8月30日，融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司就收購(gòu)天津星耀股權(quán)及債權(quán)事項(xiàng)派發(fā)通函。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體翻閱公告發(fā)現(xiàn)，自5月12日宣布收購(gòu)事項(xiàng)后，融創(chuàng)房地產(chǎn)于6月29日與天津融創(chuàng)、中航信托及天津星耀訂立框架協(xié)議，據(jù)此，天津融創(chuàng)同意向中航信托出售天津星耀5%股權(quán)，代價(jià)為2.42億元。
代價(jià)乃訂約方經(jīng)公平磋商厘定，占收購(gòu)事項(xiàng)相關(guān)訂約方所協(xié)定天津星耀全部股權(quán)價(jià)值約5%。于出售后，天津星耀成為天津融創(chuàng)的聯(lián)營(yíng)公司。
融創(chuàng)稱(chēng)，由于該集團(tuán)與中航信托將會(huì)進(jìn)一步討論未來(lái)合作可能性，且該項(xiàng)出售并不包含向中航信托轉(zhuǎn)讓天津星耀的債權(quán)，相關(guān)方認(rèn)為代價(jià)只基于股權(quán)確定是合理的。該出售所得款項(xiàng)擬用作該集團(tuán)的一般企業(yè)用途。
因此，于轉(zhuǎn)讓5％股權(quán)后及截至最后實(shí)際可行日期，天津星耀分別由天津融創(chuàng)、昆明星耀及中航信托持股75％、20％及5％。
融創(chuàng)稱(chēng)，根據(jù)2016年年報(bào)，于2016年12月31日，該集團(tuán)分別擁有總資產(chǎn)、總負(fù)債及資產(chǎn)凈值約人民幣2931.83億元、2577.72億元及354.11億元。
根據(jù)經(jīng)擴(kuò)大集團(tuán)未經(jīng)審核備考綜合資產(chǎn)負(fù)債表，經(jīng)擴(kuò)大集團(tuán)總資產(chǎn)將會(huì)增加約205.72億元至約3137.55億元、總負(fù)債將會(huì)增加約168.50億元至約2746.22億元以及資產(chǎn)凈值增加約37.22億元至約391.33億元。預(yù)期收購(gòu)事項(xiàng)將會(huì)產(chǎn)生收益約21億元。
此外，根據(jù)合作協(xié)議，于日后按該集團(tuán)與昆明星耀按比例基準(zhǔn)進(jìn)行溢利分派前由天津星耀專(zhuān)門(mén)向昆明星耀同意分派四間別墅及若干其他資產(chǎn)。根據(jù)上述理由，董事認(rèn)為有關(guān)該等資產(chǎn)的安排將會(huì)為公平及合理。該集團(tuán)會(huì)將該等資產(chǎn)的相關(guān)價(jià)值約6114萬(wàn)元入賬列為“非控股權(quán)益”，而該集團(tuán)向昆明星耀作出分派前仍控制該等資產(chǎn)。
董事認(rèn)為，收購(gòu)事項(xiàng)對(duì)本集團(tuán)的短期現(xiàn)金流量產(chǎn)生負(fù)面影響，但不會(huì)對(duì)本集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債比率產(chǎn)生重大影響。
值得注意的是，通函中同時(shí)披露了戴德梁行所作的物業(yè)估值報(bào)告，報(bào)告顯示，于2017年6月30日，星耀五洲項(xiàng)目中完工未售部分、在建部分、待建土地部分市值共計(jì)約230.14億元。
8月29日，金地（集團(tuán)）股份有限公司發(fā)布中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，因房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積減少，2017年上半年金地營(yíng)業(yè)收入減少近一層，錄得127.11億元。
與此同時(shí)，銷(xiāo)售與利潤(rùn)也實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，前六月，金地實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額703.4億元，銷(xiāo)售面積375.0萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)60.03%和29.71%；歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)11.52億元，上漲近五成。
自去年首次突破千億大關(guān)后，年初再提出三年沖刺2000億元的目標(biāo)，在這場(chǎng)以規(guī)模為名的競(jìng)賽中，金地或許仍需要通過(guò)謹(jǐn)慎布局、積極擴(kuò)張才能實(shí)現(xiàn)如此高速的增長(zhǎng)。
營(yíng)收下降一成 規(guī)模利潤(rùn)同步上漲
數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入127.11億元，同比減少9.77%。
從具體業(yè)務(wù)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)業(yè)收入109.38億元，與去年同期減少14.07%；物業(yè)出租營(yíng)收3.70億元，同比增長(zhǎng)12.71%；物業(yè)管理營(yíng)收8.25億元，同比增長(zhǎng)14.75%；其他業(yè)務(wù)營(yíng)收4.32億元，同比增長(zhǎng)100.98%。
