房地產(chǎn)的價(jià)格顯然不能由開(kāi)發(fā)商董事會(huì)或董事長(zhǎng)主觀決定，當(dāng)談他有權(quán)這樣做，但如果主觀決定了價(jià)格，而購(gòu)買(mǎi)者不買(mǎi)帳，你的價(jià)格將只是數(shù)字游戲。
當(dāng)購(gòu)買(mǎi)者愿意買(mǎi)單付款，說(shuō)明這個(gè)價(jià)格買(mǎi)方可以承受，其實(shí)就是對(duì)商品價(jià)值的一種真實(shí)反饋。
在實(shí)踐過(guò)程中，有沒(méi)有一種方法能夠探知商品的價(jià)值水平，讓價(jià)格與價(jià)值緊緊吻合？市場(chǎng)比較法是一種比較有效的技術(shù)手段。
市場(chǎng)比較法——將本項(xiàng)目與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)開(kāi)始銷(xiāo)售的項(xiàng)目加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格，修正得出本項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的定價(jià)方法。
它的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體的行為普遍遵循理性原則，追求效用最大化。當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)兩種或兩種以上效用相同或效用可替代而價(jià)格不等時(shí)，購(gòu)買(mǎi)者選擇價(jià)格低的商品。當(dāng)價(jià)格相同效用不等時(shí)，購(gòu)買(mǎi)者選擇效用較大的商品效用均等的商品之間將產(chǎn)生替代效應(yīng)。
對(duì)于房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，任何有理性的購(gòu)房者都會(huì)已成交懂得房地產(chǎn)的價(jià)格效用比為指引，根據(jù)替代原理進(jìn)行效用與價(jià)格的比較來(lái)決定其行動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法定價(jià)，是模擬房地產(chǎn)的這一過(guò)程，選擇已成交的效用相近的房地產(chǎn)的價(jià)格作為基礎(chǔ)，以同一價(jià)格效用比對(duì)相近樓盤(pán)進(jìn)行差異修正，使其與本項(xiàng)目具有同樣效用，從而能準(zhǔn)確定出本項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格。
參與比較的內(nèi)容一般有：位置、交通、景觀、周邊配套、人氣、樓盤(pán)形象、戶(hù)型、軟件設(shè)施、小區(qū)配套、交樓時(shí)間、物業(yè)管理等。
寫(xiě)字樓、商鋪，等都有一套比較體系。
然后，計(jì)算如下內(nèi)容：各樓盤(pán)實(shí)際均價(jià)、權(quán)重值比例、權(quán)重均價(jià)、樓盤(pán)所占權(quán)重、樓盤(pán)權(quán)重價(jià)等，最后可得到本樓盤(pán)一個(gè)比較合理價(jià)格。
此外，還有考慮推盤(pán)節(jié)奏、市場(chǎng)形勢(shì)、各戶(hù)型滯銷(xiāo)和暢銷(xiāo)狀況等，綜合得出本樓盤(pán)實(shí)收均價(jià)水平。
目前，這種方式較少被開(kāi)發(fā)商和代理公司使用。而早在２０００年左右的時(shí)候，這種方法是深圳代理公司被普遍使用的定價(jià)辦法，是一種科學(xué)的方法。高屋公司在云南范圍內(nèi)使用這種辦法，在這幾年里，基本上都會(huì)遭到開(kāi)發(fā)商的不屑，開(kāi)發(fā)商說(shuō)，實(shí)收均價(jià)你這樣確定太麻煩了，開(kāi)發(fā)商直接告訴你得了。
無(wú)言。
２００８年６月２５*
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