這一兩年內(nèi)，昆明北市區(qū)的商業(yè)重心就要開始慢慢北移了。
經(jīng)過將近20年的高強度開發(fā)，北市區(qū)已經(jīng)是昆明住宅開發(fā)力度最大、人口密度最高的區(qū)域。但是這個片區(qū)商業(yè)配套卻沒能跟上住宅開發(fā)的腳步。迄今為止，北市區(qū)還沒有真正意義上的體量很大的商業(yè)中心在運營。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的五六個具有代表性的商業(yè)中心與北市區(qū)的住宅體量、人口數(shù)量都不相配，而且多數(shù)商業(yè)在運營上還存在不同程度的缺陷。
俊發(fā)城遠期規(guī)劃體量達千萬方，擁有大體量的商業(yè)（圖為俊發(fā)城百合苑實景圖）
不匹配的商業(yè)
自2002年被賦予昆明城市副中心的地位后，北市區(qū)就開始快速且高強度地進行房地產(chǎn)開發(fā)。有數(shù)據(jù)顯示，2005年北市區(qū)已有的住宅小區(qū)就達40多個。到2008年，北市區(qū)新建小區(qū)已經(jīng)有上百個。在高強度開發(fā)下，北市區(qū)成為了昆明常住人口比例相當(dāng)高的一個區(qū)域，2013年片區(qū)內(nèi)常住人口就已經(jīng)達到了近40萬人，現(xiàn)在可能還要更高。
但是，北市區(qū)的商業(yè)與區(qū)域的開發(fā)力度、居住人口所帶來的消費需求和消費能力顯然不在一個量級。片區(qū)內(nèi)目前正在運營的具有代表性的幾個商業(yè)中心很容易就能列舉完，無非就是嘉年華購物公園、中匯商業(yè)中心、欣都龍城、和諧世紀(jì)、北辰財富中心。
幾個標(biāo)志性的商業(yè)中心，就只有和諧世紀(jì)的體量稍大一些，大約有25萬方。其它幾個商業(yè)運營面積都不大，欣都龍城有8萬方，中匯商業(yè)中心5萬方，嘉年華購物公園和北辰財富中心各有4萬方，這5個商業(yè)中心體量加起來還不到50萬方。加上這些項目已經(jīng)投用的承擔(dān)商務(wù)功能的寫字樓面積，總量也不到100萬方。
而在北市區(qū)這些正在運營的商業(yè)中，還沒有一個能夠算得上體量很大同時輻射能力強的商業(yè)中心。和諧世紀(jì)商業(yè)體量雖然不小，但它的商業(yè)主要以餐飲為主，在業(yè)態(tài)布局上本身就不具備太強的輻射能力。其它幾個商業(yè)中心在運營上也都有不同程度的缺陷，要么業(yè)態(tài)規(guī)劃單一，很難挑起大梁去滿足數(shù)十萬人口一站式消費需求。要么商業(yè)布局、購物環(huán)境“老態(tài)”，與近幾年興起的商業(yè)中心相比落于下風(fēng)。這與北市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)力度顯然是極不匹配的。
商業(yè)中心往北推進
不過，好消息是，當(dāng)前在建或即將建成的俊發(fā)城、昆明湖、德潤朗悅灣、新時代廣場能夠直接帶動北市區(qū)商業(yè)配套的提升，它們都規(guī)劃有體量不小的商業(yè)。其中，德潤朗悅灣雖然體量最小，只有5萬方，但比北市區(qū)現(xiàn)有的嘉年華購物公園和北辰財富中心兩個標(biāo)志性商業(yè)中心都還要大。同一條路上，德潤朗悅灣不遠處的新時代廣場規(guī)劃有15萬方的商業(yè)，當(dāng)中就包括了愛琴海購物公園，其建成后對周邊的輻射能力可想而知。遠景規(guī)劃總建筑面積達1000萬方的俊發(fā)城擁有53萬方商業(yè)體量，總建面510萬方的昆明湖則規(guī)劃有30萬方的商業(yè)。
融城昆明湖實景
這幾個項目的商業(yè)體量加起來超過100萬方，是北市區(qū)現(xiàn)有的5個標(biāo)志性商業(yè)中心體量的兩倍。如果再算上寫字樓的量，恐怕也會有數(shù)倍的優(yōu)勢。
如今，新時代廣場的開業(yè)時間定在2018年下半年，德潤朗悅灣商業(yè)很快也會開業(yè)。也就是說，最快這一兩年內(nèi)北市區(qū)的商業(yè)中心、商業(yè)中心就要開始北移。再往北，俊發(fā)城和昆明湖總體量達到1500多萬方，兩個項目的交房高峰尚未到來，人口居住的上限也遠沒有達到。一旦建成，它們所能容納的居住人口將相當(dāng)龐大，一個俊發(fā)城就能容納20萬人口，昆明湖居住人口也將超過10萬人，從規(guī)模上來說已經(jīng)算是兩個小城市的概念。
德潤朗悅灣實景
這數(shù)十萬的人群未來都會是自身所居住項目商業(yè)的固定消費人群，加上對周邊樓盤消費人群的吸納，商業(yè)需求量不可預(yù)估。再有就是，俊發(fā)城享有地鐵2號線的2個站點，德潤朗悅灣和新時代廣場距離地鐵站也不遠，由于軌道交通的利好，片區(qū)內(nèi)商業(yè)輻射能力將會進一步被放大。上述種種因素都會成為推手無形中會將北市區(qū)的商業(yè)中心再往北推進，催生出商業(yè)新核。而北市區(qū)商業(yè)中心北移的過程就是這些項目建成運營的過程。
有意思的是，俊發(fā)城、昆明湖、德潤朗悅灣、新時代廣場剛好構(gòu)成了一個商業(yè)金三角，相距不遠的德潤朗悅灣和新時代廣場算作在同一個角上。而搬遷至北部山水新區(qū)辦公的盤龍區(qū)政府剛好就處在這個金三角的中心地帶。俊發(fā)城與盤龍區(qū)政府在地圖上的直線距離在一公里左右，昆明湖距區(qū)政府一公里多，德潤朗悅灣與區(qū)政府的距離不到一公里，新時代廣場遠一些，超過一公里。由此可以預(yù)見的是，未來北市區(qū)的商業(yè)中心和商業(yè)重心，將會在以新的盤龍區(qū)政府為核心，方圓一兩公里的范圍內(nèi)形成。
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