8月30日，融創(chuàng)中國控股有限公司就收購天津星耀股權(quán)及債權(quán)事項(xiàng)派發(fā)通函。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體翻閱公告發(fā)現(xiàn)，自5月12日宣布收購事項(xiàng)后，融創(chuàng)房地產(chǎn)于6月29日與天津融創(chuàng)、中航信托及天津星耀訂立框架協(xié)議，據(jù)此，天津融創(chuàng)同意向中航信托出售天津星耀5%股權(quán)，代價(jià)為2.42億元。
代價(jià)乃訂約方經(jīng)公平磋商厘定，占收購事項(xiàng)相關(guān)訂約方所協(xié)定天津星耀全部股權(quán)價(jià)值約5%。于出售后，天津星耀成為天津融創(chuàng)的聯(lián)營公司。
融創(chuàng)稱，由于該集團(tuán)與中航信托將會進(jìn)一步討論未來合作可能性，且該項(xiàng)出售并不包含向中航信托轉(zhuǎn)讓天津星耀的債權(quán)，相關(guān)方認(rèn)為代價(jià)只基于股權(quán)確定是合理的。該出售所得款項(xiàng)擬用作該集團(tuán)的一般企業(yè)用途。
因此，于轉(zhuǎn)讓5％股權(quán)后及截至最后實(shí)際可行日期，天津星耀分別由天津融創(chuàng)、昆明星耀及中航信托持股75％、20％及5％。
融創(chuàng)稱，根據(jù)2016年年報(bào)，于2016年12月31日，該集團(tuán)分別擁有總資產(chǎn)、總負(fù)債及資產(chǎn)凈值約人民幣2931.83億元、2577.72億元及354.11億元。
根據(jù)經(jīng)擴(kuò)大集團(tuán)未經(jīng)審核備考綜合資產(chǎn)負(fù)債表，經(jīng)擴(kuò)大集團(tuán)總資產(chǎn)將會增加約205.72億元至約3137.55億元、總負(fù)債將會增加約168.50億元至約2746.22億元以及資產(chǎn)凈值增加約37.22億元至約391.33億元。預(yù)期收購事項(xiàng)將會產(chǎn)生收益約21億元。
此外，根據(jù)合作協(xié)議，于日后按該集團(tuán)與昆明星耀按比例基準(zhǔn)進(jìn)行溢利分派前由天津星耀專門向昆明星耀同意分派四間別墅及若干其他資產(chǎn)。根據(jù)上述理由，董事認(rèn)為有關(guān)該等資產(chǎn)的安排將會為公平及合理。該集團(tuán)會將該等資產(chǎn)的相關(guān)價(jià)值約6114萬元入賬列為“非控股權(quán)益”，而該集團(tuán)向昆明星耀作出分派前仍控制該等資產(chǎn)。
董事認(rèn)為，收購事項(xiàng)對本集團(tuán)的短期現(xiàn)金流量產(chǎn)生負(fù)面影響，但不會對本集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債比率產(chǎn)生重大影響。
值得注意的是，通函中同時(shí)披露了戴德梁行所作的物業(yè)估值報(bào)告，報(bào)告顯示，于2017年6月30日，星耀五洲項(xiàng)目中完工未售部分、在建部分、待建土地部分市值共計(jì)約230.14億元。
8月29日，金地（集團(tuán)）股份有限公司發(fā)布中期業(yè)績報(bào)告顯示，因房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積減少，2017年上半年金地營業(yè)收入減少近一層，錄得127.11億元。
與此同時(shí)，銷售與利潤也實(shí)現(xiàn)大幅增長。數(shù)據(jù)顯示，前六月，金地實(shí)現(xiàn)銷售金額703.4億元，銷售面積375.0萬平方米，同比分別增長60.03%和29.71%；歸屬于母公司股東的凈利潤11.52億元，上漲近五成。
自去年首次突破千億大關(guān)后，年初再提出三年沖刺2000億元的目標(biāo)，在這場以規(guī)模為名的競賽中，金地或許仍需要通過謹(jǐn)慎布局、積極擴(kuò)張才能實(shí)現(xiàn)如此高速的增長。
營收下降一成 規(guī)模利潤同步上漲
數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入127.11億元，同比減少9.77%。
從具體業(yè)務(wù)來看，房地產(chǎn)開發(fā)營業(yè)收入109.38億元，與去年同期減少14.07%；物業(yè)出租營收3.70億元，同比增長12.71%；物業(yè)管理營收8.25億元，同比增長14.75%；其他業(yè)務(wù)營收4.32億元，同比增長100.98%。
