公寓投資一直是個(gè)熱門話題，也是個(gè)爭(zhēng)議很大的話題。歸根到底，投資公寓和投資其他資產(chǎn)本質(zhì)上是一回事，關(guān)鍵還在于你得會(huì)算賬。
如果要對(duì)公寓投資定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，那就是，投資收益率超5%，才算是一個(gè)值得投資的公寓產(chǎn)品，特別是在昆明公寓市場(chǎng)之中。
昆明公寓供銷量與價(jià)格連年上漲
從近幾年昆明公寓市場(chǎng)供銷以及價(jià)格走勢(shì)等綜合因素來(lái)看，昆明公寓市場(chǎng)供應(yīng)量與成交量持續(xù)上揚(yáng)，而價(jià)格也一路飆升,并且還有大量的公寓產(chǎn)品不斷入市，昆明公寓投資進(jìn)入爆發(fā)期，公寓產(chǎn)品儲(chǔ)備較為充足。
對(duì)于目前昆明擴(kuò)張迅猛的公寓市場(chǎng)，有兩個(gè)因素可以很好的解釋這一現(xiàn)象，其一，便是住宅產(chǎn)品的租售比很不理想。其二，昆明成功晉升新一線城市后，商業(yè)以及城市人活躍度兩大硬核指標(biāo)，讓開發(fā)商以及投資者看到了在昆明投資公寓的契機(jī)。
中國(guó)城市房屋租售比前20大城市排名
在某機(jī)構(gòu)發(fā)布的中國(guó)城市房屋租售比前20大排名中，昆明雖然沒有上榜，但是昆明的住宅產(chǎn)品租售情況不容樂觀的狀況依然存在。在20大城市排名中，不說(shuō)租售比最高的深圳，只說(shuō)租售比排在最后一位的大連，購(gòu)置一套100平米的住宅產(chǎn)品，所需購(gòu)房資金976100元（均價(jià)并且是一次性付款），月租金均價(jià)3051元，如此推算，如果靠租金收益收回這套住宅的成本需要27年，前提條件便是要有長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)的租戶，否則，收回成本的時(shí)間還會(huì)更長(zhǎng)。
5月70個(gè)大中城市新建商品房住宅銷售價(jià)格指數(shù)排名昆明上榜（數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）
而我們?cè)賮?lái)看看昆明住宅房?jī)r(jià)，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2019年5月70個(gè)大中城市新建商品房住宅銷售價(jià)格指數(shù)排名中，昆明在列，通過(guò)數(shù)據(jù)分析，5月昆明新房漲環(huán)比上漲0.7%，房?jī)r(jià)已連續(xù)上漲35個(gè)月。
從商品房投資的角度來(lái)說(shuō)，昆明住宅價(jià)格一直呈上漲趨勢(shì)，購(gòu)房門檻越來(lái)越高，另一方面，昆明房屋租賃價(jià)格漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上新房的價(jià)格漲幅，導(dǎo)致了住宅投資回報(bào)周期持續(xù)延長(zhǎng)，對(duì)于投資者而言，轉(zhuǎn)變投資方式已經(jīng)勢(shì)在必行，此時(shí)，在一定程度上與住宅產(chǎn)品存在互補(bǔ)關(guān)系的公寓產(chǎn)品走上了舞臺(tái)，其投資熱度遠(yuǎn)超住宅產(chǎn)品。
再來(lái)看看昆明目前住宅產(chǎn)品投資情況。
昆明各片區(qū)住宅租金差異明顯，而在租售方面，小戶型住宅更受歡迎
昆明各城區(qū)住宅租金均價(jià)（數(shù)據(jù)來(lái)源于諸葛找房）
