隨著時(shí)間的推移，昆明城中村改造的實(shí)質(zhì)性難點(diǎn)越來(lái)越暴露出來(lái)，成為制約城中村改造的障礙。一方面政府各級(jí)組織表現(xiàn)十分主動(dòng)和積極，另一方面參與改造的投資商也激情澎湃，一撥一撥的尋找目標(biāo)，約見村領(lǐng)導(dǎo)，整個(gè)房地產(chǎn)要素市場(chǎng)被激活。但以下5方面的問(wèn)題，成為制約城中村改造實(shí)質(zhì)簽單不多的主要問(wèn)題。
一、“總拆遷資金70%的比例進(jìn)行資金監(jiān)管”
這是一個(gè)重要的資金門檻。假如一個(gè)村子需要回遷400戶，每戶回遷建筑面積以350平米計(jì)算，需要總回遷14萬(wàn)平米，按目前昆明小高層公寓土建及安裝費(fèi)用1400元/平米計(jì)算，需投入資金1.96億,約2億。如按70%進(jìn)行資金監(jiān)管，需要1.4億人民幣打入政府帳戶。而目前能拿出1.4億人民幣的公司雖然大有人在,但都反映前期投入額太高，無(wú)法吻合許多開發(fā)商擅長(zhǎng)的四兩撥千斤的手法。
二、周期長(zhǎng)，最快的也需要1年-1年半。
如果全部城中村改造啟動(dòng)后，市場(chǎng)的供應(yīng)量將達(dá)到驚人的程度，隨之會(huì)帶來(lái)一系列市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)問(wèn)題許多開發(fā)商也看到了。他們的對(duì)策是：以快贏得市場(chǎng)先機(jī)，以快回避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。但根據(jù)眾多情況判斷，最快的也需要1年-1年半。
例如，政府規(guī)定：城中村改造建設(shè)項(xiàng)目，在施工前應(yīng)當(dāng)依法取得四證。盡管政府承諾有綠色通道服務(wù)，但根據(jù)昆明目前項(xiàng)目辦證進(jìn)度看，最快也需要1年到1年半。
再例如，政府規(guī)定：實(shí)施城中村重建改造，按照優(yōu)先建設(shè)安置住宅的原則進(jìn)行，舊村沒(méi)有拆除的，其他建設(shè)項(xiàng)目不得開工建設(shè)。
再例如，企業(yè)購(gòu)買土地后，按照確定的拆遷方案，組織實(shí)施拆遷，與被拆遷人的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議簽定量要達(dá)到100%，且所有的《土地使用權(quán)證》收回，注銷，企業(yè)才辦理土地使用證。
也就是說(shuō)，當(dāng)參與城中村改造的開發(fā)商把70%款打入政府帳戶上，到第一批可以對(duì)外出售的面積，之間的時(shí)間長(zhǎng)度在1年左右。這還不包括其中出現(xiàn)的不可預(yù)測(cè)的事件發(fā)生，如釘子戶產(chǎn)生。
三、“一村一策”
政府規(guī)定：對(duì)超過(guò)四層、300平米的無(wú)合法產(chǎn)權(quán)和三級(jí)組織批準(zhǔn)的房屋，按批準(zhǔn)的一村一策補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。
政府對(duì)村民的補(bǔ)償問(wèn)題留下這一個(gè)重要口子，村民利用一村一策的尚方寶劍，可以與開發(fā)商談判附加條件，而使總拆遷成本變得深不可測(cè)。同時(shí)也會(huì)削減開發(fā)商利潤(rùn)。
四、“公開交易土地”
政府規(guī)定：集體土地依法征收后，政府進(jìn)行土地儲(chǔ)備，規(guī)劃條件作為土地交易條件，進(jìn)行公開交易。中標(biāo)企業(yè)按照確定的拆遷安置方案，組織實(shí)施拆遷。
按照國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定，經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)招拍掛的方式進(jìn)行公開交易。雖然目前開發(fā)商有一些辦法增加獲得土地的幾率，但仍然有變數(shù)存在，公開交易土地如果使土地落入他人之手，將使開發(fā)商前期工作和投入打水漂，付諸東流。
五、規(guī)劃條件未明確
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得規(guī)劃局給予的正式規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，任何開發(fā)商不可能不遵循這個(gè)規(guī)劃條件。而目前規(guī)劃條件并沒(méi)有明確，開發(fā)商的利潤(rùn)模式無(wú)法確定。
目前昆明開發(fā)商大多處于觀望階段，也就是這個(gè)道理。
通過(guò)以上分析，我們基本可以得出以下結(jié)論和預(yù)測(cè)：
1、城中村改造，對(duì)于許多開發(fā)商來(lái)說(shuō)，確實(shí)是一塊肥肉，這一點(diǎn)毋庸質(zhì)疑。
2、城中村改造絕無(wú)便宜可占，是資本的游戲，沒(méi)有雄厚的資本（至少2億自有資金以上）是無(wú)法參與進(jìn)去。這實(shí)際是一個(gè)重要的門檻，能夠保證許多城中村改造的項(xiàng)目落到實(shí)處。
3、目前城中村改造正處于一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，上有國(guó)家法律、重要政府法規(guī)，下有迫切的改造意愿和政治推動(dòng)，除非昆明市政府敢于有魄力的制定大膽政策，才有可能迅速推動(dòng)城中村改造這一艱巨工程。
4、盡管政府要求5年內(nèi)改造所有城中村，但基于各種門檻、風(fēng)險(xiǎn)、不可預(yù)測(cè)的事件綜合推測(cè)，能夠最終實(shí)質(zhì)性簽單的屬于少數(shù)，5年改造計(jì)劃將會(huì)順延更長(zhǎng)時(shí)間。
胡先鈞
2008年3月31*
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