昆明公園住宅大起底：一直很緊俏入市就搶光

昆明的公園公園住宅項(xiàng)目越來(lái)越少了。

公園住宅，顧名思義，就是緊鄰公園，能夠享受到公園美景和良好環(huán)境的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。昆明是一座園林城市，市區(qū)內(nèi)有10多個(gè)公園，屬于公園比較多的城市，但由于部分公園要么面積太小，要么周邊缺乏土地，真正能夠形成地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公園并不多，因此，昆明的公園住宅一直在市場(chǎng)上處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，往往一推出就被一搶而空。

昆明早期公園物業(yè)的代表——翠湖俊園

昆明富人多愛(ài)傍公園

昆明開(kāi)發(fā)公園住宅的歷史并不短，早在上個(gè)世紀(jì)90年代末，翠湖就興起了昆明開(kāi)發(fā)公園住宅的第一個(gè)高潮——從1998年到2003年的短短5年間，翠湖邊先后開(kāi)發(fā)了翠康園、望湖雅筑、俊園、翠明園、太龍公館等多個(gè)項(xiàng)目，很快將翠湖邊可供開(kāi)發(fā)的地段瓜分殆盡，也很快形成了昆明的第一個(gè)富人區(qū)。

由于翠湖公園周邊的土地實(shí)在有限，加之位居市中心，只能建設(shè)多層和小高層住宅，產(chǎn)品類型比較單一，作為富人居住身份標(biāo)志的別墅和洋房型物業(yè)無(wú)法開(kāi)發(fā)，所以昆明的公園住宅開(kāi)發(fā)迅速離開(kāi)市區(qū)，一路向滇池而去，圍繞海埂公園和草海公園開(kāi)發(fā)濱湖別墅型物業(yè)，而另一路則向城市東北挺進(jìn)，圍繞金殿公園和世博園開(kāi)發(fā)森林坡地別墅與洋房，并最終形成了昆明的另外兩大富人區(qū)。

海埂公園和金殿世博園的公園物業(yè)開(kāi)發(fā)高潮出現(xiàn)在2000年到2008年之間，之后，隨著兩大公園周邊可開(kāi)發(fā)土地資源減少，公園住宅的供應(yīng)量便迅速減少。目前，海埂公園和世博園片區(qū)已經(jīng)有近10年幾乎沒(méi)有新盤(pán)入市了。

海埂公園附近的知名高檔公園住宅項(xiàng)目——滇池高爾夫別墅

除翠湖、海埂（草海）和世博園三大公園住宅聚集區(qū)，昆明也還有其他一些零星公園物業(yè)開(kāi)發(fā)，比如關(guān)上寶海公園的寶海豪庭、月牙塘公園旁的云康園、龜龍湖公園旁的翡翠灣等等，這些項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)當(dāng)年，也都是市場(chǎng)上相當(dāng)矚目的樓盤(pán)，價(jià)格明顯高出同期周邊其他項(xiàng)目，到目前為止，無(wú)論是早期昆明公園物業(yè)的代表作俊園，還是后期海埂公園一帶的滇池高爾夫別墅、金殿的公園道1號(hào)，甚至云康園、翡翠灣等，在二手房市場(chǎng)上也相當(dāng)緊俏，公園物業(yè)表現(xiàn)出非常明顯的保值增值效果。

只有不到1%的住宅屬于公園物業(yè)

為什么昆明公園物業(yè)在開(kāi)發(fā)當(dāng)年是市場(chǎng)上的明星，在交房入住多年后依舊非常搶手呢？市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，主要有兩個(gè)原因，一是公園物業(yè)的確有更好的品質(zhì)，無(wú)論環(huán)境還是產(chǎn)品，在同期樓盤(pán)中都屬于佼佼者。另外，昆明真正意義上的公園物業(yè)還是相當(dāng)稀缺。

