“站前經(jīng)濟”難實現(xiàn) 昆明火車站周邊開發(fā)“紙上談兵”

前些年，昆明火車站片區(qū)的開發(fā)曾經(jīng)很受重視，無論是政府層面還是開發(fā)商方面都提出過很宏大的藍圖�？墒擒囌局苓叺牡禺a(chǎn)開發(fā)似乎并沒有按照預先所設(shè)想的軌道在走，陷入了“紙上談兵”，本身開發(fā)項目就不多，卻要么爛尾，要么根本沒動，已經(jīng)建成的具有一定商業(yè)規(guī)模的鑫都韻城，商業(yè)運營也沒有形成太大的影響。

曾經(jīng)號稱是昆明第一個樞紐中心價值綜合體的項目——鑫都韻城

車站周邊多個項目“紙上談兵”

“十一五”期間，由于官渡區(qū)開發(fā)重心的傾向，火車站片區(qū)被視作是昆明房地產(chǎn)開發(fā)新的增長極，從2005年開始，這一片確實也興起了很多以云南印象城、上海沙龍等為代表的房地產(chǎn)項目�？墒�，當時描繪的“站前經(jīng)濟”盛宴一直以來都沒有真正形成。

到目前為止，火車站周邊真正建成的帶有大規(guī)模商業(yè)的只有鑫都韻城。這個號稱是昆明第一個樞紐中心價值綜合體的項目，在45萬方的體量中建設(shè)11萬方的商業(yè)商務(wù)集群。然而，它在昆明并沒有形成太大的影響，去年還被曝出交房不到兩年住宅樓內(nèi)就冒出52家黑旅館。不僅如此，鑫都韻城的寫字樓空置率也偏高。商業(yè)雖然已經(jīng)開業(yè)，但項目所處位置受到了高架橋、盤龍江的阻隔，以及部分單行道路的制約，交通通達性不好，所以商業(yè)也沒能形成太大的聲勢，輻射能力不強。

昆明世貿(mào)中心地塊被當做停車場使用

更多的項目則是陷入了“紙上談兵”。與昆明火車站直線距離不到一公里世界貿(mào)易中心，先是在2012年舉行了開工儀式，后又在2014年的南博會期間高調(diào)亮相。該項目屬于佳華廣場酒店二期改擴建工程，建筑高度250米，規(guī)劃將建成集多功能國際會議中心、商務(wù)公寓、寫字樓、會所等為一體的標志性建筑�？墒牵�開工多年，世界貿(mào)易中心都沒能從藍圖中走出來，這塊地現(xiàn)在仍被當做停車場使用。

火車站周邊著名的爛尾樓鼎晟國際大廈

除了根本沒動的，火車站周邊還有一棟著名的爛尾樓——鼎晟國際大廈，這個項目從前還使用過三和大廈和春城雙子座兩個名字。2013年，項目易手云南鼎晟昌地產(chǎn)，但該地產(chǎn)公司也沒有徹底改變項目的爛尾命運，鼎晟國際大廈至今都沒拿預售證。截至目前，項目爛尾時間已經(jīng)長達17年。

不過，火車站片區(qū)也不是沒有受到過大開發(fā)商的青睞。兩三年前就有報道稱，招商曾就火車站旁邊的向陽旅社、鐵路局招待所地塊，與昆明軌道交通公司方面達成初步合作意向，當時外界還猜測招商在昆明的二號作品可能要落腳在火車站片區(qū)。但后來，這件事情也不了了之。

為何開發(fā)不起來？

火車站片區(qū)要么開發(fā)不起來，即便開發(fā)出來的也難上檔次，這不是昆明一個城市獨有的現(xiàn)象，在國內(nèi)很多城市都不同程度的存在。而火車站片區(qū)的開發(fā)之所以陷入如此尷尬的境地，既有歷史原因，也是客觀現(xiàn)實所決定的。

雖然現(xiàn)在的昆明火車站位于北京路中軸線上，地處二環(huán)內(nèi)，屬于昆明的城市中心區(qū)域。但是昆明站在最早建成通車的時候，它所處的位置還是昆明城市的邊緣地帶，密布很多農(nóng)村，而之后很長一段時間它也沒能成為城市開發(fā)的核心區(qū)域。這一歷史原因?qū)е铝嘶疖囌局苓吺�分雜亂，直到現(xiàn)在，人們對這一片的認可度也不太高。

而除了歷史因素，火車站周邊的土地通常會涉及到鐵路和地方雙頭管理問題�；疖囌九R近的區(qū)域原則上來說屬于鐵路部門管轄范圍，而鐵路的主要職能是保證客運和貨運列車的運輸效率和行車安全，這和地方管理的出發(fā)點不一樣。因此火車站周邊的土地整合起來有一定的難度。

另外，自從昆明高鐵車站開通之后，昆明火車站又面臨了新的矛盾。昆明的高鐵車站和很多城市一樣另擇址新建，而原有的火車站只開行普速列車。高鐵站和地鐵站的配套設(shè)施也懸殊巨大，昆明高鐵站是新建車站，各項配套設(shè)施都要好于昆明站，尤其是高鐵與地鐵的換乘可以實現(xiàn)無縫對接，而這一點昆明站并沒有做到，它和地鐵站點還被一座高架橋阻隔，只能從地下通道穿行。以上種種原因都會導致昆明站的影響力下，原有的客流量會被分成兩撥，大量的高端客流會主動分流到呈貢的高鐵車站，昆明火車站人流減少的同時還很難留住高端客流，這就會造成昆明火車站周邊商業(yè)價值下降。

好在昆明高鐵站和昆明火車站之間將開通聯(lián)絡(luò)線，這條聯(lián)絡(luò)線以洛羊鎮(zhèn)站為中心，可把昆明站、昆明南站，以及滬昆高鐵、云桂鐵路和中越、中老國際鐵路聯(lián)通在一起，未來一部分動車組會從昆明火車站開出發(fā)車，經(jīng)洛羊鎮(zhèn)往北直接駛?cè)霚�昆高鐵。這又會為昆明站片區(qū)的發(fā)展帶來一些有利的因素，至少能挽回一些之前失去的高端客流，對周邊商業(yè)是有利的�？墒牵�即便如此，昆明火車站周邊的地產(chǎn)開發(fā)短期內(nèi)恐怕也難以破局。

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