就區(qū)域而言，華南區(qū)域營(yíng)收37.92億元，排名第一位；東南區(qū)域和華東區(qū)域分別實(shí)現(xiàn)23.96億元和20.05億元，分列第二和第三位。
金地于報(bào)告中解釋稱(chēng)，收入的減少主要由于房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積減少所致。2017年上半年，金地房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積90.73萬(wàn)平方米，同比下降23.86%；結(jié)算收入109.38 億元，同比下降14.07%。
雖然營(yíng)業(yè)收入同比錄得下降，但在銷(xiāo)售與盈利上，金地卻實(shí)現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。報(bào)告期內(nèi)，金地實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額703.4億元，銷(xiāo)售面積375.0萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)60.03%和29.71%；歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)11.52億元，同比上升48.11%，該上漲主要得益于上半年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率增加。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，上半年，金地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為29.59%，較上年同期增加6.92 個(gè)百分點(diǎn)，在7大區(qū)域公司中，西部區(qū)域公司毛利率最高，為48.54%，比上一期毛利率增加18.63%，增幅也位居7個(gè)區(qū)域之首。
從具體項(xiàng)目看，天津藝城華府、上海嘉定世家、上海自在城、南京風(fēng)華雅居等項(xiàng)目銷(xiāo)售額超過(guò)20億元，廣州天河公館、廣州荔湖城、上海天境、上海都會(huì)藝境、武漢湖山境、杭州藝境、紹興自在城等項(xiàng)目銷(xiāo)售金額均超過(guò)10億元。
拿地?cái)U(kuò)張與債務(wù)結(jié)構(gòu)變化
在上半年規(guī)模與盈利均實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，金地也在積極補(bǔ)充后方糧草儲(chǔ)備。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，上半年，金地共獲取了32宗土地，總投資額約258億元，權(quán)益投資額約183 億元，新增土地儲(chǔ)備約445萬(wàn)平方米，其中權(quán)益儲(chǔ)備約293萬(wàn)平方米。
從具體區(qū)域來(lái)看，金地依然堅(jiān)持其深耕一線城市及強(qiáng)二線城市的布局策略，上半年，一線城市的總投資額占比30%，二線城市的總投資額占比58%，三四線城市的總投資額占比12%。
截止2017年6月30日，金地已進(jìn)入了全國(guó)37個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備約3300萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約1800萬(wàn)平方米。
在實(shí)現(xiàn)703.4億合同銷(xiāo)售后，金地對(duì)全年的新開(kāi)工和竣工計(jì)劃做了修訂，修訂后的全年新開(kāi)工面積、竣工面積分別約為765萬(wàn)平方米、624萬(wàn)平方米。中信建投研報(bào)指出，此舉可保證金地下半年有近1400億的貨值。
除去規(guī)模與利潤(rùn)的大幅增長(zhǎng)，2017年上半年金地也在進(jìn)一步加大杠桿。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢(xún)，截至報(bào)告期末，債務(wù)融資余額為413.93億元，較期初上升47.4億。
資產(chǎn)負(fù)債率為69.61%，剔除并不構(gòu)成實(shí)際償債壓力的預(yù)收賬款后，公司實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為 58.45%，凈負(fù)債率為40.75%，與年初相比，分別上漲10.9個(gè)和12.3個(gè)百分點(diǎn)。
全部有息負(fù)債中，依然以銀行借款和債券為主，分別占比53.31% 、44.51%，其他借款占比為2.18%；境內(nèi)負(fù)債占比94%，境外負(fù)債占比6%。長(zhǎng)期負(fù)債比重也從78%略微下滑至72.21%。
值得注意的是，雖然負(fù)債率有所上升，但其債務(wù)融資加權(quán)平均成本依然維持穩(wěn)定，從4.52%微降至4.48%。
降低融資成本的同時(shí)，金地也表明，將加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理。報(bào)告期末，金地持有貨幣資金人民幣203.31億元，中信建投研報(bào)指出，該現(xiàn)金量為其一年內(nèi)到期負(fù)債的178%。
另外，截至2017年6月30日，金地獲得各銀行金融機(jī)構(gòu)授信總額人民幣1674億元，已使用銀行授信總額為人民幣226億元，尚剩余授信額度1448億元。
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