時隔大半年，深圳房企中洲試水項目跟投機制的成都中洲里程項目將開盤入市了。
而這個項目就是去年9月13日，中洲首個宣布將實施跟投計劃的項目。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查悉，成都中洲里程名邸5月16日已獲得預(yù)售許可證，計劃于5月19日入市。
該項目是中洲在去年6月以總價4.02億、溢價率125.80%競得的成都成華區(qū)建材路臨西南汽貿(mào)商住地項目，樓面價7000元/平方米。資料顯示，該地塊位于成都火車東客站板塊，占地面積1.51萬平方米，容積率3.8，計容建面5.74萬平方米。
成都里程的跟投計劃
事實上，這些年“項目跟投”計劃在行業(yè)領(lǐng)先萬科、碧桂園已多加嘗試，而且已經(jīng)被多數(shù)企業(yè)認(rèn)同。因此有不少企業(yè)也在探索自己的“項目跟投機制”。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，深圳房企中洲于今年3月17日就發(fā)布公告稱，針對其惠州天御五期項目、無錫梁溪區(qū)第六空間東側(cè)地塊項目已經(jīng)分別制定跟投管理辦法，并擬實施項目跟投計劃。
但實際上，這并不是中洲首次推出項目跟投計劃。早在去年9月13日，中洲就已針對成都中洲里程項目發(fā)布相關(guān)跟投公告。
當(dāng)時的《成都中洲里程項目跟投管理辦法》透露，部分董事、高級管理人員以及自愿參與跟投的監(jiān)事將作為強制或自愿參與項目跟投的對象，共同投資項目公司。
公告還明確規(guī)定，跟投人員通過有限合伙企業(yè)進行投資，由有限合伙企業(yè)代表所有投資人對跟投項目進行投資，按照各有限合伙企業(yè)于項目公司的出資比例分享利潤或承擔(dān)風(fēng)險。
半年過后，今年3月18日，中洲披露了成都中洲里程項目跟投制的最新進展。目前，該公司各機構(gòu)參與跟投員工設(shè)立了4家有限合伙企業(yè)作為投資企業(yè)，對項目公司的出資占比分別為80%， 8%，8%和4%，出資總額為6000萬元。
此外，公告還特別解釋稱，“各合伙企業(yè)的投資資金均來源于員工個人自有資金，且中洲控股及下屬公司不向員工提供任何形式的借款及擔(dān)�！薄�
對于這一說法，中洲里程項目相關(guān)負(fù)責(zé)人曾回應(yīng)，合伙人的模式為企業(yè)員工所看好，成都項目員工跟投系屬于自愿行為。這也意味著在繼萬科、碧桂園等房企之后，中洲也正在落實合伙人制度。
中洲合伙人學(xué)了些什么？
目前，萬科以及碧桂園合伙人案例一直為行業(yè)借鑒和學(xué)習(xí)，隨著合伙人制度在行業(yè)中被效仿，他們的模式也常常被外界拿來與其他效仿的企業(yè)作分析對比。
據(jù)了解，目前房企“合伙人制度”的方式主要涉及項目跟投制與公司持股制兩個方面。而項目跟投作為房企合伙人制的一種操作手段，由于企業(yè)自身情況的不同，項目跟投范圍、跟投額度、風(fēng)險共擔(dān)機制也呈現(xiàn)出各自不同的特點。
有分析指出，在項目跟投范圍上，從一開始的萬科、碧桂園到后來的金地和當(dāng)代置業(yè)等房企都采用了“全員項目跟投+核心成員強制跟投”的方式，開創(chuàng)了房企項目跟投的主流。
萬科的跟投計劃細則顯示，對項目一線公司管理層和項目經(jīng)理強制跟投，一線公司管理層必須跟投所在公司所有新項目，項目經(jīng)理必須跟投本項目，其他員工則自愿跟投。
針對成都里程項目，中洲則是直接復(fù)制了萬科的做法。中洲去年9月的公告指，公司部分董事、高級管理人員以及自愿參與跟投的監(jiān)事成為強制或自愿參與項目跟投的對象，總部和成都公司核心成員強制跟投，其他員工自愿跟投。
在跟投額度上，中洲的員工跟投收益直接同合伙企業(yè)和個人的出資比例掛鉤，公司對各個合伙企業(yè)的持股比例也有所限定。其公告表示，公司持股比例不低于 80%，總部、成都公司強制跟投員工成立的有限合伙企業(yè)持股比例各不高于 8%，自愿跟投的員工成立的有限合伙企業(yè)持股比例不高于 4%，亦即員工跟投總額不超過20%。
而事實上，不同的企業(yè)對于合伙人跟投資金的比例有著不一樣的要求。
今年1月份，萬科對項目跟投制度作了第二次修訂，將原來跟投投資總額合計不超過項目資金峰值的13%調(diào)整為不超過項目資金峰值的10%，降低了跟投總額度上限。
盡管跟投制度經(jīng)過幾番調(diào)整，但和中洲明顯不同的是，萬科一直沒有強調(diào)員工跟投與公司跟投資金的比例關(guān)系。
相比之下，碧桂園“同心共享”計劃則由集團、區(qū)域分別成立一個投資平臺，跟投人員通過投資平臺參與跟投。在跟投比例上，集團員工要投資所有項目，占比不高于5%；區(qū)域總裁、項目經(jīng)理等僅須投資自己區(qū)域的項目，占比不高于10%；全部員工可跟投不高于15%的股權(quán)比例。
曾有業(yè)內(nèi)人士指出，萬科跟投人員的權(quán)益是根據(jù)項目資金峰值確定，而碧桂園的跟投機制是跟投資金與大股東同步同比例投入注冊資金與股東借款，更好實現(xiàn)了同股同權(quán)、同責(zé)同利。
不難看出，中洲給總部和成都區(qū)域公司的跟投對象設(shè)定不同出資比例的計劃，看起來更多是模仿了碧桂園的“分級共享”模式。
但除了向萬科與碧桂園有選擇性地學(xué)習(xí)外，中洲的合伙人制度似乎還有更多的參照企業(yè)。
在分紅及退出機制方面，資料顯示，萬科的跟投分紅時間在項目累計經(jīng)營凈現(xiàn)金流回正后，可分批次分紅。項目清算時可以退出，但中途不能轉(zhuǎn)售和退出。
而中洲3月18日的公告就明確規(guī)定惠州、無錫項目的分紅時間在項目公司的現(xiàn)金流為正且預(yù)計持續(xù)為正和項目公司的股東借款及利息已全部返還時，但于同天發(fā)布的成都里程項目跟投進展公告只表示“合伙企業(yè)按照各跟投員工的實際出資比例進行利潤分配”，并沒有明確分紅的時間節(jié)點。
中洲公告還顯示，在項目可售商品房銷售總面積達 90%以上（含商鋪，不含車位、車庫）且項目總包施工合同結(jié)算完成條件同時滿足時，各有限合伙企業(yè)可申請退出。這一點無疑是沿襲了金地此前的做法。
從目前看，中洲里程項目的具體收益情況還不得而知，但該模式顯然被業(yè)界所看好。5月2日，平安證券所發(fā)表的投資分析就表示，中洲控股期內(nèi)推出35.11億定增預(yù)案，全部用于地產(chǎn)項目投資，此外員工持股及項目跟投實現(xiàn)管理層、員工和股東利益綁定，銷售增速及規(guī)模均有提升。
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