今后昆明住宅樓限高26層？城中村改造即將“啞火”？

在昆明市規(guī)劃局近日發(fā)布的西山區(qū)白沙地片區(qū)控詳規(guī)修改公示中，云南房網(wǎng)注意到，片區(qū)規(guī)劃指標(biāo)采納了住建部發(fā)布的2018版居住區(qū)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)域容積率、建筑密度等重點(diǎn)技術(shù)指標(biāo)都做了嚴(yán)格控制，而不像昆明其他城中村改造地塊，容積率高到嚇人。在白沙地片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃中，還明確提到要依據(jù)新規(guī)配置十五分鐘生活圈、十分鐘生活圈居住區(qū)、五分鐘生活圈居住配套相應(yīng)公共服務(wù)設(shè)施。

城市住宅設(shè)計(jì)規(guī)劃是為確保城市居住生活環(huán)境宜居適度，合理有效利用土地和空間，規(guī)范城市居住區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)與管理而制定的標(biāo)準(zhǔn)。去年7月，國(guó)家住建部發(fā)布公告批準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，編號(hào)為GB50180-2018，規(guī)定自2018年12月1日起實(shí)施。

根據(jù)新規(guī)，住宅用地容積率最高不得超過(guò)3.1，限高26層

在最新的城市居住區(qū)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)中，明確提出了6條強(qiáng)制性指標(biāo)，包括居住區(qū)選址、建筑控制指標(biāo)等規(guī)定，要求嚴(yán)格執(zhí)行。按照新規(guī)，城市住宅用地容積率最高不得超過(guò)3.1，住宅建筑高度控制在80米以內(nèi)，住宅平均層數(shù)最多為26層。由于昆明近些年獲批的新建住宅項(xiàng)目中，容積率超過(guò)3.1的比比皆是，有些甚至高出一倍，至于建筑高度，40層的塔樓在昆明城中村改造項(xiàng)目中是常態(tài)。如果嚴(yán)格貫徹國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，昆明絕大多數(shù)城改項(xiàng)目都將無(wú)法獲批，所以住建部住宅設(shè)計(jì)新規(guī)一公布，在昆明房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)就掀起了不小的波瀾，有業(yè)內(nèi)人士還專門發(fā)文稱，昆明城中村改造將停滯，好房子要來(lái)了。

的確，若新規(guī)實(shí)施，意味著昆明今后的住宅樓將限高26層，容積率也必須得控制在3.1以內(nèi)。昆明未來(lái)的住宅建筑風(fēng)格將發(fā)生極大轉(zhuǎn)變，26層、80米將成為住宅建筑的天花板，超100米的高層住宅將絕跡。但這同時(shí)也意味著昆明的城中村改造恐怕將無(wú)法繼續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)遠(yuǎn)郊。

昆明高容積率、超高住宅樓盛行，與昆明城中村改造幾乎同步，在仇和主政昆明時(shí)期，甚至曾要求在不限高區(qū)域內(nèi)，住宅建筑原則上不小于100米，這直接導(dǎo)致昆明板式住宅樓幾乎絕跡，容積率飆升。

城中村改造之所以和昆明房地產(chǎn)開發(fā)容積率暴漲呈相關(guān)性，是因?yàn)槌侵写宓牟疬w成本本就十分高昂，仇和時(shí)期為了實(shí)現(xiàn)盡快消滅城中村的目標(biāo)，又不得不用更高額的拆遷款引誘村民簽約，進(jìn)一步推高改造成本。開發(fā)商要想覆蓋前期投入，就必須盡可能提高容積率才有利可圖；政府為了吸引開發(fā)商參與城改，也不得不以放寬容積率。

近些年，昆明市廢除了仇和時(shí)期的不合理規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，板樓和低容積率住宅項(xiàng)目才逐漸增多，但對(duì)城改項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，由于成本制約，容積率依舊居高不下，基本都在4.0以上。

昆明絕大多數(shù)城改項(xiàng)目的建筑高度都超過(guò)26層

如今，住建部住宅設(shè)計(jì)新規(guī)已經(jīng)開始執(zhí)行，但昆明市已經(jīng)推高的城改拆遷成本，不可能因?yàn)樽〗ú孔≌�設(shè)計(jì)新規(guī)的實(shí)施而下降。假如容積率必須控制在3.1以下，帶來(lái)的后果必然是大部分城改項(xiàng)目無(wú)法推進(jìn)，昆明土地供應(yīng)量下降，新建項(xiàng)目轉(zhuǎn)向遠(yuǎn)郊地區(qū)。至于房?jī)r(jià)，由于供給端萎縮，低容積率帶來(lái)的品質(zhì)提升，反而有可能出現(xiàn)猛漲的局面。

但昆明市真的可以做到嚴(yán)控住宅樓高度和容積率，容忍城中村改造陷入“啞火”的局面嗎？云南房網(wǎng)就此問(wèn)題曾咨詢不少業(yè)內(nèi)人士，大多數(shù)人的共同看法是，昆明要想嚴(yán)格執(zhí)行新規(guī)可能并不容易，至少時(shí)間上會(huì)有一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)渡期，而且很可能會(huì)針對(duì)不同項(xiàng)目區(qū)別對(duì)待。白沙地片區(qū)的控詳規(guī)雖然已經(jīng)開發(fā)采用新規(guī)，并不意味著以后的項(xiàng)目都將嚴(yán)格照此執(zhí)行。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，昆明市提高建筑品質(zhì)，控制容積率應(yīng)該是大勢(shì)所趨，因?yàn)槔ッ髟S多項(xiàng)目的容積率指標(biāo)實(shí)在是高到了不像話的程度。

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