城市化是邁向現(xiàn)代化的必由之路。
1949年新中國成立時，中國的城市化率僅為10.6%。而約800年前的南宋時期，城市化率達22%。800多年中，中國的城市化率竟然下降了11.4%。
進入新中國后的前30年，城市化進展也極為緩慢。至1978年改革開放之初，城市化率為17.9%。
改革開放以后，中國城市化進入了新階段。中國城市化發(fā)展進入“快車道”，但真正進入“超車道”開始加速發(fā)展是1998年之后。
1998年，中國政府宣布取消福利分房，全面開啟住宅市場化的時代。
由此開始，中國開始了一輪20年史無前例的、排山倒海的、波瀾壯闊的城市化進程。
過去的這20年，中國的城市化率上升了將近一倍。從1998年的30.4%，提高至2018年近60%（59.6%），4.5億人從農(nóng)村進入了城市。
不論是北上廣深，還是任何一個小縣城，整個中國的一二三四線城市人口都急劇增加，城市面積迅速擴張，發(fā)生了天翻地覆的變化。
這不僅徹底改變了中國的面貌，也深深影響了21世紀全球人類的發(fā)展軌跡。
然4月8日國家發(fā)改委發(fā)布文件，中國城市化進程進入新的歷史階段。文件發(fā)布，本公眾號隨即率先提出：以此文件為標志，中國進入了“二次城市化”時代�！岸纬鞘谢钡亩x和判斷，得到了眾多學(xué)者專家和媒體的認同。
01 第一次城市化（1998年-2018年）
1998年-2018年的20年的城市化歷程，可以稱之為“第一次城市化”。
其基本特征是：
從大城市到中等城市，再到小城市，甚至到縣城和小鎮(zhèn)，都經(jīng)歷了史無前例的擴張，不論是城市面積還是人口。
幾乎所有城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都“大干快上”，可以說是一次“大躍進”式的城市化進程。
由于戶籍限制流動，以及過去20年中國經(jīng)濟發(fā)展的特殊歷史時期，支撐了第一次城市化，即全面擴張的城市化歷程。
在此階段，由于中國的行政管理體制和經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，形成了以“北上廣深”為代表的一線城市，以南京、杭州、蘇州、成都、武漢、長沙、西安、合肥、廈門、重慶、天津等等為代表的二線城市，各省地級市為代表的三線城市，以及大多數(shù)縣城為主的四線城市格局。
基于中國幅員遼闊，及當時大城市，特別是特大城市基礎(chǔ)建設(shè)等城市人口承載能力的考量，官方提出了人類歷史上很少有的，理想化的城市化模式：
就地城鎮(zhèn)化。
這一模式的出發(fā)點是能盡量減少特大城市的壓力，讓農(nóng)村人口均衡城市化。人們在家鄉(xiāng)附近的三四線城市中，甚至在縣級以下的城鎮(zhèn)中，找到自己的定位，安居立業(yè)。
但這一理想化的模式，沒有，也很難實現(xiàn)。
盡管有戶籍限制，盡管10年前高鐵網(wǎng)尚未成型，春運時期擠爆綠皮火車的艱辛，仍然沒有阻擋大量的外出務(wù)工人群過著候鳥式的遷徙生活，從經(jīng)濟不發(fā)達的中西部和內(nèi)陸省市，涌向了珠三角和長三角等經(jīng)濟發(fā)達的大都市群。
02 2019，“二次城市化”元年
最近幾年，中國的城市化進程表現(xiàn)出明顯的新特征：
1.城市群特征；
2.具有中國特色的高鐵網(wǎng)特征。
城市群是全球國家城市化的普遍規(guī)律，例如美國東北部大西洋沿岸城市群、日本東京城市群等等。
依托一至兩個大城市或特大城市為中心，形成了“恒星-行星-衛(wèi)星”相互環(huán)繞的城市群。
目前，中國已經(jīng)主要形成了長三角城市群、粵港澳大灣區(qū)城市群、京津冀城市群、成渝城市群、長江中游城市群等。
此外，中國已經(jīng)形成的近3萬公里“四縱四橫”高鐵網(wǎng)絡(luò)，大大縮短了人們物理空間上的交通時間，心理距離也因此大大縮小。
▲中國高鐵網(wǎng)
便捷密集的高鐵網(wǎng)，顛覆了人們選擇城市的傳統(tǒng)觀念。將中國幅員遼闊的物理距離，換算成高鐵的運行時間，改變了新一代中國人傳統(tǒng)的家鄉(xiāng)觀念和居住方式，改變了人們的出行和遷徙方式，也改變了人們對城市的選擇方式，選擇范圍大大增加。
03 各城市同平臺競爭“性價比” 擇優(yōu)而居
在全國范圍內(nèi)的自由遷徙，已經(jīng)變得簡單容易。中國的主要一二線城市，都被置于同一平臺來比較性價比。
城市資源與機會，既包括城市的天然稟賦、公共服務(wù)，也包括了歷史文化、社會治安、政商關(guān)系等等，以及城市就業(yè)創(chuàng)業(yè)機會和收入。
生活成本，包括就業(yè)創(chuàng)業(yè)成本、就學(xué)成本、就醫(yī)成本、交通成本，當然權(quán)重最大的是居住成本，也就是這個城市的房價。
雖然所謂的城市性價比不能加以精準計算，但是在人們心中自有一番評判。在最終選擇城市的時候，城市性價比的考量將成為評判遷居城市的重要依據(jù)。
4月8日國家發(fā)改委的文件提出，除了個別特大超大城市之外，全國各個城市的戶籍將全面放開。
