世聯(lián)行甘偉：中國未來租金上漲是一個(gè)大概率事件

來到深圳大學(xué)北邊科技軟件園區(qū)一座六層樓高的寫字樓內(nèi)，世聯(lián)紅璞的新辦公室便設(shè)立在這里，與甘偉的采訪也敲定在這里。

這位紅璞公寓的管理者身穿白襯衣，帶著一副黑框眼鏡，放松地坐在椅子上�？粗�他30來歲的臉龐，一度以為畢業(yè)之后，他便在世聯(lián)行工作至今。

“不是，我是92年畢業(yè)的，畢業(yè)后在龍崗做了一段時(shí)間公務(wù)員。之后下海做材料生意，因?yàn)楸旧砦沂菍W(xué)建筑材料的。”甘偉簡單介紹了自己的履歷。

這樣的經(jīng)歷，似乎與世聯(lián)行并沒有太多關(guān)聯(lián)�！拔襾硎缆�(lián)行18年了，我2000年來的�！备蕚フf道：“還是機(jī)緣巧合，當(dāng)時(shí)我在人才市場(chǎng)找工作。來到世聯(lián)行后，發(fā)現(xiàn)這里很有意思。最大的樂趣就是在這里每年干的事情都會(huì)有一些變化，學(xué)習(xí)到很多東西�！�

“一年要是虧那么多錢，我干這個(gè)事情是拿來搞笑的嗎？”

起步于2015年的紅璞公寓，截至去年底已在全國簽約間數(shù)突破10萬間，在管運(yùn)營房間約3.5萬間，平均出租率81%，實(shí)現(xiàn)收入2.08億元，同比增加387.64%。

甘偉也是那時(shí)候從營銷轉(zhuǎn)向長租公寓運(yùn)營，算一算，已經(jīng)有三年時(shí)間。我們問他：“現(xiàn)在很多人都覺得長租公寓很苦，需要有夢(mèng)想、有情懷的人？”

他敏銳的捕捉到了提問的意圖：“沒有必要，反正做一件事情肯定是因?yàn)槟苜嶅X才干，世聯(lián)不立牌坊�！�

“我們是一家民企，不覺得這個(gè)事情（長租公寓）正不正確，只是覺得這件事情真是能賺錢�！闭f完，甘偉猶豫了幾秒，繼續(xù)說道：“一年要是虧那么多錢，我干這個(gè)事情是拿來搞笑的嗎？”

“我們?cè)?015年做的時(shí)候也不知道長租公寓是一個(gè)風(fēng)口，就是我們自己的一個(gè)戰(zhàn)略看點(diǎn)，認(rèn)為這個(gè)東西一定是未來非常有價(jià)值的事情，我們才去做。”

在4月份舉行的世聯(lián)行業(yè)績會(huì)上，甘偉作為紅璞公寓的負(fù)責(zé)人，成為了除了董事長陳勁松、總經(jīng)理朱敏之外，發(fā)言最多的人。彼時(shí)，他算了一筆賬：“紅璞公寓底租占出租價(jià)格大概在60%左右，裝修攤銷大概占租金的16%-18%左右，剩下就是運(yùn)營的一些基本費(fèi)用，基本測(cè)算指標(biāo)內(nèi)部收益率大概在15%�！�

“對(duì)一套房子來說，平均租期一般在12年左右，5年固定攤銷完，第六年再會(huì)投入30%，按照現(xiàn)在特別保守的租金增長速度預(yù)測(cè)，4年半左右就可以整體實(shí)現(xiàn)盈利�！�

“除了這種盈利模式，現(xiàn)在有沒有其他模式出來？”雖然甘偉在業(yè)績會(huì)上的描述已經(jīng)非常詳盡，但還是向他詢問了紅璞除了拼租差以外，是否還有其他盈利點(diǎn)。

“目前我們算賬是按租金差算的，租金差以外的收入大家都要積極探索�！案蕚ケ硎荆骸霸谧鈶羯涎由斓囊恍┓�務(wù)，那些收入很少的。今天買一瓶水，明天買個(gè)床品，或者搞個(gè)健身房、咖啡廳、快遞柜，這些都沒多少錢。”

“我覺得有兩個(gè)大的盤子，第一個(gè)是中國未來租金上漲是一個(gè)大概率事件，我認(rèn)為五年左右時(shí)間，中國核心城市租金將再上漲一倍。”

