1.6萬套住宅是什么概念？云南開發(fā)體量最大的昆明世紀城也只有2萬套，而且花了數(shù)年時間才被市場消化。

前不久，昆明市房管局公布今年將開售1.6萬套經(jīng)濟適用房，預(yù)計每平米售價將不超過3000元。這一消息讓許多普通民眾十分振奮。如此大規(guī)模的保障性住房建設(shè)昆明尚屬首次。而從今年起至2012年，昆明將建設(shè)8萬套經(jīng)適房，足見政府解決中低收入家庭住房問題的信心和魄力。

然而，這一消息的公布恰逢當(dāng)前的樓市低迷期，因此更是引起了開發(fā)商和業(yè)界的重視。專家認為，經(jīng)適房上市打破了樓市格局，將成樓市穩(wěn)壓器，在國家全力推動保障性住房建設(shè)的大背景下，預(yù)計未來幾年房昆明地產(chǎn)市場將進入溫和發(fā)展階段。

年內(nèi)開售1.6萬套經(jīng)適房

家住北市區(qū)的程先生因孩子今年要結(jié)婚，本來打算集全家之力買套商品房，但近期他已經(jīng)改變了主意，因為他家剛好符合購買經(jīng)適房的條件。

據(jù)悉，將于年內(nèi)開售的1.6萬套經(jīng)適房，包括茨壩蒜村項目的3000套和子君村項目的1.3萬套。其中，茨壩蒜村項目位于北市區(qū)銀河板塊，小區(qū)建筑為19棟，住房規(guī)格為小高層，并配套建有商鋪、幼兒園、垃圾站、公廁等，項目周邊有一所中學(xué)，附近有3條公交線路可直接抵達，出行十分方便；子君村項目位于官渡區(qū)矣六鄉(xiāng)，臨近廣福路，項目總占地面積601畝，項目還將預(yù)留部分土地，作為中學(xué)用地和綜合服務(wù)辦公用地。

按照規(guī)劃，從今年起的5年內(nèi)，昆明要建設(shè)8萬套經(jīng)適房和2000套廉租房，建設(shè)面積達500萬平米。對如此大規(guī)模的保障性住房建設(shè)，涉及的土地供應(yīng)、建設(shè)主體、建設(shè)監(jiān)督、銷售價格、供應(yīng)方式等成為社會各界關(guān)注的焦點。

目前已經(jīng)明確的政策之一是，今年公開銷售的經(jīng)適房價格由政府價格主管部門審核確定，開發(fā)企業(yè)不得自行定價銷售。其基準價格由開發(fā)成本、稅金和利潤3部分構(gòu)成。按目前主城區(qū)商品房高層（小高層）建筑每平米的建安成本為1500——2000元左右，加上征地費用、管理費、稅金和開發(fā)企業(yè)不高于3%的利潤計算，預(yù)計這批經(jīng)適房每平米價格不會超過3000元。以廣福路為例，經(jīng)適房比同地段商品房售價低約30%（廣福路商品房售價在4000－5000元/平米間），比昆明商品房整體均價低約40%（昆明商品房均價約5000元/平米）。

昆明房價不會暴漲暴跌

“吃海鮮的和吃大排檔的人肯定不是一個群體。”曾有人這樣比喻經(jīng)適房與商品房的關(guān)系，認為經(jīng)適房上市不會對市場造成沖擊。目前，業(yè)界比較統(tǒng)一的觀點是，由于昆明經(jīng)適房大多位于三環(huán)以外的城郊區(qū)，而且戶型面積、品質(zhì)、舒適度、配套等都受到限制，短期看對市場影響并不大，但未來5年內(nèi)上市8萬套，那么肯定會有一部分商品房購買者流失，因為原本一些家庭可以舉兩代人甚至三代人之力買一套商品房，現(xiàn)在就會分別購買一套經(jīng)適房。同時購房者的分流也將促使房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化，比如今后高檔商品房會增多。

星耀集團營銷中心常務(wù)副總經(jīng)理賀云飛指出，以經(jīng)適房為核心內(nèi)容之一的住房保障計劃短期內(nèi)基本上不會沖擊到昆明商品房的總體價格，反而有利于區(qū)域內(nèi)人氣的提升，比如子君村經(jīng)適房項目就將為南市區(qū)帶來1.3萬戶居民入住；但區(qū)域房價會隨著保障房布局的不同和未來城市發(fā)展的趨勢而改變。

“如果在去年和前年市場好的時候，1.6萬套經(jīng)適房上市，不會對市場產(chǎn)生多大影響，”云南財經(jīng)大學(xué)副教授、房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研認為，建設(shè)經(jīng)適房是好事，但現(xiàn)在上市確實會打擊市場，不利于市場信心的恢復(fù)。因為按照每套60平米面積計算，1.6萬套就接近100萬平米，而昆明去年商品房總成交面積是830萬平米，可以看出占如此大比例的經(jīng)適房上市肯定將對市場產(chǎn)生一定的影響。周大研同時表示，目前國家的政策是逐步引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向“三七開格局”發(fā)展，即今后市場由70%的經(jīng)適房、廉租房與小戶型普通商品房和30%的商品房兩部分構(gòu)成，該格局形成之后，房地產(chǎn)市場將進入平穩(wěn)發(fā)展期。因此說，今后整體房價不會再出現(xiàn)暴漲暴跌現(xiàn)象。

也有資深人士分析，昆明房價在2006年和2007年之所以發(fā)生暴漲，其中的重要原因就在于，沒有一個能真正抑止房價快速上漲的實質(zhì)性市場因素。如果此輪調(diào)整后出現(xiàn)“先抑后揚”的情況，是政府不愿意看到的，因此加速推進經(jīng)適房的建設(shè)，有效分流市場需求，化解調(diào)整后反彈的需求推力，從而將起到樓市穩(wěn)定器的作用。首席記者李先鋒

□新聞鏈接

昆明5年內(nèi)將建8萬套經(jīng)適房

依據(jù)《昆明城市總體規(guī)劃修編（2008－2020）》、《昆明市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年體規(guī)劃》、《昆明主城近期建設(shè)規(guī)劃2006—2010》及《昆明市2008·2010年廉租住房工作方案》的相關(guān)要求，按照住房建設(shè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市建設(shè)相協(xié)調(diào)的原則，結(jié)合我市土地資源特征和人口增長特點，規(guī)劃期內(nèi)，住房建設(shè)年度目標為：

2008年，商品住房建設(shè)面積487萬平方米；經(jīng)濟適用房住房建設(shè)2.3萬套，建筑面積136萬平方米；廉租房住房建設(shè)317套，建筑面積1.6萬平方米；

2009年，商品住房建設(shè)面積544萬平方米；經(jīng)濟適用房住房建設(shè)1.7萬套，建筑面積104萬平方米；廉租房住房建設(shè)475套，建筑面積2.3萬平方米；

2010年，商品住房建設(shè)面積589萬平方米；經(jīng)濟適用房住房建設(shè)1.4萬套，建筑面積84萬平方米；廉租房住房建設(shè)300套，建筑面積1.5萬平方米；

2011年，商品住房建設(shè)建設(shè)面積589萬平方米；經(jīng)濟適用房住房建設(shè)13000套，建筑面積84萬平方米；廉租房住房建設(shè)300套，建筑面積1.5萬平方米；

2012年，商品住房建設(shè)建設(shè)面積589萬平方米；經(jīng)濟適用房住房建設(shè)13000套，建筑面積84萬平方米；廉租房住房建設(shè)300套，建筑面積1.5萬平方米。

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