按照城市規(guī)劃分區(qū)界定，昆明北市區(qū)南起二環(huán)北路，北抵松花壩和茨壩，東到白龍寺，西至長(zhǎng)蟲(chóng)山，開(kāi)發(fā)至今已近20年，可算作昆明開(kāi)發(fā)最早的區(qū)域之一。北市區(qū)路網(wǎng)完備，交通便利，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，開(kāi)發(fā)足跡已經(jīng)抵近繞城高速。去年北市區(qū)熱銷(xiāo)樓盤(pán)主要集中在北部山水新城、羊腸片區(qū)兩大區(qū)域，以及龍泉路、小康大道沿線。（注：穿金路沿線樓盤(pán)在云南房網(wǎng)的《穿金路買(mǎi)房指南》中已有詳細(xì)闡述，本文不作分析。）
2017年1-11月昆明各區(qū)域商品房供銷(xiāo)存價(jià)情況（昆明銳理）
去年，北市區(qū)在商品房存量及銷(xiāo)售面積等方面保持良好，供需都比較旺盛。根據(jù)昆明銳理數(shù)據(jù)顯示的信息，2017年北市區(qū)新增商品房面積為160萬(wàn)方，存量面積為394萬(wàn)方，僅次于南市區(qū)；銷(xiāo)售面積為183萬(wàn)方，僅次于南市區(qū)，遠(yuǎn)超東、西、中三區(qū)。同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，2017年，中、南兩市區(qū)成交均價(jià)已破萬(wàn)，北市區(qū)成交均價(jià)為9396元/平米，居于第三位，為昆明置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域。
融城昆明湖實(shí)景
北部山水新城熱銷(xiāo)樓盤(pán)
北部山水新城位于灃源路以北、松華壩水庫(kù)以南、昆曲高速路以西、盤(pán)龍江兩岸，總規(guī)劃面積約13平方公里，是北市新興區(qū)域。去年，融城昆明湖和中建龍熙壹號(hào)作為北部山水新城的樓盤(pán)主力，獲得了良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，今年仍在持續(xù)熱銷(xiāo)中。
融城昆明湖的一期住宅瀾庭去年售罄，當(dāng)時(shí)惠后均價(jià)8500元/平米，下半年推出二期住宅七里香，價(jià)格幾次上調(diào)，目前均價(jià)約11500-13000元/平米，同比漲幅較大。
中建龍熙壹號(hào)是中建在昆的首部作品，項(xiàng)目以百畝銀杏公園為特色，主打1梯2戶的板式住宅。去年5月底首推一期部分房源，一周內(nèi)去化約90%，成交價(jià)9500-11000元/平米，至今年初，項(xiàng)目一期的14棟住宅已全部去化，均價(jià)漲到12000元，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售進(jìn)度可見(jiàn)一斑，現(xiàn)項(xiàng)目的二期住宅正在誠(chéng)意登記中。
俊發(fā)城規(guī)劃圖
羊腸片區(qū)熱銷(xiāo)樓盤(pán)
羊腸片區(qū)北起灃源路，西至北京路延長(zhǎng)線，東臨昆曲高速，南至鉑金大道，去年俊發(fā)城、恒大翡翠華庭和藍(lán)光林肯公園三個(gè)熱門(mén)樓盤(pán)占據(jù)。俊發(fā)城占地約4000畝，主打高層住宅，憑借地鐵大盤(pán)的身份與豐富配套成為北市區(qū)熱銷(xiāo)大盤(pán)。俊發(fā)城的住宅板塊共規(guī)劃為七個(gè)團(tuán)組，分批推出，目前，僅剩茉莉苑一個(gè)團(tuán)組誠(chéng)意登記中，其余團(tuán)組均順利去化。
俊發(fā)城芙蓉苑于去年4月問(wèn)市，塔式住宅均價(jià)9600元/平米，板樓住宅均價(jià)14000元/平米，8月，整體均價(jià)漲至12000-15000元/平米，年末，所剩無(wú)幾的房源漲至16000元。可以看出去年俊發(fā)城的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售節(jié)節(jié)上升。今年將推最后一個(gè)住宅團(tuán)組——茉莉苑，均價(jià)預(yù)計(jì)13000-14000元/平米。