“第二個(gè)對(duì)于紅璞來講是綜合型項(xiàng)目，我們拿一整棟樓，做多個(gè)業(yè)務(wù)，多內(nèi)容疊加。作為一個(gè)綜合體，租金就會(huì)比較高�！备蕚パa(bǔ)充道：“因?yàn)檫@樣的話，等于是重新定義了人群和地段價(jià)值�！�

“先鋒和先驅(qū)就是一念之間的事情”

房住不炒、租購并舉的政策背景下，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、公寓創(chuàng)業(yè)企業(yè)、傳統(tǒng)酒店企業(yè)以及房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)等，紛紛大力布局長租公寓市場(chǎng)。

世聯(lián)紅璞與鏈家自如就是房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入長租公寓市場(chǎng)的兩個(gè)典型代表，在運(yùn)營模式上，兩家也是一家做集中式，一家做分散式。不管哪種模式，都需要解決房源端上的問題。

“我們的出身不一樣，鏈家是靠經(jīng)紀(jì)門面，有很強(qiáng)的2C能力，在C端拿房源方面做事情會(huì)很容易。我們做新房交易的，所以我們是2B的拿房源能力比較強(qiáng)。”甘偉說道：“分散式的模式最主要的問題在于房源不確定性，租期太短。但不可否認(rèn)分散式公寓是比集中式公寓量要大，因?yàn)榉稚⑹降墓��?yīng)量夠大。”

“集中式的長租公寓在租金價(jià)格上相對(duì)來講可以更貴一些，因?yàn)樵诠δ苌夏軌蛱峁┆?dú)立的衛(wèi)浴等生活空間，并不是一個(gè)共享的狀態(tài)。同時(shí)，也能成為一個(gè)升級(jí)化產(chǎn)品，能提供社交功能，能夠形成社交、群落的方式�！�

甘偉表示，長租公寓是一個(gè)真正的入口價(jià)值，可以跟蹤到租戶的數(shù)據(jù)、用戶的習(xí)慣，這是一個(gè)質(zhì)量很好的數(shù)據(jù)，但這個(gè)數(shù)據(jù)分散式可能是做不了。

再問甘偉，未來長租公寓會(huì)不會(huì)像共享辦公一樣出現(xiàn)獨(dú)角獸？

他并沒有直接回答，而是列出了一組數(shù)據(jù)：目前國內(nèi)新房銷售12萬億到13萬億，二手房銷售7萬億、6萬億，加起來是20萬億的市場(chǎng)。其中，95%以上都是住宅。

“辦公跟居住產(chǎn)權(quán)是不一樣的，居住是一個(gè)很大的市場(chǎng)，因?yàn)樵谌魏我粋�(gè)鄉(xiāng)村都會(huì)有居住的租賃，但是寫字樓，租地方來辦公那是很少的�！�

“最終會(huì)發(fā)覺，熱鬧區(qū)一定是在一個(gè)大市場(chǎng)，一個(gè)賽道極其寬的市場(chǎng)。”甘偉說道：“如果在這么寬的市場(chǎng)當(dāng)中，用獨(dú)角獸這幾個(gè)字就不太對(duì)，只有在一個(gè)小的領(lǐng)域，我們做一個(gè)獨(dú)角獸是容易的�！�

“辦公不就那么點(diǎn)事嗎？不外乎就是甲A寫字樓、一般點(diǎn)的寫字樓、創(chuàng)意型的辦公，可能兩三個(gè)就說清楚了。居住有很多的角色，辦公沒有太多的角色。住的話有年輕的白領(lǐng)、有工人還有養(yǎng)老的老人，還有酒店式的租賃、經(jīng)營服務(wù)式租賃、還有未來家庭的租賃。日本的機(jī)構(gòu)租賃占到全日本的70%，但實(shí)際上中國還不到5%。”

甘偉強(qiáng)調(diào)：“現(xiàn)在是一個(gè)共生的狀態(tài)。今天的競(jìng)爭(zhēng)是不是就一定能夠成為未來的優(yōu)勢(shì)？不一定，先鋒和先驅(qū)也就是一念之間的事情。”

以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)世聯(lián)紅璞公寓總經(jīng)理甘偉先生的專訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：世聯(lián)從2015年開始做長租公寓，算是比較早一批進(jìn)入到長租公寓，您覺得未來長租公寓會(huì)不會(huì)也出現(xiàn)獨(dú)角獸企業(yè)？

甘偉：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)，新房銷售12萬億到13萬億，二手房銷售7萬億、6萬億，加起來是20萬億的市場(chǎng)。20萬億里面95%以上都是住宅，辦公只在有限的城市、有限的區(qū)域。

