高容積率、各自為政 昆明反思城中村改造缺失

昆明啟動(dòng)城中村改造至今已9年,9年來(lái),昆明城改快速推進(jìn),城市建設(shè)發(fā)生了巨大變化,但歷史遺留問(wèn)題也不小。日前,昆明市規(guī)劃局發(fā)布了《昆明“十三五”城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃成果》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)劃成果》),對(duì)昆明9年城改作出了三點(diǎn)反思,指出:昆明城改回遷安置房推進(jìn)緩慢;高容積率開(kāi)發(fā)方式影響了城市景觀風(fēng)貌;多數(shù)城中村改造缺乏與周邊建設(shè)協(xié)調(diào)性和系統(tǒng)性的考慮。對(duì)于現(xiàn)存的問(wèn)題,《規(guī)劃成果》也提出了相應(yīng)的解決辦法,表示要從推動(dòng)改造對(duì)象多樣化安置;加快“三改”工程建設(shè);“以購(gòu)代建”推進(jìn)棚戶區(qū)改造三個(gè)方面,有序推進(jìn)昆明城市更新改造。

昆明城中村改造項(xiàng)目譽(yù)峰國(guó)際

昆明城中村改造項(xiàng)目譽(yù)峰國(guó)際

昆明對(duì)9年城改提出三點(diǎn)反思

《規(guī)劃成果》中提出,昆明2008年啟動(dòng)城中村改造以來(lái),先后納入改造計(jì)劃的城中村共382個(gè),截至2015年,已有257個(gè)城中村完成規(guī)劃方案審批,涉及人口12.85萬(wàn)戶,昆明城改取得了一定成果。但由于拆遷難度加大、資金短缺、社會(huì)投資人退出機(jī)制未落實(shí)到位等原因,昆明城改推進(jìn)緩慢,一度出現(xiàn)停滯,存在很多問(wèn)題,具體包括以下三個(gè)點(diǎn):

首先是回遷房建設(shè)推進(jìn)緩慢。截止2015年,昆明31個(gè)城中村完成改造,170個(gè)城中村啟動(dòng)回遷房建設(shè),75個(gè)村514.25萬(wàn)方回遷房交付使用,安置被拆遷戶3.59萬(wàn)戶,總體上拆得多、建得少、建成少,原城中村居民長(zhǎng)時(shí)間不能回遷。

對(duì)于回遷房建設(shè)緩慢的問(wèn)題,昆明不少城改項(xiàng)目都存在這樣的問(wèn)題,比如沸城、譽(yù)峰國(guó)際、金恒財(cái)富廣場(chǎng)大宥城等項(xiàng)目,均因開(kāi)發(fā)商資金斷裂導(dǎo)致項(xiàng)目停工,被拆遷戶長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法回遷,回遷矛盾日益突出。

爛尾樓沸城

爛尾樓沸城

其次是由于城中村改造項(xiàng)目資金壓力巨大,高容積率的開(kāi)發(fā)方式對(duì)城市景觀風(fēng)貌造成了一定影響,同時(shí)也不利于城市人口向外疏解。

昆明曾于2009年出臺(tái)了《昆明建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批“二十不”規(guī)定》,規(guī)定不得新規(guī)劃建設(shè)板式(建筑面寬超過(guò)35米)高層建筑(特殊功能建筑除外);另一方面,由于城中村改造項(xiàng)目成本較高,高容積率城改項(xiàng)目極為普遍,在有限的土地上建設(shè)更多的房源。從而導(dǎo)致了高容積率、高密度的點(diǎn)式樓成了昆明城改項(xiàng)目的主流,很多項(xiàng)目的容積率在4-6之間,部分項(xiàng)目的容積率超過(guò)6以上,對(duì)城市景觀風(fēng)貌造成一定影響。

高容積率項(xiàng)目天驕北麓

高容積率項(xiàng)目天驕北麓

第三點(diǎn)反思是多數(shù)城中村改造都自成一體,缺乏與周邊建設(shè)協(xié)調(diào)性和系統(tǒng)性的考慮!兑(guī)劃成果》中對(duì)此進(jìn)行了舉例說(shuō)明,指出北市區(qū)在城改過(guò)程中,為了節(jié)省成本、加快工期,從而避開(kāi)了小莊村、金刀營(yíng)、羅丈村、任旗營(yíng)等城中村改造,導(dǎo)致北市區(qū)的建設(shè)不斷向北延伸,但主城區(qū)域新地塊和老村子并存,影響了北市區(qū)的整體城市形象,使北市區(qū)市政工程難以推進(jìn),同時(shí)打破了北市區(qū)由南向北有序開(kāi)展、成片開(kāi)發(fā)的建設(shè)思路。

三方面推進(jìn)昆明城改 二環(huán)內(nèi)原則上不再拆除重建

《規(guī)劃成果》指出,由于以上三方面的問(wèn)題,2015年,昆明提出分類(lèi)更新改造的新思路,一村一策,采取拆除重建、微改造、功能改變等多種模式實(shí)施改造,未來(lái)將從三個(gè)方面推進(jìn)昆明城市更新改造。

一方面是推動(dòng)改造對(duì)象多樣化安置。采取以購(gòu)代建等方式籌措房源安置被拆遷居民,縮短回遷安置周期,降低商品房庫(kù)存壓力;完善“政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)”、“貨幣化安置”、“以購(gòu)代建”等制度,推動(dòng)棚戶區(qū)改造對(duì)象多樣化安置。計(jì)劃已啟動(dòng)拆遷但未安置的城中村項(xiàng)目于2019年完成安置,納入改造計(jì)劃的城中村到2020年基本完成改造。

另一方面是加快“三改”工程建設(shè)。舊住宅區(qū)的改造采取綜合整治微改造、拆除重建的方式實(shí)施改造,計(jì)劃2016年全面啟動(dòng),2018年完成改造任務(wù)的90%,2020年全部完成舊住宅區(qū)改造。舊廠區(qū)的改造主要以利用老廠房發(fā)展文化現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主,計(jì)劃到2018年完成規(guī)劃任務(wù)的80%,2020年全部完成舊廠區(qū)改造。城中村改造要嚴(yán)格控制城市中心區(qū)的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度,對(duì)二環(huán)內(nèi)城改項(xiàng)目,除解決歷史遺留問(wèn)題外,主要以微改造為主,原則上不再新批拆除重建類(lèi)城改項(xiàng)目,計(jì)劃2016年全面啟動(dòng),2018年完成改造任務(wù)的80%,2020年全部完成。

最后是“以購(gòu)代建”推進(jìn)棚戶區(qū)改造。以購(gòu)代建工作堅(jiān)持政府主導(dǎo),采取公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判等方式選擇合適房源,同時(shí)多方籌措資金,購(gòu)置普通商品房用于安置棚戶區(qū)拆遷戶。

昆明城改9年的成果是毋庸置疑的,9年前的昆明還是一個(gè)由城中村堆積而成的“聚居區(qū)”,9年后的昆明城市建設(shè)不斷推進(jìn),高樓不斷崛起,城市樣貌發(fā)生了巨大改變。但是,城中村改造一度急于求成,對(duì)企業(yè)缺乏審核和監(jiān)管,以及市場(chǎng)的不穩(wěn)定因素等,造成了昆明城改歷史遺留問(wèn)題較大,目前大宥城、別樣幸福城、譽(yù)峰國(guó)際南亞之門(mén)、沸城、金恒財(cái)富廣場(chǎng)、天宇時(shí)代廣場(chǎng)等等一大波爛尾樓難以解決,便是昆明城改歷史遺留問(wèn)題的一個(gè)體現(xiàn)。

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