昆明土地拍賣遭遇冰封的“七宗罪”之三

    原罪三：先有雞還是先有蛋--誰先誰后的蠱惑？

    先有雞還是先有蛋，這對于昆明的土地規(guī)劃和土地推向市場的時機(jī)來講，并不是一道難解的哲學(xué)命題和生命科學(xué)問題。地球人都知道，在房地產(chǎn)開發(fā)市場上，基礎(chǔ)配套和聚集人流是第一位的，沒有這兩個條件，任何建立在這基礎(chǔ)之上的其他開發(fā)，可以說都很難成功，或者說難度都會很大。北市區(qū)就是個典型的例子，在昆明市政府的早期規(guī)劃中，首先是大量的住宅規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)，形成最基本的人居環(huán)境，在恰當(dāng)?shù)臅r機(jī)，以財富中心為典型的商業(yè)開發(fā)，一下子引爆北市的投資發(fā)展機(jī)遇，這幾乎是一個經(jīng)典的商業(yè)開發(fā)案例。到如今，整個北市區(qū)雖然還沒有完全成熟為一個板塊區(qū)域，但基本上人的城市活動，可以在區(qū)域內(nèi)完成。
    而環(huán)湖東路半島土地的規(guī)劃建設(shè)，完全和北市區(qū)的發(fā)展案例背道而馳。半島規(guī)劃為商業(yè)商務(wù)旅游，可是周邊的基礎(chǔ)配套和人居環(huán)境現(xiàn)狀基本上沒有任何的支撐，即便放眼到未來的幾年，半島周邊都很難形成成熟的商業(yè)商務(wù)所必需的人居環(huán)境。我們前面講到，半島對面“巫家壩機(jī)場片區(qū)-金源片區(qū)-五甲塘片區(qū)”強(qiáng)大的配套規(guī)劃支援，在未來的開發(fā)建設(shè)上遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于半島的規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)。這就置半島于孤島之中，商業(yè)商務(wù)和旅游所需的人流，遠(yuǎn)離半島，這在開發(fā)建設(shè)上顯然就是一大忌諱。
    負(fù)責(zé)環(huán)湖東路半島土地拍賣的星迪嘉拍賣公司副總經(jīng)理黃衛(wèi)認(rèn)為，雖然半島地塊僅一路之隔的“巫家壩機(jī)場片區(qū)-五甲塘片區(qū)-金源片區(qū)”有強(qiáng)大的住宅等配套規(guī)劃，但這一片區(qū)的開發(fā)建設(shè)比較滯后。因此，環(huán)湖東路半島先行拍賣建設(shè)開發(fā)，顯然不現(xiàn)實(shí)。因?yàn)樯虡I(yè)、商務(wù)、旅游需要強(qiáng)大的人流支撐，“巫家壩機(jī)場片區(qū)-五甲塘片區(qū)-金源片區(qū)”不能先行開發(fā)建設(shè)并形成成熟的人流環(huán)境，半島的商業(yè)、商務(wù)、旅游的規(guī)劃建設(shè)，就需要開發(fā)商付出不可預(yù)知的時間成本，而時間成本本身就是一個巨大資金付出的過程。
    為何在這樣的情況下，政府急于推出半島土地的拍賣？根源還在于昆明大規(guī)模的城市建設(shè)太需要資金的后續(xù)支援。
    再回來說原昆明市政府地塊。該地塊是主城中央CBD核心地塊，規(guī)劃體量巨大，基礎(chǔ)設(shè)施和人流都不成問題。這里面也有個時機(jī)的問題就是，由于地鐵施工，一條臨時便道從該地塊經(jīng)過。據(jù)分析，假定該地塊成功以30億拍賣出去，需要一年后才能向開發(fā)商交接地塊。在這一年里，開發(fā)商買地的30億如果存在銀行，其利息按照最新調(diào)整的年存款利率計(jì)算，就是9900多萬元。那還有這一年的時間成本和機(jī)會成本，以及后續(xù)開發(fā)巨量資金投入和市場環(huán)境的風(fēng)險呢？
    當(dāng)然，這并非就是說，因此就沒有人對此地塊感興趣，據(jù)了解，依然有三家企業(yè)愿意為此付出各種成本和風(fēng)險。關(guān)鍵就在于，有多少家企業(yè)有能力接受這樣一塊地并有能力開發(fā)建設(shè)這樣一個大體量的項(xiàng)目？在規(guī)定的7個競買人的條件下，三家企業(yè)參與顯然是不夠的。因此接下來要講的就是競買人數(shù)限制的問題。