“束河古鎮(zhèn)去年就已經(jīng)開始銷售門票了，而且票價(jià)不低！”這是記者在不久前從一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士處聽到的消息。對(duì)于一個(gè)旅游項(xiàng)目，銷售門票本來天經(jīng)地義，但問題是，由鼎業(yè)集團(tuán)開發(fā)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目――茶馬驛站，其實(shí)和束河古鎮(zhèn)已經(jīng)完全融為一體，早先售出的商鋪、客棧、酒吧等完全依*束河旅游者的消費(fèi)而生存，如果束河古鎮(zhèn)銷售門票，就意味著這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目將和國內(nèi)所有公園內(nèi)的商店一樣，淪為溫室中的花朵，必然面臨客流量有限的瓶頸。這樣的商業(yè)項(xiàng)目前景令人擔(dān)憂。
據(jù)知情人士透露，束河銷售門票開始于去年8月。如今一年過去了，茶馬驛站的經(jīng)營狀況如何？地產(chǎn)銷售是否受到門票事件的影響？記者最近專程到麗江束河進(jìn)行了調(diào)查采訪。
銷售：70％有了買主
去年，記者也曾以旅游者身份到束河考察，當(dāng)時(shí)茶馬驛站開業(yè)不久，人氣冷淡，如今再到束河，最顯眼的變化是，在古鎮(zhèn)入口處，一道欄桿攔住了游客，進(jìn)入者每人需買30元的門票。雖然票價(jià)并不算離譜，但和自由進(jìn)出的麗江大研古鎮(zhèn)相比，還是讓人覺得有些難以接受。
盡管如此，茶馬驛站的旅游者還是比去年多多了，一些商戶也告訴記者，人流量比剛開業(yè)增加了不少，特別是7、8月旺季，參觀旅游購物者絡(luò)繹不絕，而此時(shí)距茶馬驛站正式開業(yè)也就一年時(shí)間。對(duì)人流的增長速度，古鎮(zhèn)內(nèi)的經(jīng)營者認(rèn)為還是很快的。但不同于大研古城的地方是，束河的旅游者多以旅行團(tuán)的形式出現(xiàn)，像記者這樣自行購票進(jìn)入的散客很少。
在茶馬驛站銷售處，記者了解到，項(xiàng)目銷售狀況良好，而且投資者遍布全國各地，麗江本地人反倒是少數(shù)。到記者采訪時(shí)至，商鋪（含客棧、餐飲店鋪）已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售70％以上，而售價(jià)根據(jù)地段不同，低者約5000元/平方米，最高可達(dá)16000元/平方米。應(yīng)該說，這樣的售價(jià)并不算低，如此價(jià)格能夠?qū)崿F(xiàn)70％以上的銷售，茶馬驛站基本上算是成功的。驛站內(nèi)的經(jīng)營者也證實(shí)了項(xiàng)目銷售良好的說法。
不過，店鋪銷售率雖高，開業(yè)率卻較低。在主干道臨街，開業(yè)率估計(jì)在80％以上，但相對(duì)偏僻的次干道兩側(cè)，開業(yè)率估計(jì)最高也只有20％。許多大面積店鋪的投資者據(jù)說來自北京、浙江、福建等地，但大門緊鎖，不見任何開業(yè)跡象。
經(jīng)營：總體一般
和銷售勢(shì)頭相比，茶馬驛站內(nèi)商戶的經(jīng)營狀況只能說是一般。在驛站入口處，一家賣民族服飾的店鋪老板告訴記者，雖然開發(fā)商為了吸引經(jīng)營者，特意在招商中壓低了租金（一般每平米每月在20元），而且對(duì)先期進(jìn)入者還采取免租半年甚至一年的優(yōu)惠，但生意差強(qiáng)人意。這家商鋪老板說，目前因?yàn)檫�在免租，所以生意不好也還可以維持，如果免租期一到，經(jīng)營還不見好轉(zhuǎn)的話，她不見得還能堅(jiān)持下去。不過她同時(shí)也認(rèn)為，茶馬驛站的啟動(dòng)速度還是很快的，因此許多人對(duì)后市保有很大信心，正因?yàn)檫@樣，古鎮(zhèn)主干道兩側(cè)的鋪面基本都租出去了，現(xiàn)在再找一間位置好的臨街鋪面并不是件容易的事。
