昆明土地拍賣遭遇冰封的“七宗罪”之六

    原罪六：土地市場化--我的地盤我做主？

    國有建設用地進入市場施行招拍掛已經近10年，但昆明的土地市場化程度卻遠遠不夠。雖
然我們經�？吹接型恋氐恼信茠�，但這里面有多少地塊是純市場化操作的？
    就拿6月來說。6月份交易的208宗土地，其中6月21日、22日的203宗地塊全部是掛牌交易并

以底價成交。問題不在于掛牌制度本身，而在于掛牌土地的操作性可以更強，比拍賣更容易控制。
    為何這樣說？
    6月21日181宗地塊掛牌交易，8家市級平臺公司全部瓜分。市級平臺公司如此大規(guī)模進入
二級開發(fā)市場，實屬罕見。問題就在于，這些地塊，除了市級平臺公司，就沒有別的開發(fā)商感
興趣么？業(yè)內傳說的勸退等現象是否存在，我們恐怕只能臆想和猜測了。
    其實，環(huán)湖東路半島的土地一級開發(fā)當年被云南城投拿下，也引發(fā)了后來業(yè)內所傳言的省
級平臺公司與市政府交惡的故事，環(huán)湖東路沿線土地開發(fā)曾經一度暫停，更加加深了這種傳言
的真實性。我們知道，環(huán)湖東路沿線土地一級開發(fā)完成后，所整理收儲的土地，經上市交易后
，扣除各種成本和必須的支出外，50%的凈收益將要被云南城投拿走。
    2009年7月21日，昆明下發(fā)《昆明市人民政府關于推進土地一級開發(fā)整理全覆蓋工作的通
知》（以下簡稱《通知》）中明確，今后昆明市范圍內的土地一級開發(fā)整理將由市政府統(tǒng)籌管
理，各縣（市）區(qū)政府具體組織用地報批、征地、拆遷、安置等工作，市縣兩級國有投資公司
全面負責組織實施。《通知》明確市土地開發(fā)投資經營有限公司、市城建投資開發(fā)有限責任公
司、產業(yè)開發(fā)投資有限責任公司、市交通投資有限責任公司、市軌道交通有限公司、昆明滇池
投資有限責任公司、新都投資有限公司、昆明新農投資有限公司、昆明高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)國
有投資公司、昆明經開區(qū)國有投資公司、昆明陽宗海風景名勝區(qū)國有投資公司共十一家國字號
投資公司明確劃分實施一級開發(fā)的具體范圍，甚至對于涉及重大工程、重大項目的土地一級開
發(fā)整理的責任主體也作出了規(guī)定。
    這就是國字號統(tǒng)掌昆明土地一級開發(fā)市場的法規(guī)來源。配合著《昆明市人民政府關于推進
土地一級開發(fā)整理全覆蓋工作的通知》的下發(fā)，《昆明市社會資金參與土地一級開發(fā)整理項目
的辦法》（以下簡稱《辦法》）的出臺對社會資金的吸引力應該是巨大的。但單從投資回報的
規(guī)定上來看，社會資本參與土地一級開發(fā)整理并沒有預想的那么誘人。根據規(guī)定，社會資金參
與土地一級開發(fā)，回報率只有8%-10%，而“市級國有投資公司組織實施的土地一級開發(fā)整理項
目，統(tǒng)一按照審計所確定的總投資額的16%給予投資回報，并計入土地收儲成本�！�
    這里為何要談到這兩個昆明市出臺的關于土地一級開發(fā)的政策？云南城投介入環(huán)湖東路土
地一級開發(fā)，凈收益的50%屬于云南城投，而如果是市級平臺公司，收益只來自于總投資額的
16%。況且是市級平臺公司，左口袋和右口袋，其實都是一個口袋。
    這就給云南城投與市政府交惡傳說增添了可信的砝碼。無論土地交易環(huán)節(jié)還是在土地的一
級開發(fā)環(huán)節(jié)，或多或少的政策門檻，導致土地市場化程度的下降，也會影響政府在企業(yè)心目中
的信用。無論是排斥云南城投，還是土地一級開發(fā)的國進民退，都在無形中說明著利益保護驅
使下的一些不太合乎市場化準則和不利于政府信用建立的行為隱隱作祟。
    再來回頭說6月22日22宗城中村土地掛牌交易，也全部以底價成交。拿地企業(yè)全部是前期
介入拆遷整理土地的開發(fā)商。這顯然讓人聯想到了08年蓮花池土地的風波，從那之后，基本上
都能保證前期介入的開發(fā)商順利拿下土地。保障前期介入開發(fā)商的利益，這似乎合乎情理，可
對于土地的市場化程度，卻是有著根本性的傷害。
    這就難怪業(yè)內對昆明土地市場化程度不高屢屢詬病了，甚至有業(yè)內人士稱，昆明80%的土
地沒有完全按照市場化原則出讓交易。大量的土地通過可操作的掛牌方式出讓，只有少部分是
通過市場化來運作。這無形中也在影響著政府的信用，也在影響著很多企業(yè)的拿地熱情。