就區(qū)域而言，華南區(qū)域營收37.92億元，排名第一位；東南區(qū)域和華東區(qū)域分別實(shí)現(xiàn)23.96億元和20.05億元，分列第二和第三位。
金地于報(bào)告中解釋稱，收入的減少主要由于房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積減少所致。2017年上半年，金地房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積90.73萬平方米，同比下降23.86%；結(jié)算收入109.38 億元，同比下降14.07%。
雖然營業(yè)收入同比錄得下降，但在銷售與盈利上，金地卻實(shí)現(xiàn)了大幅增長。報(bào)告期內(nèi)，金地實(shí)現(xiàn)銷售金額703.4億元，銷售面積375.0萬平方米，同比分別增長60.03%和29.71%；歸屬于母公司股東的凈利潤11.52億元，同比上升48.11%，該上漲主要得益于上半年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率增加。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，上半年，金地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為29.59%，較上年同期增加6.92 個(gè)百分點(diǎn)，在7大區(qū)域公司中，西部區(qū)域公司毛利率最高，為48.54%，比上一期毛利率增加18.63%，增幅也位居7個(gè)區(qū)域之首。
從具體項(xiàng)目看，天津藝城華府、上海嘉定世家、上海自在城、南京風(fēng)華雅居等項(xiàng)目銷售額超過20億元，廣州天河公館、廣州荔湖城、上海天境、上海都會藝境、武漢湖山境、杭州藝境、紹興自在城等項(xiàng)目銷售金額均超過10億元。
拿地?cái)U(kuò)張與債務(wù)結(jié)構(gòu)變化
在上半年規(guī)模與盈利均實(shí)現(xiàn)大幅增長的同時(shí)，金地也在積極補(bǔ)充后方糧草儲備。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，上半年，金地共獲取了32宗土地，總投資額約258億元，權(quán)益投資額約183 億元，新增土地儲備約445萬平方米，其中權(quán)益儲備約293萬平方米。
從具體區(qū)域來看，金地依然堅(jiān)持其深耕一線城市及強(qiáng)二線城市的布局策略，上半年，一線城市的總投資額占比30%，二線城市的總投資額占比58%，三四線城市的總投資額占比12%。
截止2017年6月30日，金地已進(jìn)入了全國37個(gè)城市，總土地儲備約3300萬平方米，權(quán)益土地儲備約1800萬平方米。
在實(shí)現(xiàn)703.4億合同銷售后，金地對全年的新開工和竣工計(jì)劃做了修訂，修訂后的全年新開工面積、竣工面積分別約為765萬平方米、624萬平方米。中信建投研報(bào)指出，此舉可保證金地下半年有近1400億的貨值。
除去規(guī)模與利潤的大幅增長，2017年上半年金地也在進(jìn)一步加大杠桿。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，截至報(bào)告期末，債務(wù)融資余額為413.93億元，較期初上升47.4億。
資產(chǎn)負(fù)債率為69.61%，剔除并不構(gòu)成實(shí)際償債壓力的預(yù)收賬款后，公司實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為 58.45%，凈負(fù)債率為40.75%，與年初相比，分別上漲10.9個(gè)和12.3個(gè)百分點(diǎn)。
全部有息負(fù)債中，依然以銀行借款和債券為主，分別占比53.31% 、44.51%，其他借款占比為2.18%；境內(nèi)負(fù)債占比94%，境外負(fù)債占比6%。長期負(fù)債比重也從78%略微下滑至72.21%。
值得注意的是，雖然負(fù)債率有所上升，但其債務(wù)融資加權(quán)平均成本依然維持穩(wěn)定，從4.52%微降至4.48%。
降低融資成本的同時(shí)，金地也表明，將加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理。報(bào)告期末，金地持有貨幣資金人民幣203.31億元，中信建投研報(bào)指出，該現(xiàn)金量為其一年內(nèi)到期負(fù)債的178%。
另外，截至2017年6月30日，金地獲得各銀行金融機(jī)構(gòu)授信總額人民幣1674億元，已使用銀行授信總額為人民幣226億元，尚剩余授信額度1448億元。
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