恒大翡翠華庭位于龍頭街地鐵站斜對(duì)面，項(xiàng)目去年10月29日首次開(kāi)盤(pán)，惠后均價(jià)9988元/平米，今年初，項(xiàng)目推出了天璽新品，均價(jià)漲到12000元/平米，同樣漲幅不小。
藍(lán)光林肯公園由22棟點(diǎn)板結(jié)合的高層住宅組成。去年4月，項(xiàng)目的一期住宅均價(jià)為9000元/平米，年末推出的二期住宅——雍錦世家主打精裝大平層，均價(jià)達(dá)到15000-17000元/平米。
中海龍泉公館實(shí)景
龍泉路、小康大道沿線熱銷(xiāo)樓盤(pán)
龍泉路沿線是北市區(qū)另一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，中海龍泉公館在去年7月首次開(kāi)售，后分批次陸續(xù)推出新房源，每次的銷(xiāo)售狀況都較為良好，房?jī)r(jià)也從首次開(kāi)盤(pán)均價(jià)11000元/平米，到現(xiàn)在的13000元/平米。中海錦苑位于龍泉公館北側(cè)，項(xiàng)目自2015年推出，現(xiàn)為尾盤(pán)狀態(tài)。去年3月，中海錦苑住宅均價(jià)為9300-9500元/平米，今年年初，項(xiàng)目少量現(xiàn)房均價(jià)為11500元/平米，整體價(jià)格仍有所上漲。
綠城春江明月是小康大道沿線的知名樓盤(pán)，緊鄰和諧商圈。項(xiàng)目自2015年正式問(wèn)市，定價(jià)略高但去化較快。去年年初，綠城春江明月住宅均價(jià)為9500-10500元/平米，7月，二期住宅均價(jià)為12000-15500元/平米，今年年初，項(xiàng)目推出的樓王更是以16000-19000元/平米的均價(jià)抬升了北市區(qū)高層住宅的價(jià)格“天花板”。
綠城春江明月實(shí)景
北市區(qū)2018年即將上市項(xiàng)目
今年，除上述處于熱銷(xiāo)狀態(tài)的樓盤(pán)外，北市區(qū)新增了多個(gè)即將上市的項(xiàng)目。北部山水新城區(qū)域，碧桂園接手青春誌，面向市場(chǎng)的剛性需求，打造碧桂園星薈，現(xiàn)處于意向登記中，價(jià)格預(yù)計(jì)12000-13000元/平米。除碧桂園外，萬(wàn)科也挺進(jìn)山水新城，于瀑布公園北側(cè)規(guī)劃打造萬(wàn)科町園。羊腸片區(qū)，碧桂園接盤(pán)天宇時(shí)代廣場(chǎng)，打造碧桂園北城映象，按照項(xiàng)目信息釋放進(jìn)度來(lái)看，目前已在做VIP登記。
龍泉路、小康大道沿線的新樓盤(pán)也較為豐富。今年1月，中海競(jìng)得了龍泉路板機(jī)廠百余畝的土地，該地塊與中海錦苑一街之隔，新項(xiàng)目很可能在今年內(nèi)推出。同樣位于龍泉路段的新盤(pán)還有碧桂園的龍騰世家和御龍半山，碧桂園龍騰世家的前身為沸城，相關(guān)信息顯示，碧桂園龍騰世家近期正在打造售樓部，且項(xiàng)目預(yù)計(jì)春節(jié)后全面復(fù)工。碧桂園御龍半山位于龍泉路白水泥廠地塊，總用地496畝，號(hào)稱碧桂園“糧倉(cāng)級(jí)”項(xiàng)目，價(jià)格預(yù)計(jì)12000-13000元/平米。
除此之外，位于黑龍?zhí)豆珗@旁的駱駝灣同樣也是今年炙手可熱的新項(xiàng)目，駱駝灣主打森林坡地洋房和別墅，依托黑龍?zhí)吨苓厓?yōu)越的生態(tài)環(huán)境，居住環(huán)境極佳，目前，駱駝灣營(yíng)銷(xiāo)中心已經(jīng)開(kāi)放，正在誠(chéng)意登記中。