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的住宅租金月度報(bào)告顯示，2019年2月份，昆明住房租金均價(jià)26.45元/㎡/月，其中，租金最高的是西山區(qū)28.74元，高于全市均價(jià)2.29元；排第二的是盤龍區(qū)28.07元，高于全市均價(jià)1.62元；五華區(qū)25.45元，低于全市均價(jià)1元；官渡區(qū)24.89元，低于全市均價(jià)1.56元；最低的是呈貢區(qū)18.40元，低于全市均價(jià)8.05元，仔細(xì)看，會(huì)發(fā)現(xiàn)，目前發(fā)展火熱的空港片區(qū)并不在列，是否說(shuō)明，這正是空港片區(qū)投資的最佳時(shí)機(jī)呢？
昆明各戶型租金均價(jià)（數(shù)據(jù)來(lái)源于諸葛找房）
各住宅戶型租金方面，1室居1550.49元/月；2室居2092.38元/月；3室居2601.42元/月；4室居4067.24元/月，相比于1月，2月昆明住宅產(chǎn)品1—3居室租金持續(xù)環(huán)比上漲，漲幅較小，而4居室，呈環(huán)比下降趨勢(shì)�？梢�，在昆明住宅租售市場(chǎng)中，小戶型更受歡迎。
我們可以算一筆住宅投資的賬，以昆明各城區(qū)中租金價(jià)格最高的西山區(qū)為例，按28.74元/平米的租金價(jià)格計(jì)算，購(gòu)置一套100平米（3居室）的住宅，按照目前新房均價(jià)13000元/平米計(jì)算，全款購(gòu)房需130萬(wàn)元，成功租賃之后，每月可獲得2874元租金收益，如要收回成本，需要453個(gè)月（37年）。
相比住宅投資，公寓投資才是目前投資回報(bào)率較高的房產(chǎn)投資選擇。
2018年昆明公寓市場(chǎng)中空港片區(qū)活躍度較低，尚處于公寓投資價(jià)值洼地
從2018年昆明各版塊公寓產(chǎn)品供銷情況看，不管是供應(yīng)量還是成交量，呈貢都穩(wěn)居第一，而新興的空港片區(qū)由于新房供應(yīng)量偏低，成交量以及價(jià)格都在昆明各區(qū)域中處于低位。但是，從另外一個(gè)層面來(lái)看，隨著空港新區(qū)的快速發(fā)展，在區(qū)域價(jià)值潛力爆發(fā)前，正是空港片區(qū)公寓投資的最佳時(shí)機(jī)。
開發(fā)項(xiàng)目和產(chǎn)品供應(yīng)量稀缺，空港公寓投資價(jià)值凸顯
空港新區(qū)進(jìn)入發(fā)展正軌才短短數(shù)年，但是其發(fā)展的迅猛勢(shì)頭不輸開發(fā)多年的其他區(qū)域。無(wú)論是未來(lái)規(guī)劃還是現(xiàn)行配套方面，都給予了投資者極大的信心。
從片區(qū)項(xiàng)目開發(fā)情況來(lái)看，目前空港片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目逐漸增多，但大多處于起步階段，較為成熟的項(xiàng)目較少，不論是住宅、還是公寓產(chǎn)品供應(yīng)量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他區(qū)域，而隨著片區(qū)的發(fā)展，對(duì)于公寓產(chǎn)品的需求量與日俱增，供不應(yīng)求的局面已經(jīng)形成。在此背景下，目前片區(qū)內(nèi)較為成熟的項(xiàng)目便具有了極大的優(yōu)勢(shì)。
長(zhǎng)水航城CC公寓效果圖
物以稀為貴，從供求關(guān)系來(lái)看，空港新區(qū)千畝大盤長(zhǎng)水航城新推出的CC公寓，投資潛力和優(yōu)勢(shì)十分明顯。
