富城商界變身車世界

很多人都以為富城車世界是富城商界2期，事實上，富城車世界并非富城商界2期，而使脫胎于富城商界其中3萬平米的商鋪，通過業(yè)態(tài)改造而來。一個在半年前就宣稱銷售已過80%的商業(yè)項目（本文單純指該項目商業(yè)部分，住宅不在討論范圍之內(nèi)，事實上，開發(fā)商的主要利潤點也是來自商業(yè)，否則這個商住一體的新農(nóng)村建設(shè)項目也不會起“富城商界”這么商業(yè)化的名稱了），為何在交房時改旗易幟，將宣傳了1年多的4大業(yè)態(tài)變更為專業(yè)汽車裝飾市場？該項目的改變，又反映了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的一些什么問題？

炒鋪炒了富城魷魚

從業(yè)主的構(gòu)成來看，富城商界中大概有130多個鋪面是被螺螄灣的商戶很早就拿下來的。商戶們看好南市區(qū)缺乏商業(yè)的機遇，紛紛表示了要做經(jīng)營的想法，這無疑給開發(fā)商打了一劑強心針——這里將來的經(jīng)營趨勢會非常好！于是，開發(fā)商就費心費神弄出了茶葉、購物、餐飲和娛樂4大業(yè)態(tài)。

但到商鋪交房時，開發(fā)商忽然發(fā)現(xiàn)，這130多個商戶延續(xù)了螺螄灣的光榮傳統(tǒng)——大多是來炒鋪子的，他們更希望自己的鋪子有2房東、3房東甚至4房東。相反，業(yè)主們愿意自己做經(jīng)營的很少，這根本無法支撐商業(yè)項目的正常運營，長此以往，富城商界垮掉是必然的。

業(yè)主炒鋪的問題告訴我們，做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，規(guī)劃并不能代表項目的最終形態(tài)，必須得先做招商。如果期待業(yè)主們按業(yè)態(tài)規(guī)劃自發(fā)的將商業(yè)市場運作起來，只會延長甚至無限期延長商業(yè)市場的培育期。

開發(fā)商富城地產(chǎn)也并非兩眼一抹黑地做開發(fā)，富城商界總經(jīng)理何波說：“我們意識到有問題，但還沒有勇氣去改變。”他們在春季房交會時就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了這一問題，但80%的銷售量，使開發(fā)商不敢、也不能重新做業(yè)態(tài)調(diào)整，一旦調(diào)整，就意味著會得罪一部分業(yè)主，甚至可能被退房，所以富城商界就只能期待交房時出現(xiàn)奇跡。

定位不到位

奇跡當然沒有出現(xiàn)。如果富城的商業(yè)規(guī)劃夠科學，或許業(yè)主進場的可能性會增大，市場培育期會相對縮短。但富城商界的商業(yè)是先被市場拋棄，后被業(yè)主拋棄的。

富城商界當初做的4大業(yè)態(tài)定位，有一定的市場觀和科學性。例如在規(guī)劃占45%比例的茶葉經(jīng)營區(qū)時，云南的普洱茶市場正紅得發(fā)紫；購物、娛樂、餐飲3大業(yè)態(tài)，又是針對周邊50萬人群沒有很集中的消費場所。因此，茶葉的“風”跟了，沒有“消費場所”的空子也鉆了，加之商鋪賣的只是20年的租賃權(quán)，投資門檻不高，對于商鋪投資者來說，這樣的商業(yè)項目就有了投資價值。

但問題先出在普洱茶市場上。07年下半年普洱茶的暴跌，使富城商界規(guī)劃的45%的茶葉區(qū)成了泡影，就算這45%的商鋪都賣了出去，也沒人敢在一個非專業(yè)茶葉市場繼續(xù)做經(jīng)營。

更關(guān)鍵的問題來自項目本身。做為一個新農(nóng)村建設(shè)項目，富城商界明顯受開發(fā)條件的制約,4萬平米的商業(yè)只能由住宅的1層底商構(gòu)成，這說明許多需要2層甚至多層以上經(jīng)營場地的商家無法進駐。而項目的住宅部分，幾乎全部由鄔大村村民居住，這意味著富城商界2樓以上可能不會有很好的風景，甚至不會形成良好的社區(qū)文化。鑒于此，購物、娛樂兩大業(yè)態(tài)走中、高端路線的可能性極其細微，而低端商品，卻又無法吸引周邊50萬中高端消費人群。

富城商界做不起來的關(guān)鍵原因就浮出水面——沒有做出與市場環(huán)境、與項目本身相適應(yīng)的業(yè)態(tài)定位。

變則通

或許是開發(fā)商的對業(yè)主負責，或許是利潤更多來自尚未銷售的20%鋪面，開發(fā)商一心要把富城商界的商業(yè)做起來。論及要做什么樣的商業(yè)，何波說道：“商家對硬件環(huán)境要求不能太高，消費者對消費環(huán)境要求也不能太高的商業(yè)，恐怕還得將目光瞄向?qū)�業(yè)市場。最早就有人提過要做汽車相關(guān)專業(yè)市場，但我們沒有做，現(xiàn)在繞了1圈回來，我們發(fā)現(xiàn)還是汽車專業(yè)市場最適合�！�

首先，“昆明唯一的汽車汽車裝飾專業(yè)市場車行天下被拆，80%會轉(zhuǎn)移到東三環(huán)、繞城高速附近，富城商界可以形成目前昆明市內(nèi)唯一的汽車汽車裝飾市場�！逼浯�，在富城商界2公里范圍內(nèi)，有21家4s店，構(gòu)成了巨大汽車裝飾消費市場。第三點，十里長街是城市快速交通干道，車流量大。最后，滇池片區(qū)擁有巨大的私家車主，汽車裝飾養(yǎng)護需求極大。

再從汽車裝飾行業(yè)來看，開發(fā)商發(fā)現(xiàn)車行天下的商家對經(jīng)營環(huán)境、硬件設(shè)施的需求，富城商界也可以實現(xiàn)，做整體業(yè)態(tài)調(diào)整，只需將鋪面打通，擴大面積，不需要投入龐大的金錢來進行項目改造。因此，富城地產(chǎn)將富城商界的2/3改為富城車世界，其余的1/3則用來做餐飲、便利店以及賣場，以滿足居民的生活居住需求。

富城商界的改變卓越成效。目前，富城車世界已經(jīng)完成了45%的招商工作，尚未賣出的20%的商鋪中，已經(jīng)有幾千平米可以帶租約銷售。關(guān)于富城車世界的詳細狀況，近來媒體多有評述，《售樓部》也就不做文字的復(fù)制粘貼工作了。

富城商界變身車世界，我們多論前因，只想以此證明：如果做商業(yè)地產(chǎn)又不打算自己持有，起碼得把統(tǒng)一經(jīng)營抓在手中，也就是招商必須先行，否則絕難成事。而招商的對象，一定要符合項目自身硬件環(huán)境，商業(yè)的定位也要與市場大環(huán)境相得益彰。

富城商界，敗也招商與定位，成也招商與定位。

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