)雖然也在一環(huán)黃金地段，但知名度不如順城雙塔的寫字樓，租金水平也都低于順城，比如廣基彩云里的租金為120元/平方/月，東方首座租金為130-160元/平方/月。粗略估算可知，目前昆明一環(huán)黃金地段5A甲級(jí)寫字樓的平均租金應(yīng)該在每平方米150元/月以下。

俊發(fā)中心位置雖然不在一環(huán)內(nèi)，但也算昆明標(biāo)志性頂級(jí)寫字樓之一，4年前俊發(fā)中心的租金還在150元/平方米以上，但目前的租金已經(jīng)下降到130元/平方。而目前昆明最高的寫字樓——西山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)雙塔，租金最高的樓層也不過(guò)150元/平方米。

一年半前，二環(huán)外藍(lán)光中心65元/平方米的租金已經(jīng)令人咋舌，但一年以后，目前一環(huán)邊的某高檔寫字樓已經(jīng)將租金拉低到了55元/平方米/月的價(jià)位，真是沒(méi)有最低只有更低。

昆明寫字樓存量不減反增 出租也困難

根據(jù)昆明銳理數(shù)據(jù)，2016年昆明寫字樓累計(jì)銷售47.95萬(wàn)方，與2015年相比大降3成；相應(yīng)地，昆明寫字樓的庫(kù)存也大幅增長(zhǎng)，截至2016年底，寫字樓庫(kù)存達(dá)到了293.64萬(wàn)方，相比2015年增加了11.66萬(wàn)方。可見，昆明寫字樓供大于求的結(jié)構(gòu)性矛盾仍然突出，售價(jià)和租金水平自然難有起色。

近兩年來(lái)，為加速寫字樓去庫(kù)存，昆明各區(qū)政府了出臺(tái)相關(guān)的鼓勵(lì)政策，對(duì)進(jìn)駐各區(qū)寫字樓的企業(yè)予以獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)可高達(dá)幾千萬(wàn)元。另外，有關(guān)機(jī)構(gòu)還對(duì)部分寫字樓的物管費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)貼，以降低企業(yè)入駐寫字樓的門檻，但盡管如此，由于目前國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不太樂(lè)觀，昆明市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)更加乏力，2016年上半年昆明GDP增速差點(diǎn)全國(guó)墊底，在這樣的形勢(shì)下，本地企業(yè)普遍經(jīng)營(yíng)困難，對(duì)高檔寫字樓的需求十分疲軟，去年來(lái)昆明寫字樓租金進(jìn)一步下滑正是這一狀況的寫照。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍舊處在低谷，加之昆明寫字樓供大于求的狀況短期難以改觀，未來(lái)昆明寫字樓的租金水平很有可能會(huì)進(jìn)一步下滑。

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