本月，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)上最具爆炸性的新聞是，一塊較為偏遠(yuǎn)的900多畝土地，以高出底價(jià)50％的價(jià)格，被來自昭通的一位陌生買家花9.25億元買走。這是昆明市乃至云南省土地公開拍賣以來，成交金額最大的一次，更具轟動(dòng)性的是，成功競(jìng)拍這塊土地的買家既非本地房地產(chǎn)公司，也不是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)巨頭，而是一位此前無人所知的昭通人。據(jù)事后公開的消息，這位昭通老板并非房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，他和他的競(jìng)買伙伴均從事采礦行業(yè)，之所以以個(gè)人身份參加拍賣，是因?yàn)榈弥恋嘏馁u消息后來不及準(zhǔn)備公司材料，只能先以個(gè)人名義競(jìng)拍，成功后再組建公司開發(fā)。
土地拍賣在昆明并非新聞，但因?yàn)檫@次的買家身份太過特殊，而且天價(jià)獲得的又是一塊900多畝的大宗土地，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響巨大，所以，昭通馬老板的振臂一舉，迅速在昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)上引發(fā)了一場(chǎng)爭(zhēng)論，對(duì)拍賣價(jià)格、方式的拷問、質(zhì)疑也隨之而來……
疑問一：9.3億的地價(jià)是否過高？
這次拍賣有多家昆明本地房地產(chǎn)企業(yè)參加，其中不乏志在必得者，但在拍賣過程中均先后退出。有人由此認(rèn)為，馬老板因?yàn)椴欢校?dāng)了一回冤大頭。換言之，9.25億的地價(jià)太高了，開發(fā)商很難賺到什么錢。否則，那么多房地產(chǎn)公司為什么選擇退出？
一位房地產(chǎn)公司的高管對(duì)記者說，五甲塘這塊地位置偏遠(yuǎn)，地塊條件也比較差，短期內(nèi)根本無法啟動(dòng)。更主要的是，規(guī)劃局給出的容積率只有1.0，這就意味著這塊地?zé)o論做什么項(xiàng)目，光樓面地價(jià)就達(dá)到1500元/平方米。問題是，五甲塘地塊是滇池圍湖造田形成的，現(xiàn)在到處是水塘，將來處理地基的成本很可能上億，如果再加上修路等成本，樓面土地綜合成本每平方又要再加幾百元。以這樣的土地成本，開發(fā)難度會(huì)很大。
這位人士還說，最要命的還不是地價(jià)，而是五甲塘目前不具備開發(fā)條件，真正動(dòng)工至少還要兩年時(shí)間，10億資金（包括稅金）爬在一塊地上兩年不得動(dòng)彈，這樣的消耗戰(zhàn)誰敢打？
但也有相當(dāng)部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，10億的地價(jià)并非無利可圖。參加了這次拍賣，但在最終退出的一家房地產(chǎn)公司高層對(duì)記者坦言，最后成交的地價(jià)雖然比底價(jià)高出50％，其實(shí)仍然有利可圖，馬老板并沒有做虧本生意。他們公司之所以退出，不是缺這10個(gè)億，可是如果真買下了，會(huì)把公司的流動(dòng)資金基本押在上面。問題是這塊地短期內(nèi)又無法啟動(dòng)，公司的其他項(xiàng)目怎么辦？
五甲塘地塊是不是天價(jià)，10億買地到底劃不劃算，恐怕只有等項(xiàng)目真正啟動(dòng)才能見分曉。
疑問二：土地拍賣該不該設(shè)門檻？
一塊938畝的土地，竟然被個(gè)人買下，確實(shí)令人吃驚。這樣的事情在國(guó)內(nèi)其他城市的土地拍賣過程中十分鮮見。制造這一新聞的原因是，有關(guān)部門在本次土地拍賣中并沒有對(duì)競(jìng)拍者進(jìn)行身份限定，也就是說選擇買家的惟一標(biāo)準(zhǔn)就是“價(jià)高者得”，所以才出現(xiàn)了個(gè)人PK房地產(chǎn)公司的驚人一幕。
土地拍賣“價(jià)高者得”固然無可非議，但業(yè)內(nèi)的爭(zhēng)議也由此而起。
記者采訪的多家房地產(chǎn)公司均表示，土地拍賣，特別是大宗土地拍賣，應(yīng)該對(duì)競(jìng)拍者的資格進(jìn)行起碼認(rèn)定，比如，必須是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)資質(zhì)和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)也應(yīng)該有所要求。他們認(rèn)為，這樣做并不是故意設(shè)置門檻，而是因?yàn)檫@么大一塊土地，對(duì)開發(fā)者的實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)都是一次考驗(yàn)，如果沒有相當(dāng)資質(zhì)，恐怕很難保證地塊能夠成功開發(fā)。
