本月，昆明房地產(chǎn)市場上最具爆炸性的新聞是，一塊較為偏遠的900多畝土地，以高出底價50％的價格，被來自昭通的一位陌生買家花9.25億元買走。這是昆明市乃至云南省土地公開拍賣以來，成交金額最大的一次，更具轟動性的是，成功競拍這塊土地的買家既非本地房地產(chǎn)公司，也不是國內(nèi)地產(chǎn)巨頭，而是一位此前無人所知的昭通人。據(jù)事后公開的消息，這位昭通老板并非房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，他和他的競買伙伴均從事采礦行業(yè)，之所以以個人身份參加拍賣，是因為得知土地拍賣消息后來不及準備公司材料，只能先以個人名義競拍，成功后再組建公司開發(fā)。
土地拍賣在昆明并非新聞，但因為這次的買家身份太過特殊，而且天價獲得的又是一塊900多畝的大宗土地，對房地產(chǎn)市場影響巨大，所以，昭通馬老板的振臂一舉，迅速在昆明房地產(chǎn)市場上引發(fā)了一場爭論，對拍賣價格、方式的拷問、質(zhì)疑也隨之而來……
疑問一：9.3億的地價是否過高？
這次拍賣有多家昆明本地房地產(chǎn)企業(yè)參加，其中不乏志在必得者，但在拍賣過程中均先后退出。有人由此認為，馬老板因為不懂行，當了一回冤大頭。換言之，9.25億的地價太高了，開發(fā)商很難賺到什么錢。否則，那么多房地產(chǎn)公司為什么選擇退出？
一位房地產(chǎn)公司的高管對記者說，五甲塘這塊地位置偏遠，地塊條件也比較差，短期內(nèi)根本無法啟動。更主要的是，規(guī)劃局給出的容積率只有1.0，這就意味著這塊地無論做什么項目，光樓面地價就達到1500元/平方米。問題是，五甲塘地塊是滇池圍湖造田形成的，現(xiàn)在到處是水塘，將來處理地基的成本很可能上億，如果再加上修路等成本，樓面土地綜合成本每平方又要再加幾百元。以這樣的土地成本，開發(fā)難度會很大。
這位人士還說，最要命的還不是地價，而是五甲塘目前不具備開發(fā)條件，真正動工至少還要兩年時間，10億資金（包括稅金）爬在一塊地上兩年不得動彈，這樣的消耗戰(zhàn)誰敢打？
但也有相當部分業(yè)內(nèi)人士認為，10億的地價并非無利可圖。參加了這次拍賣，但在最終退出的一家房地產(chǎn)公司高層對記者坦言，最后成交的地價雖然比底價高出50％，其實仍然有利可圖，馬老板并沒有做虧本生意。他們公司之所以退出，不是缺這10個億，可是如果真買下了，會把公司的流動資金基本押在上面。問題是這塊地短期內(nèi)又無法啟動，公司的其他項目怎么辦？
五甲塘地塊是不是天價，10億買地到底劃不劃算，恐怕只有等項目真正啟動才能見分曉。
疑問二：土地拍賣該不該設門檻？
一塊938畝的土地，竟然被個人買下，確實令人吃驚。這樣的事情在國內(nèi)其他城市的土地拍賣過程中十分鮮見。制造這一新聞的原因是，有關部門在本次土地拍賣中并沒有對競拍者進行身份限定，也就是說選擇買家的惟一標準就是“價高者得”，所以才出現(xiàn)了個人PK房地產(chǎn)公司的驚人一幕。
土地拍賣“價高者得”固然無可非議，但業(yè)內(nèi)的爭議也由此而起。
記者采訪的多家房地產(chǎn)公司均表示，土地拍賣，特別是大宗土地拍賣，應該對競拍者的資格進行起碼認定，比如，必須是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)資質(zhì)和開發(fā)經(jīng)驗也應該有所要求。他們認為，這樣做并不是故意設置門檻，而是因為這么大一塊土地，對開發(fā)者的實力、經(jīng)驗都是一次考驗，如果沒有相當資質(zhì)，恐怕很難保證地塊能夠成功開發(fā)。
據(jù)了解，在很多招標活動中對競標者進行資格甄別是基本慣例，比如大型工程開發(fā)，都要求競標者具備相應資質(zhì)或經(jīng)驗，而不是僅僅比價格。像昆明市這次土地拍賣僅以出價高低確定購買人的做法確實比較少見。
