7月14日14:00，《銳理數(shù)據(jù)2017年半年報(bào)發(fā)布會(huì)》在恒大玖瓏灣營(yíng)銷中心舉行。新希望、碧桂園、藍(lán)光、萬(wàn)達(dá)、中鐵、實(shí)力、新城控股、遠(yuǎn)洋、萬(wàn)科、綠地、中鐵十一局、云南城投等100余家房企代表，近250余人來(lái)到發(fā)布會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)。
銳理半年報(bào)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)
發(fā)布會(huì)上，銳理數(shù)據(jù)昆明分公司總經(jīng)理梁彩霞從宏觀大環(huán)境、土地、住宅、商業(yè)和辦公的供銷存價(jià)，多維度、全面的解讀昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，同時(shí)還對(duì)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年的發(fā)展走向進(jìn)行了預(yù)測(cè)。
政策輔助之下 樓市走向會(huì)越加趨于理性
銳理數(shù)據(jù)昆明分公司總經(jīng)理梁彩霞用兩個(gè)關(guān)鍵詞概括上半年樓市
活動(dòng)當(dāng)天，現(xiàn)場(chǎng)爆滿，參會(huì)嘉賓都熱情高漲，不斷拍照錄像。梁彩霞首先站在大環(huán)境背景下，分析了2016年房?jī)r(jià)上漲的深刻背景是由于貨幣增發(fā)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振、寬松信貸政策以及地方債劇增。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快則引來(lái)史上范圍最廣、最嚴(yán)厲調(diào)控。一線城市及部分二線城市接連出臺(tái)限購(gòu)政策，為樓市降溫，樓市走向會(huì)越加趨于理性。但昆明并未出臺(tái)有效的限購(gòu)政策，政策相對(duì)來(lái)說(shuō)較為寬松，昆明樓市一時(shí)之間也較為火熱。
土地供銷兩旺 南市區(qū)與西市區(qū)為熱點(diǎn)區(qū)域
2017年上半年，昆明土地市場(chǎng)成果喜人，量?jī)r(jià)齊升，出現(xiàn)整體供銷兩旺的景象。因歷年關(guān)系土地供應(yīng)相對(duì)減少，但成交面積、單價(jià)、金額均有一定幅度上漲，土地市場(chǎng)一路飄紅。南市區(qū)和西市區(qū)為17年上半年土地供求熱點(diǎn)區(qū)域。鑫海匯、北大資源、恒大、金科等一線房企布局會(huì)展板塊；萬(wàn)達(dá)和新希望則將目標(biāo)轉(zhuǎn)向西市區(qū)；未來(lái)房地產(chǎn)熱門地區(qū)將圍繞廣福路和環(huán)湖東路沿線以及呈貢高鐵和東西三環(huán)地鐵附近。
目前昆明土地市場(chǎng)掛牌為主，透明度低，純住宅與純商業(yè)用地為主流供地方式。從掛牌價(jià)格來(lái)看，昆明土地市場(chǎng)利潤(rùn)空間高，但除去“外掛成本”，利潤(rùn)空間與拍賣價(jià)格差異不大。外來(lái)開(kāi)發(fā)商在昆明陷入“有錢拿不到地”的尷尬局面，為破局，多數(shù)外來(lái)開(kāi)發(fā)商采用合作開(kāi)發(fā)、收購(gòu)、城中村改造等多元化拿地方式。
梁彩霞分析西南5個(gè)城市的房?jī)r(jià)地價(jià)比
住宅量?jī)r(jià)齊升 去庫(kù)存整體狀態(tài)較好
商品住宅一直是市場(chǎng)購(gòu)買主力，上半年市場(chǎng)購(gòu)買力強(qiáng)勁且平穩(wěn)，使得商品住宅一直處于去庫(kù)存狀態(tài)，成交量及均價(jià)均有不俗表現(xiàn)。按照2017年上半年月均去化來(lái)算，商品住宅去化周期為7.6個(gè)月。而從今年5月開(kāi)始商品住宅均價(jià)正式邁入萬(wàn)元時(shí)代。整個(gè)供銷中，高層為供銷存主力，核心成交主力90~110㎡、均價(jià)80-100萬(wàn)。在眾多項(xiàng)目中，俊發(fā)城以銷售面積19.48萬(wàn)㎡及總價(jià)19.92億元均位居榜首。
商業(yè)庫(kù)存大 去化難度大
昆明為二線半、三線典型城市，庫(kù)存大，去化難度大。商業(yè)和商務(wù)體量尤為明顯，依舊較難翻身。目前商業(yè)存量為547萬(wàn)㎡，按照近半年的月均去化速度來(lái)看，需110個(gè)月（約9.1年）消化，庫(kù)存堪憂，商業(yè)供應(yīng)將放緩。上半年商業(yè)供銷呈貢區(qū)均占主力，置信銀河廣場(chǎng)商業(yè)銷售面積2.78萬(wàn)㎡及總價(jià)6.86億元均位居榜首。
寫字樓+公寓庫(kù)存堪憂 新政刺激樓宇經(jīng)濟(jì)迎來(lái)紅利時(shí)代
寫字樓雖然呈現(xiàn)了良好的去庫(kù)存狀態(tài)，但存量較大，去化任務(wù)仍然艱巨。公寓市場(chǎng)SOHO占88%，LOFT占12%，庫(kù)存巨大。近年，昆明開(kāi)始出臺(tái)一系列刺激樓宇經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新政，樓宇經(jīng)濟(jì)迎來(lái)巨大紅利時(shí)代。
預(yù)測(cè)：房?jī)r(jià)一路飆升，昆明或?qū)⒘疗鹁X(jué)線
在發(fā)布會(huì)的最后環(huán)節(jié)，梁彩霞分析了上半年的熱點(diǎn)項(xiàng)目分別是恒大玖瓏灣、俊發(fā)城、萬(wàn)科城市之光等十大項(xiàng)目。下半年值得關(guān)注的項(xiàng)目分別是融創(chuàng)瀾玥臺(tái)、金科江湖海、恒大濱河左岸、世博生態(tài)城·鳴鳳鄰里等十大項(xiàng)目。
梁彩霞正在分享下半年值得關(guān)注的項(xiàng)目
而對(duì)于今后下半年的樓市發(fā)展走向，梁彩霞也有獨(dú)到的見(jiàn)解。在上半年，中國(guó)樓市的限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)造成了打擊，成交頻次和流動(dòng)性進(jìn)一步降低。在房地產(chǎn)稅方面，預(yù)計(jì)未來(lái)將分時(shí)間批次、分具體方案逐步落地、區(qū)別執(zhí)行。
被嚴(yán)厲調(diào)控圍堵的投資需求和資金從核心城市“外溢”至其它城市，受此影響，上半年中國(guó)許多三四線城市房地兩市雙雙“逆勢(shì)”升溫。昆明政策持續(xù)寬松，大批投資客在昆置業(yè)，致使昆明房?jī)r(jià)一路飆升，樓市火熱，昆明或?qū)⒘疗鹁渚�。
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