首先的影響是造成供應(yīng)量大幅增加。按照城中村占地2000萬平米，容積率不低于4.0計(jì)算，新建房屋建筑面積高達(dá)8000萬平米，扣除“拆一補(bǔ)”需要補(bǔ)償給農(nóng)民的3800萬平米，最終約有4000萬平米新增供應(yīng)。分?jǐn)偟矫恳荒昃褪?00萬平米，這還不包括其他途徑開發(fā)出來的商品房，代建房，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房等，而昆明市房地產(chǎn)最火暴的2007年全年銷售面積僅800萬平米，這種供過于求的矛盾是顯而易見的。
其次，造成的影響是產(chǎn)品高度同質(zhì)化。由于城中村的產(chǎn)品形態(tài)必然以高容積率、低密度的高層為主，戶型以城市公寓為主，這樣帶來的問題不是單純城市公寓的問題，而是有4000萬平米城市公寓的問題，產(chǎn)品同質(zhì)化使得產(chǎn)品營銷趨同，對于樓盤銷售是十分不利的。
再次，造成的影響是房地產(chǎn)交易市場呈現(xiàn)“買賣不活躍”的僵持狀態(tài)。一方面開發(fā)商要通過有限的、可對外發(fā)售的房源獲得最大利潤，售價(jià)可能居高不下，按照目前價(jià)格情況，城中村公寓的售價(jià)應(yīng)在5000-10000元/平米之間，這個(gè)售價(jià)有可能會保持下去。另一方面，大量的首次置業(yè)者、年輕人無法消費(fèi)的起這種動(dòng)輒40萬、50萬、60萬的房產(chǎn)，而且還是一個(gè)小戶型。
根據(jù)高屋地產(chǎn)顧問的研究，能夠消費(fèi)得起這種高價(jià)位的小戶型要有幾個(gè)條件：外銷，白領(lǐng)工資水平高，有活躍的投資群體，有活躍的租賃需求。而昆明城中村改造中，這幾個(gè)市場的需求條件均不具備，可以想象這些所謂的城市公寓銷售前景并不十分樂觀。
再次，造成昆明整體租賃市場疲軟的現(xiàn)象。昆明租賃市場供應(yīng)量驚人，這是第一個(gè)問題。其次，由于硬件品質(zhì)等原因，租賃價(jià)格高，這是第二個(gè)問題。第三個(gè)問題是，能接受這種高租金的租客量不足。根據(jù)高屋的研究，昆明住房租客主要是：省外機(jī)構(gòu)駐昆職員，四川、貴州、省內(nèi)在昆務(wù)工、務(wù)商人員，剛畢業(yè)的學(xué)生，外地生意人等，主體是在昆務(wù)工、務(wù)商人員，他們承受租金的能力低。
解決辦法：政府宏觀調(diào)控城中村改造的階段任務(wù)量、開發(fā)量，總體把握改造時(shí)間進(jìn)度，建議政府用15年的時(shí)間完全改造昆明市全部的城中村。
胡先鈞
2008年3月15*
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