在驛站四方聽音廣場(chǎng)（類似于大研四方街）東側(cè)，一家銀器店老板在慨嘆生意難做的同時(shí)，也承認(rèn)游人在逐漸增多，他還透露，由于人氣逐漸轉(zhuǎn)旺，代為招商和管理的開發(fā)商也越來越有底氣，早先，免租期長達(dá)一年，到今年初，免租期就只有半年了。而且對(duì)個(gè)別不好管理的商鋪，開發(fā)商甚至采取了請(qǐng)出去的強(qiáng)硬措施�！艾F(xiàn)在的鼎業(yè)可比以前牛多了！我隔壁這家店原來的老板，就是因?yàn)樾l(wèi)生狀況不好，才被開發(fā)商趕出去了�！边@位銀器店老板說。
相比而言，茶馬驛站內(nèi)客棧和個(gè)別餐廳、酒吧的營業(yè)狀況還不錯(cuò)。在飛花觸水區(qū)的東北客棧，老板自稱是束河最早開業(yè)的店家，對(duì)目前的經(jīng)營業(yè)績感到比較滿意。而隔壁的小吧黎酒吧，據(jù)開發(fā)商介紹說是束河最火的一間酒吧。記者參觀時(shí)正值中午，并不是酒吧營業(yè)高峰時(shí)間，但在外面的遮陽傘下依舊坐滿了客人，想來生意不錯(cuò)。但總的來說，茶馬驛站內(nèi)的經(jīng)營還在啟動(dòng)之中，人氣一般，和4公里之外大研古鎮(zhèn)內(nèi)終*熙熙攘攘的人流相比，完全是天壤之別。
門票：一把把雙刃劍
所有進(jìn)入茶馬驛站的投資者和經(jīng)營者，看重的都不是束河的現(xiàn)在，而是未來，而未來的參照物就是大研古鎮(zhèn)。因?yàn)橥瑸辂惤澜缥幕z產(chǎn)的一部分，大研和束河實(shí)在是太像了：一樣是小橋流水，一樣是老房子、石板街，但大研古城內(nèi)一間小店的租金直逼昆明的商業(yè)旺地，而且一鋪難求，作為孿生兄弟的束河古鎮(zhèn)自然有理由憧憬未來。
然而，和大研過于相像的束河卻要面臨如何差異化吸引游客的問題。正如一位資深業(yè)內(nèi)人士對(duì)茶馬驛站項(xiàng)目發(fā)出的疑問：“麗江需要另一個(gè)大研，游客需要另一個(gè)四方街嗎？”正因?yàn)槭雍痛笱袃蓚�(gè)古鎮(zhèn)如出一轍，所以麗江的旅游雖然紅火，但束河目前卻難以成為游客在麗江旅游的必然一站，在吸引游客方面，束河甚至不能和玉龍雪山、云杉坪相比。
也許是出于穩(wěn)定客流的考慮，束河古鎮(zhèn)放棄了和大研古城一樣敞開門戶，任游客自由進(jìn)出的做法，而于去年8月開始銷售門票。按常理，門票總是限制人流的門檻，但束河的苦衷在于，如果不收門票，由于旅行社沒有利益，所以不愿意組團(tuán)進(jìn)入束河。而銷售門票后，旅行社、出租車司機(jī)有了門票分成的利益驅(qū)動(dòng)，開始主動(dòng)把游客介紹到束河。這也正是目前在束河的旅游者以旅行團(tuán)為主，而散客很少的原因。
放棄散客而爭取團(tuán)隊(duì)，束河走的是一招險(xiǎn)棋，但出人意料的是，茶馬驛站內(nèi)的經(jīng)營者對(duì)此卻有褒有貶。贊同者一般是些臨街商鋪，它們認(rèn)為，如果不收門票，單純依*散客的話，由于束河的知名度、吸引力目前還不如大研，客流沒有絲毫保證，大家生意太難做。收門票后散客固然少了，可是團(tuán)隊(duì)多了，生意還可維持。客棧、餐廳是門票的明確反對(duì)者，因?yàn)槁糜螆F(tuán)的食宿大多不會(huì)在束河解決，散客是茶馬驛站內(nèi)客棧、酒吧的主要消費(fèi)者，有了高達(dá)30元的門票，散客流失嚴(yán)重。門票已經(jīng)成為束河商業(yè)發(fā)展的一柄“雙刃劍”。
據(jù)記者不完全調(diào)查，束河大多數(shù)經(jīng)營者反對(duì)收門票，他們也曾多次向開發(fā)商鼎業(yè)集團(tuán)反映，但目前還看不到取消的跡象。
出路：商業(yè)差異化
有了門票，束河古鎮(zhèn)就像一座大公園，而茶馬驛站就像公園里的商店，眾所周知，公園內(nèi)的商業(yè)就像溫室里的花朵，生命力是脆弱的。束河如果和大研爭奪客流，收門票是沒有出路的，作為開發(fā)商不可能沒有這樣的遠(yuǎn)見。就在記者完成這篇報(bào)道前，茶馬驛站項(xiàng)目的策劃代理公司打來電話，解釋說束河的門票在明年就會(huì)取消。
