砍價(jià)六折的富力，在收購萬達(dá)酒店資產(chǎn)這件事上，似乎并不如李思廉說的那么輕松。
9月19日，彭博社援引知情人士消息稱，富力地產(chǎn)正在尋求一筆119億元的境內(nèi)擔(dān)保貸款，期限為七年，目的是為收購萬達(dá)77間酒店的事項(xiàng)提供資金支持。同時(shí)，富力將以收購的萬達(dá)酒店資產(chǎn)作為擔(dān)保。
與這一傳聞相左的是，在2017年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，李思廉曾稱收購酒店資產(chǎn)采用的是內(nèi)部資金，對(duì)負(fù)債率沒有影響。
業(yè)內(nèi)人士分析稱，以目前富力凈負(fù)債率193%、資產(chǎn)負(fù)債率80.7%來看，一旦富力不得不融資償款，在2018年1月完成最后一筆還款壓力下，富力的資產(chǎn)負(fù)債表將進(jìn)一步承壓。
對(duì)此消息，富力地產(chǎn)相關(guān)人士并未回復(fù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體的求證。
“買買買”模式
從77家酒店的收購價(jià)來看，富力似乎只賺不賠，除了六折砍價(jià)技能外，由于這次收購的酒店資產(chǎn)采取的是先剝離再收購，收購價(jià)之外并不帶有債務(wù)。
自收購以來，富力管理層已多次表態(tài)，以減輕外界對(duì)這筆交易給財(cái)務(wù)帶來影響的擔(dān)憂。不管是董事長(zhǎng)助理胡杰在電話會(huì)議中所透露的，還是如業(yè)績(jī)會(huì)上李思廉所稱，富力將以內(nèi)部資源支付這筆199億的交易。
這個(gè)邏輯便是，萬達(dá)77家酒店的凈資產(chǎn)為331億元，但僅需199.06億的收購價(jià)，收購后富力凈資產(chǎn)反而將增加100多億元，進(jìn)爾改善富力資產(chǎn)負(fù)債率水平。胡杰曾詳細(xì)地分析，富力2016年資產(chǎn)負(fù)債率79.9%，交易完成后將降為74.9%-75%。
加上還款期限的設(shè)置，這筆交易跨越了2017年，對(duì)富力2017年的資產(chǎn)負(fù)債率影響有限，利于收購方減少資金壓力。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱，按照收購萬達(dá)酒店資產(chǎn)的計(jì)劃，富力在簽署協(xié)議的2個(gè)工作日內(nèi)需向萬達(dá)支付20億元可退回按金。而后，在萬達(dá)完成旗下77家酒店資產(chǎn)的重組后第三個(gè)月的最后一個(gè)工作日，富力將支付100億元（含20億元按金）。在2018年1月底之前，富力支付剩余的99.06億元尾款。
據(jù)8月22日李思廉于年中業(yè)績(jī)會(huì)上介紹，77家酒店的并購項(xiàng)目暫時(shí)還沒有時(shí)間表，但截至當(dāng)時(shí)大概完成了68%。
盡管年中時(shí)富力握有300多億現(xiàn)金，但這已經(jīng)是比去年底少了一百多億。而且，更多的收購事項(xiàng)或許也是富力不得不尋道融資的原因。
4月，富力以約13.6億從英國房地產(chǎn)上市公司CLSHolding手中買下了位于倫敦一區(qū)的Vauxhall地塊；近期還曝出，富力打包收購了恒基兆業(yè)遼寧7個(gè)項(xiàng)目和廣州2個(gè)項(xiàng)目，涉及交易金額86億港元，而這項(xiàng)交易早于5月份便已敲定。
此外，富力還聯(lián)合中渝置地以合計(jì)4.7億英鎊收購倫敦地塊NineElmsSquare（九榆廣場(chǎng)），若按50%權(quán)益來看，富力需承擔(dān)約21億元的地價(jià)。
2017年半年報(bào)顯示，富力上半年在28個(gè)城市及地區(qū)收購共45幅地塊，新增土地的權(quán)益可售面積約為1140萬平方米，權(quán)益地價(jià)約為316億元，購置土地的平均成本為每平方米人民幣2800元。其中，收購地價(jià)占據(jù)了今年上半年388億銷售額的82%。
重啟融資杠桿
經(jīng)過2013年大舉拿地后，富力在補(bǔ)充土地儲(chǔ)備上稍顯不足，但在2017年又開啟了土地投資的閘門，316億的地價(jià)是2016年全年土地購置費(fèi)用支出約175億的1.8倍。截至2017年上半年，富力擁有約4850萬平方米的土地儲(chǔ)備，是歷年以來最高。
“買買買”之后，目前富力的財(cái)務(wù)壓力增大。
2017年中報(bào)顯示，與2016年12月的凈負(fù)債對(duì)權(quán)益比率160%相比，富力最新的杠桿比率已增至193%。過往數(shù)據(jù)顯示，富力凈負(fù)債率在2014年出現(xiàn)回落后，2015年至2017年中，這一指標(biāo)又逐漸攀至193%。
分析人士指出，在富力2018年目標(biāo)逾1200億的情況下，大幅購地的高速擴(kuò)張所帶來的負(fù)債提升與利息支出或?qū)⑹蛊涓械綁毫Α?/p>
于2017年6月30日，富力的總借款達(dá)1231億元，其中非流動(dòng)借款978億元，流動(dòng)借款及長(zhǎng)期貸款當(dāng)期部分為253.3億元。從成本上看，截至2017年上半年末，所有計(jì)息債務(wù)的加權(quán)平均融資成本為年息5.04%，低于2016年同期的年息6.57%。
穆迪近期發(fā)表研究報(bào)告指，2018年富力有262億元（39億美元）的債券可回售，利用所持現(xiàn)金償付上述債券將削弱富力的資產(chǎn)負(fù)債表流動(dòng)性。穆迪認(rèn)為，雖然富力可通過遞增債券票息延長(zhǎng)可回售境內(nèi)債券的期限，從而保留一定的靈活性，但其融資成本可能因此上升。
當(dāng)然，也有分析指，富力購入的77家酒店2016年實(shí)現(xiàn)收入53億元，這將在一定程度上改善富力的資金壓力。而且，此前胡杰曾稱，如果酒店全部用于融資，已經(jīng)能夠融回超過收購的價(jià)格。
不過，鑒于酒店回報(bào)周期長(zhǎng)，研究機(jī)構(gòu)指，預(yù)計(jì)富力的債務(wù)與息稅前利潤比例將由收購前的8.4倍升至9.6倍。
事實(shí)上，富力已連續(xù)五年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為負(fù)，2017年上半年則為-86.68億元。于年中，富力庫存現(xiàn)金為人民幣324.2億元，相比2016年末的459.7億元下降了29.5%。在庫存現(xiàn)金中，受限制現(xiàn)金為167.4億元。
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