可自由選擇遷徙的城市范圍，已然擴及幾乎所有城市。未來全國城市間的“搶人大戰(zhàn)”的結(jié)果，將以城市“性價比”的PK論輸贏。
04 鶴崗，不止是一個鶴崗
隨著城市群特征和高鐵網(wǎng)“虹吸”特征的凸顯，全國戶籍的放開，未來，將有一批甚至數(shù)量不算少的“鬼城”“空城”不可避免地加速形成。
4月8日，國家發(fā)展改革委官網(wǎng)發(fā)布的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》，首次提到了“收縮型城市”的說法。
城市出現(xiàn)收縮，這實際上也是人類城市發(fā)展的基本規(guī)律之一，城市也存在著“生老病死”。
在中國北方，特別是以能源和資源型工業(yè)城市為主的東北，隨著產(chǎn)業(yè)的逐漸枯竭，人口流出情況嚴重。
最近驚爆“白菜”房價的鶴崗就是其中之一。
黑龍江鶴崗市二手房市場驚現(xiàn)一套房價低至348元/平方米的住房，46平方米總價16000元。雖然4月16日晚，鶴崗相關(guān)部門回應(yīng)稱：低價房只是個別現(xiàn)象，當?shù)貥鞘泄┬杵胶�，房價較為穩(wěn)定。但根據(jù)媒體報道，雖大多是遠郊區(qū)的棚改房，但低價房并非少數(shù)。
曾作為黑龍江“四大煤城”之一的鶴崗，隨著煤礦資源的衰落，再加上早期煤礦開采導(dǎo)致居住環(huán)境較差，人口外流情況十分嚴重。
鶴崗現(xiàn)象代表著中國將有一大批城市被淘汰。
不僅是鶴崗，東北一大批資源型城市，都與鶴崗極為相似。中國其他城市也有陸續(xù)被爆超低房價現(xiàn)象：廣東河源房價最低跌到2000元/平方米，湖南婁底最低950元/平方米，邵陽最低550元/平方米……
中國的部分產(chǎn)業(yè)枯竭的中小城市，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的“鬼城”“空城”的趨勢。甚至北方的一些大城市，甚至二線城市，有很多也出現(xiàn)了人口大量凈流出的現(xiàn)象。不能排除出現(xiàn)中國“底特律”將成為長期趨勢的可能。
但是否會成為“鬼城”“空城”，不能簡單地用是不是三四線城市的標準來劃分。
在經(jīng)濟發(fā)達的城市群中，三四線城市實際上是特大城市和大城市的“行星”城市或“衛(wèi)星”，比如江蘇昆山，浙江嘉興等，這些城市跟北方那些產(chǎn)業(yè)枯竭的三四線城市完全不能相提并論。
特別是發(fā)改委文件中也已經(jīng)明確，以都市圈中心城市為中心，推動產(chǎn)業(yè)和人口向一小時交通圈地區(qū)擴散，中小城市將分類施策，提高產(chǎn)業(yè)支撐與公共服務(wù)品質(zhì)等等。
05 官方適時修正了中國城市化路徑和理念
前20年中國浩蕩的城市化發(fā)展速度之快，為中國的城市留下了眾多低質(zhì)的城市建筑，實際上是一場“粗放型”的城市化歷程。甚至有人夸張的說“我們的城市都要被建筑垃圾堆滿了”。
4月8日，以國家發(fā)改委發(fā)布的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》文件為最重要的標志，宣告了官方對城市化發(fā)展理念進行修正。
文件明確：
1. 大力發(fā)展城市群；
2. 全國基本取消戶籍限制；
3. 首次提出“收縮型城市”概念。
事實上，這是對過去20年中國城市化路徑和理念的重大修正。
06 “二次城市化”可能帶來的改變
1. 戶籍制度基本放開之后，全國城市將進行充分競爭。
2. 城市化進程將由第一次城市化的“整體快速發(fā)展擴張”，進入到“分化發(fā)展、集約精細化發(fā)展”的階段。
3. 中國的人口，特別是年輕有活力的人口，將沿著高鐵網(wǎng)流向經(jīng)濟發(fā)達的城市群。
4. 人口，特別是高素質(zhì)的人口，將成為各城市間搶奪的最重要的資源。人，是城市最大的生產(chǎn)力。
5. 縣級或以下的城鎮(zhèn)，人口凈流出將成為普遍現(xiàn)象，甚至不排除將出現(xiàn)為數(shù)不少的“鬼城”、“空城”。特別是在經(jīng)濟欠發(fā)達的北方地區(qū)。
此外，由于未來將有大量的人口在中國不同的城市之間自由移動和切換，這將給城市的房地產(chǎn)市場帶來和過去20年截然不同的市場需求。
“二次城市化”將給中國房地產(chǎn)市場的市場分布、價值和價格體系、產(chǎn)品體系均帶來顛覆性的重大變革。
4月8日，以國家發(fā)改委發(fā)布的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》文件為最重要的標志，宣告了官方對城市化發(fā)展理念進行修正，或許也將以這份文件為標志，中國進入“二次城市化”時代。
丁建剛 浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長 觀點地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者
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