但這并不足以打消商戶們的顧慮，因?yàn)槭雍痛笱须m然同是麗江世界文化遺產(chǎn)的組成部分，但在普通旅游者眼里，二者同質(zhì)化嚴(yán)重，顯然有著“既生瑜，何生亮”的競爭關(guān)系。決定茶馬驛站發(fā)展前景的關(guān)鍵是，如何讓束河與大研盡可能不同。
在束河采訪期間，記者注意到一個(gè)現(xiàn)象，也許是茶馬驛站的優(yōu)勢(shì)所在。茶馬驛站由于是實(shí)質(zhì)上的現(xiàn)代建筑，在規(guī)劃、格局上更利于商業(yè)經(jīng)營，所以一些餐飲店、客棧的檔次明顯比大研古鎮(zhèn)高，也更有特點(diǎn)。比如在餐飲休閑區(qū)，天下的一樓的招牌十分顯眼，這是一家有全國影響的北方餐飲品牌，而就在其周圍，又有東北、重慶、麗江、西藏、臺(tái)灣等各地風(fēng)味餐廳，大有一條街匯聚天下美食的氣勢(shì)。但在大研古鎮(zhèn)，受老建筑本身制約，商業(yè)業(yè)態(tài)最多的是各式旅游商店和大大小小的酒吧、茶館，有特點(diǎn)的餐飲店也有，但規(guī)模、檔次、品牌、環(huán)境、衛(wèi)生大不如束河。
去麗江旅游的人大都喜歡住在古城里，可是大研古城內(nèi)的客棧普遍條件較差，但在束河茶馬驛站，古香古色的客棧內(nèi)部條件一點(diǎn)不遜色于星級(jí)賓館，所以格外受散客歡迎。記者在
采訪中也了解到，在茶馬驛站內(nèi)各種商業(yè)業(yè)態(tài)中，客棧的經(jīng)營狀況是最好的。
如果把小型高檔客棧和特色品牌餐飲、酒吧作為束河商業(yè)形態(tài)的主攻方向，以此吸引游客進(jìn)入束河，或許是帶動(dòng)茶馬驛站商業(yè)街店鋪經(jīng)營，凸現(xiàn)束河與大研商業(yè)差異的最佳突破口。
檢驗(yàn)：需要時(shí)間
迄今為止，就銷售和前期招商經(jīng)營而言，作為一個(gè)具有全國影響的旅游商業(yè)項(xiàng)目，束河古鎮(zhèn)。茶馬驛站的開發(fā)是成功的，可是考驗(yàn)商業(yè)項(xiàng)目最終成敗的時(shí)間周期不是銷售終結(jié)，也不是一年兩年，而很可能是5年10年。和歷經(jīng)滄桑的束河古鎮(zhèn)相比，茶馬驛站的歷史太短；和人氣鼎盛的大研古城相比，茶馬驛站的商脈才露出頭角。
為了和束河古鎮(zhèn)真正融為一體，茶馬驛站的建筑完全仿照納西民居而建，甚至道路也用了和四方街一樣的石材鋪筑，然而新鋪的石板街路面毛糙，未經(jīng)任何打磨，走上去很不舒服，不幾步就感到腳底酸疼。相反，在四方街上，古老的石板路早已被千千萬萬個(gè)人的腳掌磨平發(fā)亮，大研古城的神秘魅力大概就來自于看不到頭的綿長歲月和柔軟時(shí)光，而這，正是茶馬驛站永遠(yuǎn)無法取代古城的地方。
后記：在寫這篇報(bào)道之前，記者的朋友，也是茶馬驛站的合作伙伴打來電話問：你的報(bào)道是褒是貶？這是一個(gè)讓人難以回答的問題。顯而易見，貶低茶馬驛站不是記者和《紅色樓市》的本意，因?yàn)槟軌蛟谖幕Ｗo(hù)和商業(yè)開發(fā)方面比茶馬驛站成功的例子不多，但是，一味吹捧這個(gè)項(xiàng)目也非這篇報(bào)道的目的。作為一個(gè)具有探索精神，令人尊敬的商業(yè)項(xiàng)目，《紅色樓市》無意對(duì)茶馬驛站說三道四，我們能做的，只是客觀記錄，公正評(píng)述。
資料鏈接
茶馬驛棧位于束河古鎮(zhèn)，占地223畝，距麗江大研古城約4公里，規(guī)劃為納西民居建筑風(fēng)格，民宅內(nèi)的物業(yè)類型包括商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店、主題公園、休閑酒吧等。二期規(guī)劃建設(shè)高尚別墅區(qū)及旅游休閑度假物業(yè)。茶馬驛站的開發(fā)和束河古鎮(zhèn)原生態(tài)民居的恢復(fù)，以及束河旅游品牌的推廣，都由由麗江鼎業(yè)旅游公司斥巨資5億元完成。
謝鷹/2005年8月
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評(píng)論