據(jù)了解，在很多招標(biāo)活動(dòng)中對(duì)競(jìng)標(biāo)者進(jìn)行資格甄別是基本慣例，比如大型工程開發(fā)，都要求競(jìng)標(biāo)者具備相應(yīng)資質(zhì)或經(jīng)驗(yàn)，而不是僅僅比價(jià)格。像昆明市這次土地拍賣僅以出價(jià)高低確定購(gòu)買人的做法確實(shí)比較少見。
不過，也有來自政府部門的觀點(diǎn)認(rèn)為，土地出讓容易出現(xiàn)暗箱操作，有時(shí)候資格認(rèn)定就是內(nèi)幕交易的遮羞布，與其這樣，還不如就憑金錢說話，這樣做至少保證了公平，而且政府的土地收入也增加了。 然而，以增加政府收入為最高目標(biāo)的土地拍賣行為，目前正受到越來越多的質(zhì)疑。礦業(yè)資本的一場(chǎng)豪賭的確為昆明市政府增加的土地財(cái)政收入，但是，沒有人能保證，毫無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的礦老板一定可以成功運(yùn)作這個(gè)大盤，萬一有個(gè)閃失，對(duì)買地者和昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，都是一場(chǎng)難以想象的災(zāi)難。 疑問三：省外買家為何沒有現(xiàn)身？
在國(guó)內(nèi)許多城市，大宗土地拍賣往往會(huì)吸引眾多國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)巨頭前往參加，有時(shí)候還會(huì)有港澳資本加入，最后競(jìng)拍成功的也往往是這些大腕巨頭。北京、南京、蘇州、石家莊、成都等城市都曾出現(xiàn)過這一幕。但昆明這塊900多畝的土地卻沒有引起國(guó)內(nèi)地產(chǎn)大鱷們的興趣。
按理說，900多畝的土地，正是房地產(chǎn)巨頭們感興趣的土地規(guī)模。10個(gè)億的成交價(jià)對(duì)昆明開發(fā)商可能是道坎，可是對(duì)萬科、綠地、合生創(chuàng)展等大公司來說，也不是什么了不起的數(shù)字。這些公司如果參加拍賣，五甲塘地塊的成交價(jià)很可能比現(xiàn)在還要高。
但奇怪的是，一塊938畝的土地最終少了國(guó)內(nèi)大買家。對(duì)此現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)眾說紛紜，莫衷一是。
美樂思地產(chǎn)顧問總經(jīng)理羅亞萍告訴記者，本次土地拍賣的信息傳播面不廣，有關(guān)部門也沒有針對(duì)省外做市場(chǎng)推廣，所以國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)紛紛缺席�？梢宰糇C這一說法的是，最后的買家馬先生在解釋為什么以個(gè)人身份購(gòu)買土地時(shí)說，因?yàn)槭桥R時(shí)得到消息，來不及準(zhǔn)備公司材料，所以才個(gè)人參加拍賣。但這一說法仍有許多地方難以解釋，因?yàn)轳R老板不是開發(fā)商，消息閉塞還情有可原，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地信息卻十分敏感，這幾年不乏國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)公司多番派人在昆明尋找機(jī)會(huì)，為什么當(dāng)機(jī)會(huì)真正出現(xiàn)時(shí)卻不見了蹤影？
也有接近省外開發(fā)商的人士告訴記者，今年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)欠佳，宏觀調(diào)控力度越來越大，大企業(yè)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的變化十分敏感，如果不是特別有把握，不會(huì)貿(mào)然在昆明出手。這位人士還說，如果不突破70％的戶型面積必須在90平方米以下的政策限制，像五甲塘那樣的地塊誰敢開發(fā)？政策細(xì)則不明朗，才是省外企業(yè)不愿輕易出招的重要原因。
就在本次采訪結(jié)束的時(shí)候，記者在網(wǎng)上看到一位所謂本地房地產(chǎn)“知道分子”的帖子，這位知道分子說，這幾年，雖然也有好幾家省外房地產(chǎn)大企業(yè)進(jìn)入昆明開發(fā)，但是，獲得土地的方式都疑問重重，真正通過純粹市場(chǎng)手段得到土地的外地企業(yè)鳳毛麟角。正因?yàn)檫@樣，在許多國(guó)內(nèi)一流開發(fā)商看來，如果到昆明做項(xiàng)目，最理想的辦法不是參加土地拍賣，而是通過招商引資進(jìn)入。拍賣得到的土地看似干凈，可是昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)游戲規(guī)則不透明，違規(guī)操作屢見不鮮，這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，越遵守游戲規(guī)則可能越吃虧，如此一來，省外企業(yè)缺席昆明土地拍賣也就不難理解了。
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