全球也就幾個(gè)核心都市有發(fā)展辦公市場(chǎng)的能力，可能就是在這些城市再往下輻射一點(diǎn)，全球也不會(huì)超過二三十個(gè)城市。

所以辦公跟居住產(chǎn)權(quán)是不一樣的，居住是巨大的市場(chǎng)，因?yàn)樵谌魏我粋�(gè)鄉(xiāng)村都會(huì)有居住的租賃，但是寫字樓很少。為什么開發(fā)商沒有去做共享辦公或者辦公空間的處理呢？因?yàn)檗k公的規(guī)模太小。

最終，大家一定是在一個(gè)大市場(chǎng)，一個(gè)賽道很寬的市場(chǎng)。如果在這么寬的市場(chǎng)當(dāng)中，用獨(dú)角獸這幾個(gè)字就不太對(duì)，只有在一個(gè)小的領(lǐng)域可以做一個(gè)獨(dú)角獸。

但長租公寓是一個(gè)很大的市場(chǎng)，中國每年20萬億的新房交易和二手房交易，租賃大概在1萬億。無論1萬億還是20萬億都是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，中國現(xiàn)在大的幾個(gè)開發(fā)商，一年賣五千億到六千億，已經(jīng)算是非常大的，但我們從來也沒有說他們是獨(dú)角獸。

居住的話有年輕的白領(lǐng)、有工人、有養(yǎng)老的老人，還有酒店式租賃、經(jīng)營服務(wù)式租賃、家庭租賃，市場(chǎng)太大了。

租賃本身并不是一個(gè)很新鮮的事，日本的機(jī)構(gòu)租賃占到全日本的70%，但中國還不到5%，目前份額還是比較低。

未來空間很大，10倍、100倍的增長都是有可能的。高速發(fā)展可能是肯定的，但是會(huì)不會(huì)成為獨(dú)角獸？這個(gè)也不太現(xiàn)實(shí)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在是什么樣的狀態(tài)？

甘偉：一個(gè)共生的狀態(tài)，企業(yè)有企業(yè)的邏輯，政府有政府的邏輯。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：中介現(xiàn)在比較具有代表性企業(yè)就是世聯(lián)行和鏈家，都在做長租公寓，可能模式是截然相反的。鏈家在做分散式，世聯(lián)行做集中式的，為什么決定要做集中式公寓？

甘偉：因?yàn)槲覀兂錾聿灰粯�，鏈家是靠�?jīng)紀(jì)門面做，2C的能力很強(qiáng)，所以拿房源和C端去去做這方面的事情很容易，反過來跟機(jī)構(gòu)去談判什么的就未必很強(qiáng)。

我們做新房交易的，新房交易主要解決了B端開發(fā)商的問題，所以我們是2B的方式，B端拿房源能力比較強(qiáng)，他們是C端拿房源比較強(qiáng)的。

我們也試過做分散式的，他們也試過做集中式的，都做得不好，但是我們現(xiàn)在還想在做。我們跟開發(fā)商很像，開放商也是2B的，肯定也做不了2C的事。

雖然可能跟真正的經(jīng)紀(jì)公司比我們不見得會(huì)贏，但分散式未必是一個(gè)合理的戰(zhàn)略。因?yàn)楫吘故窃谝粋�(gè)小區(qū)里面，把一個(gè)房子隔成N間，用這種方式來分享出租的模式，本身的生態(tài)會(huì)發(fā)生一些變化。

目前的租售率太低，買房子1000萬，最后一年的租金非常少，可能20萬不到，大概百分一點(diǎn)多的租售比，這個(gè)租售比使得這個(gè)業(yè)務(wù)邏輯是有問題的。

好房子肯定不會(huì)拿去租，因?yàn)樽馐郾忍�低，連利息都沒辦法涵蓋，所以老百姓不太會(huì)拿這件事當(dāng)做一個(gè)生意去做，所以分散式公寓的房源是非常大的不穩(wěn)定性，租期太短，而且業(yè)主方面把房子拿出來的動(dòng)力也不夠。

但是現(xiàn)在分散式公寓比集中式公寓量要大，集中式公寓相對(duì)價(jià)格更貴一些，因?yàn)椴皇歉�大家共享的一個(gè)狀態(tài)。

集中式公寓是獨(dú)立洗手間、獨(dú)門獨(dú)戶，不用跟陌生人來分享，是一個(gè)升級(jí)化產(chǎn)品。有社交功能，是一個(gè)年輕人成群的社區(qū)，能夠形成社交群落。這是居住的升級(jí)，分散式的還不能叫居住的升級(jí)，所以相對(duì)來講還是不太一樣的。

