自去年以來，多個城市開始實行土拍熔斷機制，目前昆明也將引進該政策。3月28日，昆明市人民政府出臺《關(guān)于促進建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（以下簡稱《意見》），其中對于創(chuàng)新土地出讓政策方面，《意見》針對省市重點招商引資項目和城中村改造項目土地出讓提出了2條重要的建議，一是土地出讓時可實行熔斷機制，土地出讓中，報價超過該地塊最高限價時，中止出讓；二是可實行先報地塊規(guī)劃方案和價格，待方案通過后，方可參與買地。
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《意見》提出，“在省、市確定的重點招商引資項目和城中村改造項目國有土地出讓中可實行熔斷機制，土地招拍掛出讓中，出讓報價超過土地方案確定的出讓最高限價時，中止出讓，地塊出讓最高限價由土地委托交易方在土地儲備方案及土地交易方案中明確�！�
昆明市促進房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展政策
熔斷機制原本是用在股市當中，是指當股指波幅達到規(guī)定的熔斷點時，交易所為控制風險采取的暫停交易措施，即設(shè)置一個熔斷價格，使合約買賣報價在一段時間內(nèi)只能在這一價格范圍內(nèi)交易的機制。用在土地出讓上，就是賣家為出讓的地塊限定最高價，買家只能在這個價格之內(nèi)報價。也就是說，如果昆明市確定的重點招商引資項目和城中村改造項目在出讓時，交易時買家競價超過了限定的最高價，便中止地塊的交易。
實際上，自去年以來，國內(nèi)一線城市及部分二線城市樓市經(jīng)歷了上半年的升溫后，樓市趨緩、地王頻現(xiàn)、限購限貸、杠桿風險等成為房地產(chǎn)業(yè)的熱點問題。地王頻現(xiàn)成了去年上半年全國房地產(chǎn)市場的一大特征，全國50個主要城市冒出200余宗“地王”。高地價的頻現(xiàn)，也導致了蘇州、南京、鄭州、成都等多個城市開始施行土拍熔斷機制。
南京2016年8月份出臺新規(guī)，土拍全部實行網(wǎng)上交易，地價達到最高限價的90%時必須現(xiàn)房銷售；達到最高限價后仍有2家或以上則停止網(wǎng)上競價，改為現(xiàn)場搖號，“熔斷”宣告結(jié)束。
北京的土拍則是先限房價再競地價、然后競自持比例、最后競建設(shè)方案。2016年11月16日，北京土地市場也出讓了兩宗“限價”住宅用地，觸及最高限制地價后，競報自持商品住房面積比例，同樣也頂?shù)搅?00%的天花板，隨后轉(zhuǎn)入建設(shè)方案投報環(huán)節(jié)。
鄭州土拍的新辦法則是分區(qū)域，到達150%的熔斷點之后，部分區(qū)域是競房價，房價最低的拿。還有部分區(qū)域是在熔斷價至溢價200%的區(qū)間，各自再報一次價，精確到分，最接近平均價者得。
雖然昆明市的土拍熔斷政策尚未出臺具體細則，但從施行來的土拍熔斷機制的城市媒體報道來看，其目的都是讓開發(fā)商理性拿地，控制土地拍賣的溢價率，最終達到抑制房價過快上漲的目的。
除實行熔斷機制外，《意見》還提出：“可實行規(guī)劃方案招標與土地競價相結(jié)合的國有土地出讓方式，省、市重點招商引資項目及城中村改造項目土地出讓時，可按招投標程序?qū)σ?guī)劃方案進行入圍招標，經(jīng)招投標入圍后，方可參與國有建設(shè)用地使用權(quán)競買。”也就是說，開發(fā)商想要在招拍掛市場出手拿地，需要先報地塊規(guī)劃方案和價格，待方案通過后，方可參與買地。
據(jù)悉，近期昆明城中村改造項目土地出讓時，出現(xiàn)了開發(fā)商“半路搶地”的現(xiàn)象，此次《意見》中提出的先報地塊規(guī)劃方案和價格，方可參與買地的方案從制度上限定了地塊買家，有了這樣的政策，未來土地出讓時諸如近期昆明城中村改造項目土地出讓時，開發(fā)商“半路搶地”的現(xiàn)象幾乎不會發(fā)生。不過，針對土地熔斷機制，以及先定方案后拿地的兩個政策性意見目前暫未有細節(jié)性規(guī)定，昆明市有哪些地塊將會施行這兩個新方案暫不清楚。
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