旅客吞吐量全國(guó)排名第六、面向省內(nèi)和東南亞的長(zhǎng)水國(guó)際機(jī)場(chǎng)，作為國(guó)家級(jí)空港樞紐，龐大的人流帶來(lái)了無(wú)限商機(jī)，與長(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)的咫尺之隔讓長(zhǎng)水航城占據(jù)了先天優(yōu)勢(shì)。2017年，昆明長(zhǎng)水國(guó)際機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量突破4473萬(wàn)人次，提前趕超2020年旅客吞吐量超過(guò)3800萬(wàn)人次的目標(biāo)，最為主要的是，未來(lái)以全球十大機(jī)場(chǎng)定位的長(zhǎng)水國(guó)際機(jī)場(chǎng)目前已經(jīng)進(jìn)入備戰(zhàn)階段，一紙藍(lán)圖的T2航站樓即將進(jìn)入實(shí)施階段，預(yù)計(jì)到2030年，機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量達(dá)到1.2億人次，占據(jù)機(jī)場(chǎng)門戶的長(zhǎng)水航城將盡享昆明最大客流聚集地的紅利。
年投資回報(bào)率6%—8%，15年穩(wěn)賺一套高品質(zhì)公寓
有了巨大人流保障，投資回報(bào)率也該對(duì)得起如此龐大的客流群體。在很多投資者最為關(guān)心的回報(bào)率方面，CC公寓也毫不含糊，年回報(bào)率以6%起底，這是一個(gè)不小的誘惑。
目前，長(zhǎng)水航城CC公寓在售的最小戶型為43平米，單價(jià)約6500元/平米，裝修費(fèi)用為1500元/平米，購(gòu)置一套總價(jià)約34.4萬(wàn)元，若按揭付款，需首付20.5萬(wàn)元（14萬(wàn)元公寓首付+6.5萬(wàn)元裝修費(fèi)用），貸款14萬(wàn)元，貸款利率5.6%。
長(zhǎng)水航城公寓投資回報(bào)率領(lǐng)先于行業(yè)
低總價(jià)，低首付并不是長(zhǎng)水航城CC公寓的唯一特點(diǎn)，最大的亮點(diǎn)當(dāng)然是回報(bào)率，據(jù)測(cè)算，公寓投資收益率隨著年份的增長(zhǎng)而不斷提高，公寓托管前五年，收益率為6%，年收益20640元，托管期5——10年，收益率為7%，年收益24080元，托管期11——15年，年收益率為8%，年收益27520元。照此計(jì)算，托管期15年后，業(yè)主可獲得收益為36.12萬(wàn)元，遠(yuǎn)超投資成本34.4萬(wàn)元，15年投資穩(wěn)賺一套公寓。
長(zhǎng)水航城約43平米CC公寓戶型圖
在極具優(yōu)勢(shì)的投資模式加持下，在長(zhǎng)水航城投資一套酒店式托管公寓，15年輕松回本不是夢(mèng)，相對(duì)于住宅產(chǎn)品投資，其投資優(yōu)勢(shì)極為明顯。
全球第二大酒店集團(tuán)——維也納酒店全程托管運(yùn)營(yíng)，超高收益率，投資有保障
項(xiàng)目合作的維也納酒店集團(tuán)，創(chuàng)立于1993年，2016年與錦江集團(tuán)及法國(guó)盧浮宮酒店品牌達(dá)成戰(zhàn)略合作，目前已達(dá)成百城千店的規(guī)模，遍布全國(guó)32省，326城，開業(yè)門店1300余個(gè)，云南在營(yíng)及籌建門店51家，酒店預(yù)計(jì)在2020年底將實(shí)現(xiàn)超1000家分店的目標(biāo)。
長(zhǎng)水航城維也納國(guó)際酒店效果圖
作為品牌連鎖酒店，維也納酒店會(huì)員數(shù)高達(dá)1.6億，擁有行業(yè)領(lǐng)先的PMS酒店管理系統(tǒng)及國(guó)內(nèi)酒店行業(yè)最大的會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)中央預(yù)定平臺(tái)，中央預(yù)定率高達(dá)75%以上，企業(yè)客戶32萬(wàn)家，同類型酒店中市場(chǎng)占有率最高，能夠保障酒店長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，同時(shí)保障客戶的投資收益。
空港核心，機(jī)場(chǎng)門戶，百億空港經(jīng)濟(jì)紅利先享
