最近，戴德梁行發(fā)布了《2022年昆明房地產(chǎn)市場回顧》，報(bào)告稱，自2019年恒隆廣場投用后，昆明市甲級寫字樓已有近4年時(shí)間沒有新增供應(yīng)，供應(yīng)斷檔多年，所以昆明甲級寫字樓的出租率也有所提升。
但在報(bào)告發(fā)布之前，斷檔期實(shí)際上已經(jīng)結(jié)束，巫家壩的超甲級寫字樓——昆明中海國際中心已在3月1日舉行了落成儀式，未來以巫家壩多個(gè)總部大廈為主的一批高端寫字樓陸續(xù)落成，將對昆明寫字樓市場形成新一輪沖擊。
中海國際中心寫字樓已于3月1日落成（圖源中海官微）
除了中海國際中心寫字樓已落成并開始以全自持、純租賃模式開始招租運(yùn)營，巫家壩中交南亞總部大廈也在去年交付，目前已有銀行、互聯(lián)網(wǎng)公司等數(shù)家單位入駐。
在建總部項(xiàng)目進(jìn)度比較快的有中鐵建西南總部項(xiàng)目、招商蛇口的招商局西南金融中心和龍湖時(shí)代金融中心等。
中鐵建西南總部項(xiàng)目去年底封頂，已完成主體結(jié)構(gòu)施工，預(yù)計(jì)今年年底交付投用；招商局西南金融中心主樓和副樓的進(jìn)度也很快，副樓一月份完成封頂，上個(gè)月主樓主體結(jié)構(gòu)封頂，目前兩棟樓的玻璃幕墻都正在安裝施工，從進(jìn)度看，有可能在今年內(nèi)交付使用；龍湖時(shí)代金融中心的雙塔目前進(jìn)度為主樓12層、副樓42層。
僅這幾棟進(jìn)度較快的寫字樓，加起來的的建筑面積就將近50萬平米，但這遠(yuǎn)不是巫家壩寫字樓的全部，因?yàn)樽?017年確立在巫家壩建設(shè)總部基地以來，已經(jīng)有14個(gè)總部項(xiàng)目落地，包括綠地、中鐵建、中交、保利、中建股份、金茂、世茂、招商局、首創(chuàng)、龍湖、龍光、東航、楚雄建華、景成等省內(nèi)外企業(yè)都在巫家壩有寫字樓項(xiàng)目。
巫家壩已落成和即將落成寫字樓規(guī)模
據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，目前昆明市甲級寫字樓存量維持在約86萬平方米。也就是說，光是巫家壩這5個(gè)總部項(xiàng)目投用，就將把昆明甲級寫字樓的存量推高一個(gè)數(shù)量級，昆明寫字樓的總量、結(jié)構(gòu)和分布都將被徹底改變。
此外，昆明其他區(qū)域還有幾個(gè)在建的寫字樓項(xiàng)目，包括華潤中心（主樓）、永和廣場雙塔、樞紐曜城兩棟超高層寫字樓、 新希望商鼎大廈、海倫堡中央廣場寫字樓、復(fù)地云端商務(wù)廣場等，雖然這些規(guī)劃寫字樓以后也有可能部分用作酒店甚至改為公寓，但昆明寫字樓的總量將大幅增加是沒有疑問的。
巫家壩已有14家總部基地，是昆明最重要的CBD區(qū)域
新一輪寫字樓暴增將使本就不斷下滑的昆明高檔寫字樓租金進(jìn)一步大幅下探。
本來，雖然過去今年昆明甲級寫字樓新增面積很少，但由于存量較大，所以最近3年昆明甲級寫字樓的租金逐年下滑，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2020年昆明甲級寫字樓平均租金96.03元/平方米/月，2021年為85.64元/平方米/月，2022年下降為79.88元/平方米/月。三年降幅達(dá)到17%。
據(jù)云南房網(wǎng)了解，目前除了恒隆廣場、同德269等少數(shù)地標(biāo)寫字樓租金相對穩(wěn)定外，昆明不少寫字樓近年的租金降幅較大。比如萬達(dá)雙塔在網(wǎng)上掛出的出租房源，最低的僅為35元/平方米/月，高的也只到60元/平方米/月，順城雙塔前些年可以租到100元以上，現(xiàn)在掛出的租價(jià)低至65元，招銀大廈以前租金高達(dá)130-150元，現(xiàn)在105元就能租到。
在此背景下，巫家壩的寫字樓租金水平自然也不高，最近入市的中海國際中心寫字樓分為四個(gè)區(qū)，其中低區(qū)已開始招商，項(xiàng)目公布的平均租金為70元/平方米/月，比昆明甲級寫字樓平均租金又低了差不多13%。未來幾年巫家壩更多寫字樓投用后，70元/平米的月租金恐怕也很難維持。
由于巫家壩的寫字樓量大而且上市招租的時(shí)間比較集中，再加上巫家壩雖然定位是未來昆明中心、總部基地，可是因?yàn)榻ㄔO(shè)進(jìn)度較慢，基礎(chǔ)配套不佳，連道路都不太暢通，商務(wù)環(huán)境遠(yuǎn)不如昆明成熟商業(yè)區(qū)，這必然造成巫家壩寫字樓只能以低價(jià)格搶奪市場份額，預(yù)計(jì)在未來很長一段時(shí)間內(nèi)，巫家壩都將是昆明寫字樓市場的價(jià)格洼地，也將導(dǎo)致昆明高檔寫字樓租平的進(jìn)一步崩塌。
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