集中式公寓是一個(gè)獨(dú)立的消費(fèi)升級(jí)產(chǎn)品，這是最大得優(yōu)點(diǎn)。第二，可以拿來做資產(chǎn)證券化，這個(gè)金融產(chǎn)品在未來是可以做的。

集中式的缺點(diǎn)在于資金消耗太大，對(duì)專業(yè)要求太高，因?yàn)橐�判斷房子未來租金能不能上漲，要確保房子質(zhì)量沒有問題，房子改造有沒有一些法律程序的問題，對(duì)專業(yè)的要求很高。

分散式的優(yōu)勢(shì)在于簽約很快，可能一個(gè)小區(qū)拿100套房子，乘以3、乘以4就是三四百間了。而且錢花的少，基本上業(yè)主已經(jīng)把房子裝好了，不太需要太多的錢。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：集中式以后可以做REITs、ABS，之前好像新派公寓發(fā)了REITs，確切來講應(yīng)該是類REITs，但是之前采訪另外一家長租公寓的創(chuàng)始人，他有說現(xiàn)在做REITs應(yīng)該是虧損的狀態(tài)，因?yàn)楦督o利息還不夠，就是長租公寓的回報(bào)率還不夠去付？

甘偉：可能說的是ABS，就是說拿租金作為一個(gè)產(chǎn)品來融資的方式。新派那個(gè)是因?yàn)橛挟a(chǎn)權(quán)，是買下來的，所以是類REITs方式，如果是做ABS確實(shí)是成本很高。

我們現(xiàn)在做這么多，也沒有任何一單的REITs，原因在于我們覺得不劃算，就是資金成本確把利潤都吃掉了。

目前這個(gè)行業(yè)利潤還不高，資產(chǎn)證券化其實(shí)只是做一個(gè)示范效應(yīng)，而不是真的能解決長期的項(xiàng)目融資問題。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在長租公寓盈利模式還是拼差價(jià)，有沒有其他模式出來？

甘偉：目前我們算賬是按租金差來算的，不能說假設(shè)一個(gè)還沒有出現(xiàn)的東西，變成租金差以外的收入。大家都要積極探索，除了租金差以外有沒有更好的盈利方式。

實(shí)際上，單純從一個(gè)公寓來看，一棟樓100多間、200間，4000-5000平米的純公寓，租金差以外的收入其實(shí)是很難在體現(xiàn)的。

可以做一點(diǎn)租戶延伸服務(wù)，但那個(gè)很少，今天買一瓶水，明天買個(gè)床品，沒有多少錢。搞個(gè)健身房、咖啡廳、快遞柜，也沒多少錢，

我覺得有兩個(gè)大的盤子，第一是中國未來租金上漲，非�？捎^的上漲，這是一個(gè)大概率事件。我認(rèn)為五年左右時(shí)間，中國核心城市租金再上漲一倍是可能的。租金跟年輕人的收入相關(guān)，因?yàn)樽饨鹗且粋�(gè)消費(fèi)者行為，如果收入不上漲，租金是很難上漲的。

第二，跟新進(jìn)入的人口相關(guān)，我們選的城市一定是人口凈流入的城市，武漢、重慶、成都、杭州，包括西安，可能都會(huì)比北上深要好。

北京在縮減，上海也進(jìn)不去，深圳房價(jià)也貴。所以今年上半年我們?cè)谖錆h、成都這些城市，都是人口凈流入最多的城市，這么多的年輕人去，一定會(huì)使得這個(gè)城市的整體租金上升，這是一個(gè)大概率的事件。

目前來講，我們?cè)谡乙恍┚C合型項(xiàng)目，等于是一個(gè)多業(yè)務(wù)、多內(nèi)容的疊加，因?yàn)殚L租公寓承受的租金相對(duì)來講是比較低的，但作為帶有商業(yè)、辦公、酒店的綜合體，租金會(huì)比較高。

我們?cè)趶V州金沙洲附近有一個(gè)項(xiàng)目，一千多套的公寓。原本下面是個(gè)廢棄倉庫，完全沒有商業(yè)價(jià)值，但是當(dāng)整合成一個(gè)小區(qū)的時(shí)候，下面的商業(yè)一下子就翻三倍了，幾千平米的商業(yè)內(nèi)街就激活了，跟周邊一墻之隔的農(nóng)民房完全是兩回事，租金能比外面的農(nóng)民房貴一倍，這也等于是在做城市微改造。