德潤(rùn)地產(chǎn)繼德潤(rùn)朗悅灣開(kāi)發(fā)收尾后，接手核桃箐村城改項(xiàng)目，核桃箐村位于長(zhǎng)蟲(chóng)山延伸地帶，未來(lái)很可能打造低密度的洋房項(xiàng)目。同時(shí)，江東地產(chǎn)位于北京路與霖雨路交匯處的永和府（永和廣場(chǎng)）也開(kāi)始大規(guī)模復(fù)工，很可能在今年推出銷(xiāo)售。
北市區(qū)2018年房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)
不難看出，北市區(qū)今年的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)和供應(yīng)都將極為旺盛，在售樓盤(pán)和即將推出的新盤(pán)數(shù)量較多。目前，北市區(qū)在售住宅均價(jià)最低也在10000元以上，最高的達(dá)19000元/平米。2018年才剛剛開(kāi)始，隨著昆明樓市仍在繼續(xù)升溫，北市區(qū)房?jī)r(jià)必然不會(huì)原地踏步，回落更是不太現(xiàn)實(shí)。北市區(qū)房?jī)r(jià)仍將走高的情勢(shì)已露端倪，1月9日，中海以24.61億元的高價(jià)競(jìng)得龍泉路板機(jī)場(chǎng)154畝土地，這塊地成為了北市區(qū)首宗單價(jià)破千萬(wàn)的土地。該地塊的平均樓面地價(jià)約6465元/平米，容積率2.5的地塊樓面價(jià)達(dá)到了9584元/平米。如此之高的樓面價(jià)將影響產(chǎn)品的售價(jià)，而一個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格或多或少都將影響周邊項(xiàng)目甚至整體區(qū)域的價(jià)格。
2018年北市區(qū)推薦樓盤(pán)
2018年俊發(fā)城依然備受關(guān)注
俊發(fā)城——地鐵大盤(pán)，配套豐富
俊發(fā)城臨近司家營(yíng)地鐵站，交通便利。項(xiàng)目自持53萬(wàn)方商業(yè)綜合體，規(guī)劃配套11所學(xué)校，打造一站式教育體系。同時(shí)，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃配套公園并有意引進(jìn)醫(yī)院。俊發(fā)城豐富全面的配套大大提升了生活的便捷度，強(qiáng)大的配套陣容也難有項(xiàng)目與之匹敵。目前，俊發(fā)城主推茉莉苑，戶型面積89㎡-176平米，均價(jià)預(yù)計(jì)1.3-1.4萬(wàn)/平米。
碧桂園北城映象區(qū)位圖
碧桂園北城映象——區(qū)位較佳，教育配套
碧桂園北城映象位于羊腸片區(qū)、鉑金大道沿線，道路開(kāi)闊，通達(dá)度強(qiáng)，距地鐵2號(hào)線霖雨橋站約400米，交通便捷。項(xiàng)目?jī)晒飪?nèi)分布著和諧世紀(jì)、北辰財(cái)富中心、嘉年華購(gòu)物公園等多個(gè)商圈，同時(shí)，內(nèi)部規(guī)劃配套3所幼兒園、1所明通小學(xué)、1所九年制學(xué)校，區(qū)位條件優(yōu)良，自身教育配套完備，周邊資源較為豐富。
駱駝灣效果圖
駱駝灣——森林坡地洋房，一房難求
駱駝灣緊鄰黑龍?zhí)豆珗@，順黑龍?zhí)杜缘钠碌仨槃?shì)而造。項(xiàng)目占地65畝，綠地率高達(dá)60%，容積率僅為1.02，住宅以別墅、洋房為主，因自身純正的森林坡地洋房血統(tǒng)一經(jīng)問(wèn)世便備受關(guān)注。對(duì)于傾心洋房和別墅的高端置業(yè)者而言，在昆明目前森林坡地洋房稀缺的市場(chǎng)狀況下，不論是側(cè)重居住體驗(yàn)亦或是彰顯生活品質(zhì)，駱駝灣內(nèi)的洋房和別墅都是極佳的選擇。目前，駱駝灣正在誠(chéng)意登記中。
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