昨天（5月10日），昆明市公共租賃住房開發(fā)建設(shè)管理有限公開出一張以購代建“大單”，計(jì)劃采購7438套小戶型房源用作保障性住房。值得注意的是，這個“單子”設(shè)置的條件相當(dāng)苛刻，除了要求應(yīng)標(biāo)項(xiàng)目五證齊全，產(chǎn)權(quán)清晰以外，還對房源面積、項(xiàng)目可售住宅套數(shù)、交房時間以及配套做出了嚴(yán)格的限制。按照這些準(zhǔn)入門檻，昆明能滿足條件的項(xiàng)目可想而知不會太多。不過，可以預(yù)見的是，一旦這個“單子”完成對昆明住宅庫存的去化將會是一記助力。根據(jù)昆明銳理數(shù)據(jù)，去年昆明商品住宅月均消化5000余套，照此消化水平，昆明擬采購的7438套住宅相當(dāng)于一個多月的成交量。但由于都是50-90平米的小戶型，故而保守估計(jì)這張以購代建“大單”有望將昆明住宅庫存周期再縮短1個月。
昆明市級統(tǒng)建保障性住房剩余建設(shè)任務(wù)指標(biāo)“以購代建”招標(biāo)公告
準(zhǔn)入條件苛刻 開發(fā)商或望“單”興嘆
招標(biāo)公告顯示，此次以購代建“單子”將分為三個標(biāo)段進(jìn)行采購。其中，一標(biāo)段要求位于昆明市一環(huán)至二環(huán)之間，二標(biāo)段要求位于昆明市二環(huán)至三環(huán)之間，三標(biāo)段則是位于昆明市三環(huán)周邊（東郊、南郊、西郊、北郊）。而這三個標(biāo)段的房源都要求是具備銷售條件的現(xiàn)房或者是具備銷售條件并且能夠在一年半內(nèi)交房，毛坯和精裝均可。
這次采購對投標(biāo)房源的交房時間也做出了明確的要求：參與投標(biāo)房源為現(xiàn)房的，須在采購合同簽訂后30天內(nèi)交房，且交房后180天內(nèi)產(chǎn)權(quán)證和土地證（或不動產(chǎn)登記證）辦理完畢；參與投標(biāo)房源為期房的，要求在采購合同簽訂后18個月內(nèi)交房，且交房后180天內(nèi)產(chǎn)權(quán)證和土地證（或不動產(chǎn)登記證）辦理完畢。
公告還提出了更苛刻的條件。除了要求產(chǎn)權(quán)清晰，五證齊全外，投標(biāo)房源還要求“供應(yīng)商單個投標(biāo)房源項(xiàng)目預(yù)計(jì)可售住宅套數(shù)必須大于500套（含500套）”，同時還要滿足單套建筑面積在50、70、90平方米左右，并且70年產(chǎn)權(quán)住宅這兩個條件。
另外，對于投標(biāo)房源項(xiàng)目的交通、教育、商業(yè)配比、車位配比等也提出了具體的要求。教育方面，公告的要求是投標(biāo)項(xiàng)目要在幼兒園300米服務(wù)半徑內(nèi)，小學(xué)500米服務(wù)半徑內(nèi)，中學(xué)1公里服務(wù)半徑內(nèi)。交通方面，公告要求房源600米范圍內(nèi)應(yīng)有公交車線路及站點(diǎn)，或在1公里內(nèi)具備地鐵站點(diǎn)。商業(yè)配套方面要求在房源500米范圍內(nèi)具有大中型超市或生鮮超市、1公里范圍內(nèi)具有農(nóng)貿(mào)市場。車位配比則按照1個車位/100平方米的要求計(jì)算。
7438套以購代建大單確實(shí)誘人，但是“采購單”設(shè)置的門檻也非常高，這些條件疊加在一起，能夠邁入門檻的項(xiàng)目可想而知不會多。
僅五證齊全這一個條件就能將很多項(xiàng)目都排除在外。再加上近一年多來新建的住宅套三套四逐漸成主力，90平米以下的戶型在項(xiàng)目中的比例非常低，像50平米、70平米這樣的小戶型在住宅中就更加少見了。此外，這張“采購單”一標(biāo)段要求位于一環(huán)至二環(huán)之間，云南房網(wǎng)4月份曾做過一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，昆明二環(huán)內(nèi)只有10多個樓盤有住宅在售，單個樓盤剩余可售房源也就100多套，這不符合“單個投標(biāo)房源項(xiàng)目預(yù)計(jì)可售住宅套數(shù)必須大于500套（含500套）”的條件，由此可以判斷一標(biāo)段是很難有潛在投標(biāo)人的。再有就是配套和交房時間等方面的嚴(yán)格限制，能夠滿足條件的潛在投標(biāo)人恐怕沒有多少。
根據(jù)昆明公共資源網(wǎng)的招標(biāo)公告，其實(shí)該采購大單上個月就已進(jìn)行過第一次招標(biāo)，但三個標(biāo)段均因無人報名而流標(biāo)。這也說明并不是單子不夠有吸引力，而是準(zhǔn)入條件的繁多和嚴(yán)苛導(dǎo)致門檻極高，手中有庫存的開發(fā)商大多只能望洋興嘆。
招標(biāo)完成有望將昆明住宅庫存周期縮短1個月
公告提出的條件中有一條明確，參與投標(biāo)的項(xiàng)目須具備預(yù)售條件，那么也就是說這張“采購單”要消耗的就是昆明的住宅存量。
根據(jù)昆明銳理數(shù)據(jù)，去年全年昆明共成交61864套商品住宅，月均消化量為5000多套。照此消化水平，昆明擬采購的7438套住宅相當(dāng)于一個多月的成交量。但由于采購的都是50-90平米以下的小戶型，故而保守估計(jì)這張以購代建“大單”有望將昆明住宅庫存周期再縮短1個月左右。而昆明目前的住宅庫存去化周期不到10個月。
既然這筆“大單”對庫存去化是一記助力，那么對開發(fā)商來說也是“餡餅”般的存在。但問題是設(shè)置了如此多且苛刻的準(zhǔn)入條件，按照昆明的實(shí)際情況，大部分樓盤都會被排除在門檻之外，經(jīng)過各種條件層層過篩之后，剩下的滿足條件的項(xiàng)目還會有多少，答案可想而知。
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