“八大軸心價(jià)值，完美財(cái)富風(fēng)暴”――這是新紀(jì)元酒店公寓的廣告語(yǔ)。無(wú)論是在廣告中還是新聞報(bào)道里，新紀(jì)元酒店公寓向我們描繪的，都是一幅穩(wěn)賺不賠的的美妙投資前景。據(jù)開(kāi)發(fā)商云南百大房地產(chǎn)公司宣稱，新紀(jì)元酒店公寓推出的第一期房源已經(jīng)銷售一空，而緊急追加的第二批房源也已所剩無(wú)幾，如果不抓緊搶購(gòu)，這個(gè)極其難得的賺錢機(jī)會(huì)就要和投資者擦肩而過(guò)了。
如果按照開(kāi)發(fā)商在宣傳海報(bào)中描繪的那樣，新紀(jì)元酒店公寓的投資價(jià)值十分驚人。在一個(gè)表格中，開(kāi)發(fā)商把新紀(jì)元酒店客房的月包租費(fèi)用和酒店公寓的月供進(jìn)行了對(duì)比，表格中新紀(jì)元酒店每月房租高達(dá)8400元，而買一間同樣大小的酒店公寓房間，月供只需要1688元。于是得出所謂結(jié)論：“投資新紀(jì)元酒店公寓一個(gè)月的月供款，只相當(dāng)于您居住一周酒店的房?jī)r(jià)”。言下之意是，這樣劃算的買賣您還等什么呢？
此“酒店”非彼“酒店”
不知是有意還是無(wú)意，開(kāi)發(fā)商在宣傳中總是拿新紀(jì)元酒店和新紀(jì)元酒店公寓作對(duì)比，但是，雖然同為“新紀(jì)元”，也都屬于昆百大的下屬產(chǎn)業(yè)，新紀(jì)元酒店和新紀(jì)元酒店公寓卻完全是兩碼事。
所謂新紀(jì)元酒店公寓，雖然和新紀(jì)元酒店在同一幢大樓里，名稱也十分接近，但卻并不是酒店的一部分。它原本是新紀(jì)元廣場(chǎng)里的寫(xiě)字樓層，只不過(guò)現(xiàn)在改造成酒店公寓形式對(duì)外銷售，論實(shí)質(zhì)，酒店公寓和昆明市此前許多小戶型樓盤更接近。
據(jù)記者調(diào)查，新紀(jì)元酒店公寓是新紀(jì)元廣場(chǎng)的四個(gè)樓層，每一間公寓的面積在46～75平方米之間，銷售均價(jià)為5800元/平方米（帶裝修）。如果按數(shù)量最多的47平方米的公寓計(jì)算，投資總額約為27萬(wàn)元。以這樣的價(jià)格在市中心買一套精裝修小戶型住宅，并不算特別昂貴，但是，一般住宅的產(chǎn)權(quán)都是70年，而新紀(jì)元酒店公寓的產(chǎn)權(quán)卻只有39年，算下來(lái)5800元的價(jià)格也不算便宜。
再看投資收益。按照開(kāi)發(fā)商給出的案例，買一間總價(jià)231550元的公寓，月供為1463.28元，而靜態(tài)租金收益為1782.94元/月，以這樣的收益水平，這間46.31平方米的的公寓只需10.8年即可收回投資，年回報(bào)率高達(dá)9.24％。
虛構(gòu)的紙上財(cái)富
如果單看數(shù)字，上述收益測(cè)算十分誘人，然而，維持9.24％的投資回報(bào)率需要兩個(gè)條件，第一，一間46平方米新紀(jì)元酒店公寓的房?jī)r(jià)為5000元/平方米；第二，三市街片區(qū)的房租的確如開(kāi)發(fā)商所說(shuō)，達(dá)到55元/平方米（使用面積）。但實(shí)際情況卻是，這兩個(gè)條件都基本不存在。
先說(shuō)房?jī)r(jià)。目前新紀(jì)元酒店公寓房?jī)r(jià)一般為5800元～6000/平方米，不含裝修每平方可以少400元/平方米，即使是毛坯房，一間46.31平方米的公寓總價(jià)也在25萬(wàn)元以上。廣告中拿來(lái)作案例的每平方米5000元的公寓，在新紀(jì)元只有兩間而已，根本不具有普遍性。由于新紀(jì)元酒店公寓是商業(yè)項(xiàng)目，最高只能享受6成10年按揭，所以25萬(wàn)元的公寓最多只能貸款10萬(wàn)，月供大概在1700元左右。
