馮侖：今后要擔(dān)心的不是房?jī)r(jià)過(guò)高 而是過(guò)低

前些天，馮叔參加亞布力中國(guó)企業(yè)家論壇年會(huì)，在‘地產(chǎn)論壇’中，馮叔和其他幾位嘉賓一起探討了大家感興趣的話(huà)題。風(fēng)馬牛的小伙伴們摘錄了馮叔的部分發(fā)言，分享給大家。

主持人：我們這個(gè)論壇的主題是‘房地產(chǎn)的下一個(gè)春天’。我覺(jué)得，在說(shuō)‘春天’的時(shí)候，要把現(xiàn)在是什么季節(jié)搞清楚。春天是復(fù)蘇的季節(jié)，夏天是火熱的，秋天是簫瑟的，冬天是寒冷的。我想問(wèn)大家，我們現(xiàn)在應(yīng)該是個(gè)什么季節(jié)？

馮叔：我是比較樂(lè)觀的。我覺(jué)得一直是春天，春天是心動(dòng)的季節(jié)時(shí)間。我這么認(rèn)為，基于兩個(gè)原因。

第一，我看房地產(chǎn)，不完全看住宅。這么多年以來(lái)，很多人一直把住宅等同于房地產(chǎn)。實(shí)際上，住宅只是房地產(chǎn)的一部分，還有非住宅的部分。現(xiàn)在，住宅的增速在減緩，但是非住宅這部分實(shí)際上是在上升的，剛剛開(kāi)始大規(guī)模往上走。從這個(gè)角度看，我覺(jué)得現(xiàn)在是‘房地產(chǎn)的春天’。

第二個(gè)，大家仔細(xì)再琢磨一下，信心是什么意思？就是相信你自己所想。你對(duì)自己的心思、自己琢磨的事、自己的判斷、自己對(duì)未來(lái)的觀察都相信，這才會(huì)是春天。你要是不相信，你永遠(yuǎn)都是悲觀的。

我一直在看我們這個(gè)行業(yè)。很有意思，房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)市場(chǎng)化了將近 30 年，有的企業(yè)轉(zhuǎn)型就轉(zhuǎn)了四五次。可是這個(gè)行業(yè)沒(méi)有被技術(shù)創(chuàng)造出新的期待。別的行業(yè)，比如說(shuō)通訊，BB 機(jī)沒(méi)了、手機(jī)未來(lái)也可能沒(méi)了，但是房地產(chǎn)沒(méi)有出現(xiàn)這種事情。而且?guī)装倌暌詠?lái)我們都是在固定的人造空間里造人、造車(chē)、造導(dǎo)彈，在固定的人造空間里生存、發(fā)展，也沒(méi)有人說(shuō)我們將來(lái)會(huì)不在固定的人造空間里。

有充分的理由相信，只要這個(gè)基本事實(shí)不改變，我們的活是永遠(yuǎn)干不完的。只要相信這個(gè)判斷，我覺(jué)得就應(yīng)該一直樂(lè)觀。這個(gè)行業(yè)不應(yīng)該出現(xiàn)這么強(qiáng)烈的讓人逃離的恐懼。至于到底是蓋結(jié)婚宴會(huì)廳還是蓋殯儀館，這不重要，這都是房地產(chǎn)。過(guò)去兩百年中，每一個(gè)時(shí)代房地產(chǎn)其實(shí)都挺好。所以我說(shuō)一直都在房地產(chǎn)的春天。

主持人：在 2018 風(fēng)馬牛年終秀里也談到了‘房子還能不能買(mǎi)’的話(huà)題，大家都很關(guān)心房?jī)r(jià)的問(wèn)題。

馮叔：在脫口秀中，我開(kāi)玩笑說(shuō)，‘如果是撿的錢(qián)，你可以買(mǎi)，要是攢的錢(qián)，就先等一等’，大概是這個(gè)意思。然后這句話(huà)就被過(guò)度地關(guān)注了。其實(shí)現(xiàn)在來(lái)看，我認(rèn)為房?jī)r(jià)已經(jīng)不是問(wèn)題了。

如果我們?nèi)タ礆v史資料，會(huì)發(fā)現(xiàn)早在 1989 年 2 月份，《人民日?qǐng)?bào)》就寫(xiě)了第一篇文章來(lái)談?wù){(diào)控房?jī)r(jià)。那時(shí)候北京房?jī)r(jià)是多少錢(qián)？2500 元不到。結(jié)果大家關(guān)注了 30 年以后，北京的房?jī)r(jià)平均在 5 萬(wàn)左右，人均住房面積是 35 平米左右，多數(shù)人都住進(jìn)了新房。所以反過(guò)來(lái)看，如果‘房?jī)r(jià)’是個(gè)問(wèn)題，在 2500 塊錢(qián)的時(shí)候就該停下來(lái)。

1949 年，城鎮(zhèn)人均住房面積 1.99 平方米，到改革開(kāi)放前夕，人口由 4.5 億增加到 7 億，人均住房面積 1.8 平米，還下降了。那時(shí)候沒(méi)有人研究房?jī)r(jià)問(wèn)題，都是配給的。

改革開(kāi)放以后，我們從人均 1.8 平米干起，到 2018 年，40 年間人口增加了 1 倍，人均面積接近 40 平米�，F(xiàn)在人均 GDP 也過(guò)了 8000 美金了，城鎮(zhèn)化率過(guò)了 50%。城市的人口增速都在放緩，一些城市甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，空間格局大體也都確定了。在這種情況下，住宅基本上處在一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)。而且二手房的交易量會(huì)越來(lái)越高，尤其是在一線(xiàn)城市和強(qiáng)二線(xiàn)城市。在一線(xiàn)城市賣(mài)出 5 套房，只有 1 套新房，其余 4 套是二手房。

再加上人口出現(xiàn)了倒金字塔結(jié)構(gòu)，再過(guò)幾十年，到了 90 后、00 后的爺爺奶奶都沒(méi)有了的時(shí)候，又會(huì)多出來(lái)多少房子？

既然供給都不是問(wèn)題，房?jī)r(jià)也自然就不是問(wèn)題。今后要擔(dān)心的不是房?jī)r(jià)過(guò)高，而是過(guò)低，不是買(mǎi)不起，而是賣(mài)不出�，F(xiàn)在房子掛出去，能賣(mài)出去嗎？都操心賣(mài)不出。所以我覺(jué)得大家不用像過(guò)去一樣關(guān)注價(jià)格問(wèn)題。

至于個(gè)人的生活，根據(jù)不同階段可以自己去規(guī)劃。比如賣(mài)掉北京一套房，小 1000 萬(wàn)，到大理去，可以住別墅，手里還能有現(xiàn)金，可以旅游、可以投資……自己選擇就好。這么比的話(huà)，你說(shuō)房?jī)r(jià)是高是低？人生的選擇已經(jīng)很多樣了。所以我現(xiàn)在覺(jué)得房?jī)r(jià)不是問(wèn)題了，市場(chǎng)怎么健康倒是個(gè)問(wèn)題。

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