不過，也有來自政府部門的觀點認為，土地出讓容易出現(xiàn)暗箱操作，有時候資格認定就是內(nèi)幕交易的遮羞布，與其這樣，還不如就憑金錢說話，這樣做至少保證了公平，而且政府的土地收入也增加了。 然而，以增加政府收入為最高目標的土地拍賣行為，目前正受到越來越多的質(zhì)疑。礦業(yè)資本的一場豪賭的確為昆明市政府增加的土地財政收入，但是，沒有人能保證，毫無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的礦老板一定可以成功運作這個大盤，萬一有個閃失，對買地者和昆明房地產(chǎn)市場來說，都是一場難以想象的災難。 疑問三：省外買家為何沒有現(xiàn)身？
在國內(nèi)許多城市，大宗土地拍賣往往會吸引眾多國內(nèi)房地產(chǎn)巨頭前往參加，有時候還會有港澳資本加入，最后競拍成功的也往往是這些大腕巨頭。北京、南京、蘇州、石家莊、成都等城市都曾出現(xiàn)過這一幕。但昆明這塊900多畝的土地卻沒有引起國內(nèi)地產(chǎn)大鱷們的興趣。
按理說，900多畝的土地，正是房地產(chǎn)巨頭們感興趣的土地規(guī)模。10個億的成交價對昆明開發(fā)商可能是道坎，可是對萬科、綠地、合生創(chuàng)展等大公司來說，也不是什么了不起的數(shù)字。這些公司如果參加拍賣，五甲塘地塊的成交價很可能比現(xiàn)在還要高。
但奇怪的是，一塊938畝的土地最終少了國內(nèi)大買家。對此現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)眾說紛紜，莫衷一是。
美樂思地產(chǎn)顧問總經(jīng)理羅亞萍告訴記者，本次土地拍賣的信息傳播面不廣，有關部門也沒有針對省外做市場推廣，所以國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)紛紛缺席�？梢宰糇C這一說法的是，最后的買家馬先生在解釋為什么以個人身份購買土地時說，因為是臨時得到消息，來不及準備公司材料，所以才個人參加拍賣。但這一說法仍有許多地方難以解釋，因為馬老板不是開發(fā)商，消息閉塞還情有可原，房地產(chǎn)企業(yè)對土地信息卻十分敏感，這幾年不乏國內(nèi)知名房地產(chǎn)公司多番派人在昆明尋找機會，為什么當機會真正出現(xiàn)時卻不見了蹤影？
也有接近省外開發(fā)商的人士告訴記者，今年國內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢欠佳，宏觀調(diào)控力度越來越大，大企業(yè)對市場環(huán)境的變化十分敏感，如果不是特別有把握，不會貿(mào)然在昆明出手。這位人士還說，如果不突破70％的戶型面積必須在90平方米以下的政策限制，像五甲塘那樣的地塊誰敢開發(fā)？政策細則不明朗，才是省外企業(yè)不愿輕易出招的重要原因。
就在本次采訪結束的時候，記者在網(wǎng)上看到一位所謂本地房地產(chǎn)“知道分子”的帖子，這位知道分子說，這幾年，雖然也有好幾家省外房地產(chǎn)大企業(yè)進入昆明開發(fā)，但是，獲得土地的方式都疑問重重，真正通過純粹市場手段得到土地的外地企業(yè)鳳毛麟角。正因為這樣，在許多國內(nèi)一流開發(fā)商看來，如果到昆明做項目，最理想的辦法不是參加土地拍賣，而是通過招商引資進入。拍賣得到的土地看似干凈，可是昆明的房地產(chǎn)市場游戲規(guī)則不透明，違規(guī)操作屢見不鮮，這樣的市場環(huán)境下，越遵守游戲規(guī)則可能越吃虧，如此一來，省外企業(yè)缺席昆明土地拍賣也就不難理解了。
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