如果從中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)全面進(jìn)入市場(chǎng)化的1998年算起，在過(guò)去20年里，昆明總共開(kāi)發(fā)過(guò)近千個(gè)樓盤(pán)，總建筑面積上億平方米，供應(yīng)住宅百萬(wàn)套，但真正意義上的公園住宅樓盤(pán)卻不到30個(gè)，約有不到1萬(wàn)套住宅，僅占過(guò)去20年昆明新增住宅數(shù)量的不到1%，這也就意味著，在過(guò)去20年里，昆明人每買(mǎi)100套住房，其中最多有1套會(huì)在公園旁邊。如果算那些真正比鄰公園，和公園基本零距離的樓盤(pán)，比例還要低得多。

正因?yàn)楣珗@物業(yè)稀缺，特別是真正的公園住宅難得一見(jiàn)，所以昆明公園住宅一經(jīng)推向市場(chǎng)，就會(huì)成為當(dāng)時(shí)的標(biāo)志性項(xiàng)目，即便價(jià)格高企，也會(huì)很快銷售一空。從俊園到陽(yáng)光海岸，從世博生態(tài)城到云康園，從無(wú)例外。

森林坡地公園住宅斷檔多年重現(xiàn)市場(chǎng)

最近5年，由于世博園和海埂公園周邊開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)減少，在這兩個(gè)區(qū)域，已經(jīng)多年沒(méi)有新項(xiàng)目問(wèn)世，新興公園物業(yè)多出現(xiàn)在環(huán)湖東路一帶的幾個(gè)濕地公園附近，比如西亮塘濕地公園、寶象河濕地公園等，都有新興公園住宅項(xiàng)目，呈貢新區(qū)也有部分公園住宅推向市場(chǎng)，但總的來(lái)說(shuō)，過(guò)去10年里昆明公園住宅的數(shù)量開(kāi)始大大減少，而且基本是滇池一帶的湖濱低密度公園物業(yè)項(xiàng)目，昆明公園物業(yè)的另一大主流產(chǎn)品——森林坡地樓盤(pán)，隨著世博園片區(qū)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度下降，已經(jīng)斷檔多年。

昆明森林坡地公園物業(yè)的標(biāo)志性項(xiàng)目——世博生態(tài)城

和滇池海埂一帶的平地公園物業(yè)不同，森林坡地別墅與洋房是最具昆明特色的公園物業(yè)類型之一，因?yàn)檫@些項(xiàng)目周邊多半是生態(tài)保持良好的森林，空氣質(zhì)量往往要更好，再加上坡地因素，建筑錯(cuò)落有致，無(wú)論是景觀視線還是私密性，都要超過(guò)滇池邊的同類平地項(xiàng)目，所以更受高端人群的青睞，但自從10年前此類項(xiàng)目的代表作——世博生態(tài)城銷售結(jié)束后，昆明已多年不見(jiàn)森林坡地公園物業(yè)，讓許多錯(cuò)過(guò)這個(gè)項(xiàng)目的昆明富裕家庭都感到十分遺憾。

四五個(gè)公園圍著一個(gè)樓盤(pán)——駱駝灣效果圖

值得欣慰的是，昆明森林坡地公園物業(yè)的開(kāi)發(fā)中斷近10年后，一個(gè)名為駱駝灣的項(xiàng)目將重啟森林坡地公園住宅的歷史。駱駝灣位于黑龍?zhí)镀瑓^(qū)，除了與項(xiàng)目一墻之隔的黑龍?zhí)豆珗@，這一區(qū)域還有其他4個(gè)公園，是昆明公園最為集中的板塊，因此駱駝灣的公園物業(yè)成色也更為充足。黑龍?zhí)秴^(qū)域由于土地稀缺，所以雖然公園眾多但公園物業(yè)卻很少，在昆明其他公園區(qū)，多半是四五個(gè)樓盤(pán)圍著一座公園，而在黑龍?zhí)�，卻是四五個(gè)公園圍著一個(gè)駱駝灣。

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