從商業(yè)地產(chǎn)角度看

昆明與深圳的一些異同

備注：此文寫于2005年底，現(xiàn)在看起來，許多地方被印證了。

　　這一次來深圳，感覺輕松多了。但炎炎烈*，渾身淌汗，對于我這個害怕熱的人來說，實地看房需要勇氣的。
　　走之前，朱力囑托我多收集一點深圳商業(yè)地產(chǎn)的資料回來，供他好好研究，好好研究之后，以便給更多的昆明老板洗腦，然后自己收大把銀子。此君善于學習的態(tài)度令人好生欽佩。
　　可是，深圳商業(yè)地產(chǎn)是那么容易被學習的嗎？
　　以前，我固執(zhí)的認為，學習深圳所謂的商業(yè)地產(chǎn)推廣技術(shù)，回來昆明后好借鑒借鑒，也作為我們高屋代理公司的一點核心競爭力。但是這一次的深圳之旅讓我有了一番新的對商業(yè)地產(chǎn)的認識。
　　相對于房展會來說，好象只有兩個商業(yè)地產(chǎn)項目，一個是中信的地鐵商場項目，售價5萬/平米，一個位于南頭關(guān)的“錢柜”項目，純粹的商業(yè)項目。
　　那么社區(qū)型底商，大型商業(yè)風情街，算不算商業(yè)地產(chǎn)呢。就本次房展會來看，深圳開發(fā)商大大加強了大型居住區(qū)內(nèi)大型風情街的策劃和建設(shè)。如萬科第五城，中航格瀾郡，以及布吉的某些樓盤。這些底商呈現(xiàn)出的特點：一，位于小區(qū)內(nèi)；二、通過步行街的形式向小區(qū)縱深引入，以加大商業(yè)面積，增加回款；三、大的小區(qū)內(nèi)如此，中型小區(qū)內(nèi)也是如此，以前似乎被忽略了，而現(xiàn)在大家趕快補課，因為小區(qū)內(nèi)建一平米商鋪和建一平米住宅的投資回報率有天壤之別。
　　那么，高層建筑的群樓，算不算商業(yè)地產(chǎn)呢。我認真考察了位于寶安區(qū)107國道旁一個叫“鴻隆107”的項目，該項目最大特點是，群樓規(guī)劃了5層約50000平米的商業(yè)。放眼望區(qū)，深圳大多數(shù)高層項目的群樓都規(guī)劃了4層左右的商業(yè)。與很多城市不同的是，這些在很多城市被認為是老大難的群樓銷售和招商，在深圳卻容易的多，因為深圳高層樓宇下的群樓雖然面積很大，但基本上家家生意都好。從另一方面來看，深圳的開發(fā)商似乎接受了香港開發(fā)商的做法，群樓只出租不出售，放長線釣大魚，只有那些實力相對弱的開發(fā)商才會用產(chǎn)權(quán)式商場的名目回收資金。
　　當然，位于深圳都市核心區(qū)域的華強北、東門一帶，存在一些如30多萬平米的萬象城摩爾項目。在深圳其他地方，也存在如華南原材料市場220萬平米的商業(yè)，和其他如茶葉批發(fā)市場、裝飾裝修等業(yè)態(tài)的市場。
　　透過現(xiàn)象看本質(zhì)，深圳的商業(yè)地產(chǎn)的形式無外乎批發(fā)市場、產(chǎn)權(quán)商場、底商、步行街等形式。所不同的是，深圳的商業(yè)地產(chǎn)大多數(shù)經(jīng)營的很好，市場需求一片旺盛，商業(yè)地產(chǎn)也由此得以快速消化。為什么？
　　第一大原因，是深圳人口基數(shù)大，1200萬人口，比昆明大3倍。
　　第二大原因，深圳是年輕的城市，居民大多數(shù)收入較高，消費觀念上比較超前，敢花錢，敢掙錢。
　　以上只是需求層面的原因，其他地方似乎比不了，一句話就是，深圳的零售市場太大了。
　　第三大原因，零售業(yè)與地產(chǎn)無縫嫁接，巧妙配對。首先深圳零售業(yè)發(fā)展非常成熟，巨頭多，有名氣的大型連鎖店有20多家，象沃爾碼在深圳根本不象在昆明那樣搶眼，在昆明沃爾瑪獨霸江湖，而在深圳，沒有人敢獨霸江湖，沃爾碼只不過是一個正在努力的諸侯而已。其次，深圳的零售業(yè)行業(yè)控制與管理比較成熟，行業(yè)協(xié)會受政府指導，共同研究對策制定行業(yè)公律，研究對策，做大市場，不象昆明連續(xù)倒下四五家超市（紅聯(lián)、諾瑪特、盛興、金子等），而政府相關(guān)部門領(lǐng)導沒有一個因此引咎辭職，行業(yè)協(xié)會連個屁也不放一個。而有些人美其名曰，市場競爭，弱肉強食，扯淡。如果昆明還剩一兩家超市了，誰個開發(fā)商還敢與其合作，既然找不到合作伙伴，就只能任商鋪空置。反過來，開發(fā)商選定黃金位置規(guī)劃大型商場，零售商家強勢入駐，雙方合作愉快，各得其所。
　　第四大原因，區(qū)域商業(yè)中心輻射力大。在深圳的很多鎮(zhèn)上，竟然存在著許多家肯德基，而昆明市也不過3、4家，大多位于市中心。這說明，從某種意義上說，整個昆明市的消費水平尚不如深圳的一個鎮(zhèn)。說不如深圳的一個鎮(zhèn)，還有一個直接的例子，就是深圳龍華鎮(zhèn)萬眾城一帶彈丸之地竟然幸福地生存著4-5家大型百貨商家，這些商家全部經(jīng)營良好。而昆明三市場街一帶存在的幾個商場，除個別的外，大多數(shù)經(jīng)營并不好。這說明，在昆明，都市核心商業(yè)區(qū)與各個區(qū)域片區(qū)的商業(yè)中心嚴重重疊，功能沒有劃分出來，導致昆明零售業(yè)發(fā)展緩慢，其本身還無法做大做強，更談不上對房地產(chǎn)行業(yè)的刺激了。
　　這也許就是昆明的實際情況。
　　我們在深圳考察其商業(yè)地產(chǎn)，并不是看他有什么樣的形態(tài)、什么樣的業(yè)態(tài)，什么樣的銷售方式，這些都是技術(shù)層面的東西。一味追求技術(shù)層面的東西，而不顧當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的具體水平，當?shù)貙嶋H消費能力，去銷售商業(yè)地產(chǎn)、策劃商業(yè)地產(chǎn)，都會面臨失敗的下場。這里的失敗指的是經(jīng)營上的失敗，也許有些商業(yè)地產(chǎn)項

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