長(zhǎng)水航城，占據(jù)長(zhǎng)水國(guó)際機(jī)場(chǎng)核心門戶位置，依托空港經(jīng)濟(jì)區(qū)“一港二鐵六路兩軌”多元立體交通網(wǎng)絡(luò)，貫穿云南全境，輕松接駁全球各地，依托機(jī)場(chǎng)超強(qiáng)的人流輸送，長(zhǎng)水航城將成為機(jī)場(chǎng)人流必經(jīng)的第一站。
長(zhǎng)水國(guó)際機(jī)場(chǎng)門戶大盤——長(zhǎng)水航城區(qū)位示意圖
根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，機(jī)場(chǎng)的投資效益比是1：8，是低投入、高產(chǎn)出的行業(yè)。按測(cè)算，100萬(wàn)航空旅客能給周邊區(qū)域帶來(lái)1.3億美元的經(jīng)濟(jì)效益，照此推算，至2017年，長(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)4473萬(wàn)人次客流帶來(lái)的收益便達(dá)50余億美元，至2030年的1.2億客流，帶來(lái)的收益將突破年均百億美元。
配套醇熟，居住氛圍明顯的千畝大盤，空港公寓投資首選
長(zhǎng)水航城經(jīng)過(guò)多年開發(fā)，目前已有萬(wàn)余人入駐，社區(qū)內(nèi)各種配套已漸趨成熟，長(zhǎng)水航城小區(qū)內(nèi)的空港經(jīng)濟(jì)區(qū)第一幼兒園及第一小學(xué)已于去年開學(xué)招生，10多家中小型超市與3條美食街開業(yè)運(yùn)營(yíng)，永輝超市確定入駐，片區(qū)規(guī)劃的市政公園與醫(yī)院配套即將兌現(xiàn)，目前已有萬(wàn)余業(yè)主入住，居住氛圍已經(jīng)十分明顯。
配套基本完善的長(zhǎng)水航城項(xiàng)目整體效果圖
在昆明其他區(qū)域公寓發(fā)展迅猛的同時(shí)，位于空港片區(qū)的公寓產(chǎn)品剛剛起步，依托長(zhǎng)水國(guó)際機(jī)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，在片區(qū)發(fā)展定位明確，諸多項(xiàng)目進(jìn)駐開發(fā)的大背景下，空港片區(qū)各方面配套逐漸成熟，在未來(lái)昆明各片區(qū)公寓產(chǎn)品逐漸飽和的形勢(shì)下，公寓投資看空港的認(rèn)知將更容易為投資者所接受。
綜合來(lái)看，住宅投資遇冷，小戶型公寓投資吃香的市場(chǎng)環(huán)境中，貌似公寓投資冷門的空港片區(qū)恰恰成為了公寓投資的價(jià)值藍(lán)海，而目前空港片區(qū)內(nèi)唯一的酒店式托管公寓——長(zhǎng)水航城CC公寓毫無(wú)疑問(wèn)成為了空港片區(qū)最受矚目的投資產(chǎn)品。
最后不得不提的一點(diǎn)便是，關(guān)于投資成本回收的問(wèn)題，上文所提及的15年收回投資成本僅僅是按照15年內(nèi)6%-8%的年化收益率計(jì)算，如果按照目前空港片區(qū)房?jī)r(jià)漲勢(shì)來(lái)看，目前均價(jià)6500元/平米的公寓價(jià)格將成為昆明主城周邊價(jià)格最低的公寓產(chǎn)品，未來(lái)該產(chǎn)品的物業(yè)價(jià)值攀升應(yīng)該是毫無(wú)懸念，如此算來(lái)，長(zhǎng)水航城CC公寓投資成本收回周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于15年。
總而言之，一套高總價(jià)、高投入、回報(bào)較低且周期較長(zhǎng)的住宅產(chǎn)品與一套低總價(jià)、低投入，高回報(bào)，投資周期較短的酒店式托管公寓兩者同時(shí)擺在你面前，你會(huì)如何抉擇？
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