房產(chǎn)政策頻繁出臺(tái)，
到底什么時(shí)候買房或是賣房最合適？
馮叔：關(guān)于房地產(chǎn)，最困擾大家的原因來自于政策頻繁的變動(dòng)。政策又多又繁，再加上貨幣政策、稅收政策、土地政策等，作為一個(gè)普通老百姓真的很難理解這些復(fù)雜的政策。
其實(shí)，買房或是賣房節(jié)點(diǎn)啊、時(shí)機(jī)啊，政府都已經(jīng)告訴你了，線索就隱藏在政府出臺(tái)的政策里，只是大部分時(shí)候你讀不懂也看不懂這些政策罷了。
舉個(gè)例子，有兩個(gè)已婚女性討論一個(gè)問題，一個(gè)人問，到底色情和愛情區(qū)別在哪里，另外一個(gè)人很聰明，她就說：色情是技術(shù)，愛情是藝術(shù)。
最近幾年所有的政策，都雜糅了政府管理房地產(chǎn)市場的技術(shù)和藝術(shù)。普通人只會(huì)欣賞和觀察藝術(shù)，而沒有看透政策背后的技術(shù)層面問題。
藝術(shù)沒有好壞之說，也沒有對錯(cuò)之分。但是技術(shù)有它的邏輯和方法論。
房地產(chǎn)政策出臺(tái)的邏輯是什么？
馮叔：房地產(chǎn)政策出臺(tái)的邏輯，一般有3大規(guī)律：
1．解決中低收入人群——解決公平問題；
2．關(guān)于經(jīng)濟(jì)增長，具體說就是土地財(cái)政——解決國民經(jīng)濟(jì)快速增長；
3．宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策——解決國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展和控制金融風(fēng)險(xiǎn)。
未來可能發(fā)展的一個(gè)趨勢變化是什么？
馮叔：從第一個(gè)邏輯講，今后可能出的政策不會(huì)太多了。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在關(guān)于社會(huì)公平住房公平的這些政策，幾乎涵蓋到了每個(gè)領(lǐng)域。
比如說有年輕人的白領(lǐng)的公寓，自助公寓共有產(chǎn)權(quán)房，長租公寓，也有低收入人群家庭的經(jīng)濟(jì)適用房，還有廉租房，也還有關(guān)于改善性住房，針對這部分人的一些購買政策，我覺得這個(gè)政策相對已經(jīng)體系完善了。
第二個(gè)邏輯政策上講的話，由于我們快速城市化的這個(gè)階段已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)拐點(diǎn)，速度放緩，這個(gè)政策現(xiàn)在看也都進(jìn)入到一個(gè)政策的頻率降低的一個(gè)區(qū)間。
之前大概在99年到09年這十年政策非常多，主要是要刺激經(jīng)濟(jì)成長，刺激城市化，刺激大家來買房，然后使住房消費(fèi)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要的牽引力。
由于經(jīng)濟(jì)成長依賴，土地財(cái)政逐步的把金融也拉進(jìn)來，結(jié)構(gòu)上來說成了一個(gè)剛性的結(jié)構(gòu)，也就是說使整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)過分的依賴房地產(chǎn)金融，也過度地陷入到房地產(chǎn)。
這樣子就出現(xiàn)了一個(gè)潛在的系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)，所以這方面的刺激增長政策也不會(huì)怎么出了。相反抑制的政策會(huì)很多，比如說要針對土地財(cái)政，那么怎么化解這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，抑制房地產(chǎn)的快速的土地供應(yīng)，銷售，開發(fā)，金融支持，這些政策都會(huì)是反向的政策。
目的就是要去除土地財(cái)政這樣一種模式，化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。再一個(gè)背景就是我們整個(gè)的城鎮(zhèn)化的發(fā)展水平已超過 50% 。未來如果是按照正常的國際經(jīng)驗(yàn)，每年再增加一個(gè)點(diǎn)，那么我們大體上應(yīng)該到 70% 。
第三宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控政策，怎么樣來化解由于房地產(chǎn)在高價(jià)位上大量的存量資產(chǎn)囤積在這，像堰塞湖一樣，然后又和金融的系統(tǒng)有緊密的聯(lián)系。
在這種情況下，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，既要用房地產(chǎn)發(fā)展來適度地保持國民經(jīng)濟(jì)整體的發(fā)展水平，又要防范由于房地產(chǎn)市場的過熱帶來的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。
所謂限售、限購、限貸，所有這些東西都是抑制市場的交易，增大交易的制度成本，使交易越來越不容易，目的就是要平衡增長和風(fēng)險(xiǎn)。
房價(jià)背后的邏輯和決定房價(jià)的要素是什么？
馮叔：總體看，影響房價(jià)的因素有5個(gè)：
1．人均GDP要達(dá)到8000美金；
2．新房和二手房的比例要超過1：1；
3．城市規(guī)劃的空間結(jié)構(gòu)；
4．金融政策、利率、稅收、匯率等形成的預(yù)期；
5．整個(gè)經(jīng)濟(jì)成長，包括就業(yè)、人口凈增。
所以，掌握了政策出臺(tái)背后邏輯，和決定房價(jià)的要素，就很好理解政策趨勢和房價(jià)的關(guān)系了。
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