再說(shuō)收益。開(kāi)發(fā)商給出的投資案例是月租55元/平方米。根據(jù)記者了解，這個(gè)數(shù)字明顯高估了。同樣是三市街，柏聯(lián)廣場(chǎng)的月租金是60元/平方米，而緊鄰的金碧輝煌的寫(xiě)字樓租金是38元/平方米。柏聯(lián)廣場(chǎng)是一幢專業(yè)甲級(jí)寫(xiě)字樓，硬件和管理都不錯(cuò)，租金也不過(guò)60元/平方米。金碧輝煌的寫(xiě)字間其實(shí)是住宅改造的，已經(jīng)有初裝修，位置并不比新紀(jì)元差，租金只需要38元/平方米而已。參照這兩幢物業(yè)，新紀(jì)元酒店公寓的租金在40～50元/平方米比較可信，這樣，一間建筑面積為46.31平方米（使用面積約32平方米）的新紀(jì)元酒店公寓，每月租金收入大概在1300～1600元/月。根據(jù)這一收益水平計(jì)算，新紀(jì)元酒店公寓的年回報(bào)率大概在7%,靜態(tài)投資回收期最短也要15年，最長(zhǎng)將近20年，而不是10.8年。
被“遺忘”的出租率
應(yīng)該說(shuō)，作為一項(xiàng)投資，能夠有7％年的年收益也算不錯(cuò)，因?yàn)榻衲臧l(fā)行的第二期5年期憑證式國(guó)債的利息也不過(guò)3.4％，但是，百大地產(chǎn)在測(cè)算投資收益時(shí)完全忽略了物業(yè)出租率的問(wèn)題，所以，上述收益在現(xiàn)實(shí)中實(shí)際上是根本不可能實(shí)現(xiàn)的，因?yàn)榘俅蟮禺a(chǎn)首先假定了，新紀(jì)元酒店公寓自交房之*起，在其投資回收期內(nèi)，房間必須一天不拉地租出去才能有所謂7％的年回報(bào)率�，F(xiàn)實(shí)中這樣的“烏托邦”景象會(huì)出現(xiàn)嗎？ 和新紀(jì)元廣場(chǎng)相鄰的柏聯(lián)廣場(chǎng)和金碧輝煌，已經(jīng)有多年的對(duì)外出租歷史，但如今仍在刊登廣告對(duì)外招租，這說(shuō)明三市街一帶的寫(xiě)字樓不可能達(dá)到100％的出租率。一般而言，寫(xiě)字樓出租率能夠有85％已經(jīng)比較理想了，這也就意味著，新紀(jì)元酒店公寓一年可能平均有10個(gè)月的租期。在85％的出租率下，一間25萬(wàn)元的公寓，年投資回報(bào)率下降為5.1～6.4％，靜態(tài)回收期延長(zhǎng)到19～23年。如果是帶裝修的公寓，投資回報(bào)率還要下降，實(shí)際上這種情況可能更普遍，因?yàn)槿绻耆敲鞣�，出租情況要差得多。
房產(chǎn)投資需謹(jǐn)慎
和銀行定期儲(chǔ)蓄、國(guó)債等投資工具相比，購(gòu)買新紀(jì)元酒店公寓的收益并不算很低，但也遠(yuǎn)沒(méi)有開(kāi)發(fā)商宣稱的那么可觀。至于拿酒店公寓和新紀(jì)元酒店的標(biāo)準(zhǔn)間作對(duì)比，聽(tīng)上去更像一個(gè)笑話。眾所周知，新紀(jì)元酒店是一家四星級(jí)賓館，它的標(biāo)準(zhǔn)間和新紀(jì)元酒店公寓的僅有相似之處是，房間面積差不多，乘坐同一部電梯，據(jù)說(shuō)物管也由酒店方面負(fù)責(zé)，除此之外，二者風(fēng)馬牛不相及。支撐新紀(jì)元酒店客房房?jī)r(jià)的，是高標(biāo)準(zhǔn)的裝修和服務(wù)，并不是在同一幢樓內(nèi)，都有“新紀(jì)元”的這個(gè)名稱，酒店公寓就可以和酒店客房一樣，賣出每晚680元的價(jià)碼來(lái)。
因此，新紀(jì)元酒店標(biāo)準(zhǔn)間的房?jī)r(jià)無(wú)論高低，對(duì)判斷新紀(jì)元酒店公寓的投資收益都沒(méi)有參考意義，而更值得投資者留意和對(duì)比的，是三市街一帶柏聯(lián)廣場(chǎng)、金碧輝煌、世紀(jì)廣場(chǎng)對(duì)外出租價(jià)格。如果穩(wěn)妥起見(jiàn)，投資者最好以保守的租金水平和出租率來(lái)衡量新紀(jì)元酒店公寓的投資價(jià)值。在國(guó)際上有一種通用簡(jiǎn)便的方法來(lái)評(píng)估物業(yè)是否值得投資，即，如果一處物業(yè)的總投入能夠在15年內(nèi)收回，該物業(yè)就是有投資價(jià)值的，否則，就不建議投資。當(dāng)然，這只是一般情形，不能一概而論。
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