因?yàn)檫@樣的話，等于是重新定義了人群和地段價(jià)值。不是做真正的舊改，是做城市更新微改造，房子也不拆，只是做一些功能的變化。

第三，公寓是一個(gè)真正的入口價(jià)值，因?yàn)轲ば院芎谩Ｎ覀円荒曩u5000億房子，其實(shí)沒什么用，除了知道身份證號(hào)碼之外，什么也不知道。買來之后誰住，為誰買的都不清楚，裝不裝修也不知道，買完就算了，也沒法跟蹤。

但租房子這幫人的生活習(xí)慣，哪里人，什么愛好，需要什么樣的社群、需要怎么交往，這些都會(huì)一清二楚。

為什么房地產(chǎn)進(jìn)步了？是因?yàn)橛袛?shù)據(jù)了，當(dāng)有50萬人到100萬人的數(shù)據(jù)，很容易形成很好的流量的價(jià)值。

如果在一個(gè)城市有10萬間，或者有5萬間的時(shí)候，就可以干很多事情。所以規(guī)模是要有的，這也是集中式公寓跟分散式公寓的不同，可以做一個(gè)真正的入口價(jià)值。分散式可能做不了，沒有辦法做黏性很高的事情。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：未來一定會(huì)賺錢？

甘偉：我們是一家民企，只是覺得這件事情真是能賺錢。如果一年虧那么多錢，干這個(gè)事情是拿來搞笑的嗎？

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您之前是世聯(lián)行的營銷員，能分享一下您的經(jīng)歷嗎？

甘偉：行業(yè)其實(shí)還是相通的，所謂的營銷其實(shí)就是從市場(chǎng)需求出發(fā)，然后去尋求合適的產(chǎn)品來滿足需求。最后，做生意的邏輯不外乎就是有需求，就供應(yīng)。

我們這種轉(zhuǎn)型其實(shí)是基于世聯(lián)行整體的轉(zhuǎn)型，今年世聯(lián)行跟以前很不一樣，原來可能就是傳統(tǒng)交易代理業(yè)務(wù)和顧問咨詢的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在我們做金融，做合作電商，做的大的存量資管，包括公寓、寫字樓這些東西都在做，現(xiàn)在也在做裝修。

現(xiàn)在長租公寓或者存量運(yùn)營這塊，當(dāng)增量慢慢轉(zhuǎn)化成存量的時(shí)候，存量運(yùn)營可能是一個(gè)更大的場(chǎng)景和入口。公寓對(duì)于我們來講，一定是一個(gè)未來會(huì)長出很多云的場(chǎng)景基礎(chǔ)。

我們?cè)谶@塊創(chuàng)造了一個(gè)新的場(chǎng)景，原來是開發(fā)商給我們的場(chǎng)景，短期且黏性和數(shù)據(jù)性很低�，F(xiàn)在我們轉(zhuǎn)成了一個(gè)數(shù)據(jù)更豐富，自己又可以控制的，然后又去幫年輕人，這幫年輕人的共性很強(qiáng)，未來活躍度、消費(fèi)能力都會(huì)很好。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：有人說長租公寓很苦，整個(gè)行業(yè)里的人都是共享，因?yàn)槎紴榱藙e人提供一家，您怎么看待這個(gè)說法？

甘偉：我覺得反正大家會(huì)把自己弄得很偉大，但是沒有必要，做一件事情肯定是因?yàn)槟苜嶅X才干。為自己立一個(gè)牌坊，這個(gè)肯定是不對(duì)的。

我們2015年做長租公寓的時(shí)候也不知道這是一個(gè)風(fēng)口，我們就自己做了。這是有我們戰(zhàn)略的看點(diǎn)，認(rèn)為這個(gè)未來一定是非常有價(jià)值的事情，才決定去做。我們堅(jiān)信這個(gè)行業(yè)一定是一個(gè)非常好的行業(yè)，一定是有非常強(qiáng)憧憬的行業(yè)。

過程當(dāng)中，如果今年的行情差一點(diǎn)，我們就慢一點(diǎn)；覺得各方面條件都允許，就快一點(diǎn)。

競(jìng)爭(zhēng)有那么激烈嗎？今天的競(jìng)爭(zhēng)是不是就一定成為未來的優(yōu)勢(shì)？這也不一定，先鋒和先驅(qū)也就是一念之間的事情，不見得今天沖得快就領(lǐng)先，雖然我們已經(jīng)沖得很快了。

因?yàn)樾袠I(yè)確實(shí)很不成熟，剛剛開始，一個(gè)三歲的小孩他會(huì)什么東西？未來成人就一定很好？這個(gè)都不一定，都還不成熟。

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