“八大軸心價值，完美財富風(fēng)暴”――這是新紀元酒店公寓的廣告語。無論是在廣告中還是新聞報道里，新紀元酒店公寓向我們描繪的，都是一幅穩(wěn)賺不賠的的美妙投資前景。據(jù)開發(fā)商云南百大房地產(chǎn)公司宣稱，新紀元酒店公寓推出的第一期房源已經(jīng)銷售一空，而緊急追加的第二批房源也已所剩無幾，如果不抓緊搶購，這個極其難得的賺錢機會就要和投資者擦肩而過了。
如果按照開發(fā)商在宣傳海報中描繪的那樣，新紀元酒店公寓的投資價值十分驚人。在一個表格中，開發(fā)商把新紀元酒店客房的月包租費用和酒店公寓的月供進行了對比，表格中新紀元酒店每月房租高達8400元，而買一間同樣大小的酒店公寓房間，月供只需要1688元。于是得出所謂結(jié)論：“投資新紀元酒店公寓一個月的月供款，只相當于您居住一周酒店的房價”。言下之意是，這樣劃算的買賣您還等什么呢？
此“酒店”非彼“酒店”
不知是有意還是無意，開發(fā)商在宣傳中總是拿新紀元酒店和新紀元酒店公寓作對比，但是，雖然同為“新紀元”，也都屬于昆百大的下屬產(chǎn)業(yè)，新紀元酒店和新紀元酒店公寓卻完全是兩碼事。
所謂新紀元酒店公寓，雖然和新紀元酒店在同一幢大樓里，名稱也十分接近，但卻并不是酒店的一部分。它原本是新紀元廣場里的寫字樓層，只不過現(xiàn)在改造成酒店公寓形式對外銷售，論實質(zhì)，酒店公寓和昆明市此前許多小戶型樓盤更接近。
據(jù)記者調(diào)查，新紀元酒店公寓是新紀元廣場的四個樓層，每一間公寓的面積在46～75平方米之間，銷售均價為5800元/平方米（帶裝修）。如果按數(shù)量最多的47平方米的公寓計算，投資總額約為27萬元。以這樣的價格在市中心買一套精裝修小戶型住宅，并不算特別昂貴，但是，一般住宅的產(chǎn)權(quán)都是70年，而新紀元酒店公寓的產(chǎn)權(quán)卻只有39年，算下來5800元的價格也不算便宜。
再看投資收益。按照開發(fā)商給出的案例，買一間總價231550元的公寓，月供為1463.28元，而靜態(tài)租金收益為1782.94元/月，以這樣的收益水平，這間46.31平方米的的公寓只需10.8年即可收回投資，年回報率高達9.24％。
虛構(gòu)的紙上財富
如果單看數(shù)字，上述收益測算十分誘人，然而，維持9.24％的投資回報率需要兩個條件，第一，一間46平方米新紀元酒店公寓的房價為5000元/平方米；第二，三市街片區(qū)的房租的確如開發(fā)商所說，達到55元/平方米（使用面積）。但實際情況卻是，這兩個條件都基本不存在。
先說房價。目前新紀元酒店公寓房價一般為5800元～6000/平方米，不含裝修每平方可以少400元/平方米，即使是毛坯房，一間46.31平方米的公寓總價也在25萬元以上。廣告中拿來作案例的每平方米5000元的公寓，在新紀元只有兩間而已，根本不具有普遍性。由于新紀元酒店公寓是商業(yè)項目，最高只能享受6成10年按揭，所以25萬元的公寓最多只能貸款10萬，月供大概在1700元左右。
再說收益。開發(fā)商給出的投資案例是月租55元/平方米。根據(jù)記者了解，這個數(shù)字明顯高估了。同樣是三市街，柏聯(lián)廣場的月租金是60元/平方米，而緊鄰的金碧輝煌的寫字樓租金是38元/平方米。柏聯(lián)廣場是一幢專業(yè)甲級寫字樓，硬件和管理都不錯，租金也不過60元/平方米。金碧輝煌的寫字間其實是住宅改造的，已經(jīng)有初裝修，位置并不比新紀元差，租金只需要38元/平方米而已。參照這兩幢物業(yè)，新紀元酒店公寓的租金在40～50元/平方米比較可信，這樣，一間建筑面積為46.31平方米（使用面積約32平方米）的新紀元酒店公寓，每月租金收入大概在1300～1600元/月。根據(jù)這一收益水平計算，新紀元酒店公寓的年回報率大概在7%,靜態(tài)投資回收期最短也要15年，最長將近20年，而不是10.8年。
被“遺忘”的出租率
應(yīng)該說，作為一項投資，能夠有7％年的年收益也算不錯，因為今年發(fā)行的第二期5年期憑證式國債的利息也不過3.4％，但是，百大地產(chǎn)在測算投資收益時完全忽略了物業(yè)出租率的問題，所以，上述收益在現(xiàn)實中實際上是根本不可能實現(xiàn)的，因為百大地產(chǎn)首先假定了，新紀元酒店公寓自交房之*起，在其投資回收期內(nèi)，房間必須一天不拉地租出去才能有所謂7％的年回報率�，F(xiàn)實中這樣的“烏托邦”景象會出現(xiàn)嗎？ 和新紀元廣場相鄰的柏聯(lián)廣場和金碧輝煌，已經(jīng)有多年的對外出租歷史，但如今仍在刊登廣告對外招租，這說明三市街一帶的寫字樓不可能達到100％的出租率。一般而言，寫字樓出租率能夠有85％已經(jīng)比較理想了，這也就意味著，新紀元酒店公寓一年可能平均有10個月的租期。在85％的出租率下，一間25萬元的公寓，年投資回報率下降為5.1～6.4％，靜態(tài)回收期延長到19～23年。如果是帶裝修的公寓，投資回報率還要下降，實際上這種情況可能更普遍，因為如果完全是毛坯房，出租情況要差得多。
房產(chǎn)投資需謹慎
和銀行定期儲蓄、國債等投資工具相比，購買新紀元酒店公寓的收益并不算很低，但也遠沒有開發(fā)商宣稱的那么可觀。至于拿酒店公寓和新紀元酒店的標準間作對比，聽上去更像一個笑話。眾所周知，新紀元酒店是一家四星級賓館，它的標準間和新紀元酒店公寓的僅有相似之處是，房間面積差不多，乘坐同一部電梯，據(jù)說物管也由酒店方面負責(zé)，除此之外，二者風(fēng)馬牛不相及。支撐新紀元酒店客房房價的，是高標準的裝修和服務(wù)，并不是在同一幢樓內(nèi)，都有“新紀元”的這個名稱，酒店公寓就可以和酒店客房一樣，賣出每晚680元的價碼來。
因此，新紀元酒店標準間的房價無論高低，對判斷新紀元酒店公寓的投資收益都沒有參考意義，而更值得投資者留意和對比的，是三市街一帶柏聯(lián)廣場、金碧輝煌、世紀廣場對外出租價格。如果穩(wěn)妥起見，投資者最好以保守的租金水平和出租率來衡量新紀元酒店公寓的投資價值。在國際上有一種通用簡便的方法來評估物業(yè)是否值得投資，即，如果一處物業(yè)的總投入能夠在15年內(nèi)收回，該物業(yè)就是有投資價值的，否則，就不建議投資。當然，這只是一般情形，不能一概而論。
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