楓丹白露3期業(yè)主王先生向記者反映，簽購房合同前，開發(fā)商承諾說有贈送面積，可沒想到，交房且部分業(yè)主已裝修入住后，城管發(fā)了紅頭文件，要求拆除贈送面積上加裝的所有窗戶和護欄，否則不能辦理不動產(chǎn)權證。
走訪
多數(shù)業(yè)主已將贈送面積裝修成臥室
4月13日，記者在業(yè)主王先生的帶領下，來到位于經(jīng)開區(qū)的楓丹白露小區(qū)3期，看了王先生及其他業(yè)主的房子。小區(qū)入戶門上，張貼著由云南睿和新物業(yè)管理有限公司蓋章的“違規(guī)搭建拆除提示”，以及由昆明市規(guī)劃局昆明經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)分局和經(jīng)開區(qū)城管綜合執(zhí)法局蓋章的告知函。告知函的內(nèi)容顯示，楓丹白露3期項目中涉及違法搭建（即開發(fā)商贈送的面積）的有3、5、6、7棟的1號房和4號房，要求業(yè)主在4月15日前自行拆除違法封閉的結(jié)構板，否則將無法辦理不動產(chǎn)權證。
記者在王先生購買的住宅中看到，開發(fā)商贈送的面積里，已加裝了窗子和防護欄做成一間臥室。臥室位于進門處玄關的一側(cè)，拆除后這間房子將無法作為臥室使用，還存在高空墜落的風險。
記者又看了其他幾名業(yè)主的住宅，多數(shù)業(yè)主都把贈送面積做成了臥室，還有一名業(yè)主是把玄關處的墻敲掉，做成會客和堆放物品的空間，靠近窗戶的位置安裝了晾衣桿，如果將窗子拆除，會嚴重影響業(yè)主的安全。
業(yè)主
拆除窗子護欄后 存在墜樓和被盜隱患
“我們買的這個戶型，在戶型圖上只有三間臥室，開發(fā)商把26平方米的贈送面積算成一間臥室，所以廣告宣傳是四室。買房時，銷售人員承諾贈送面積可以封閉使用。”王先生稱，2019年上半年交房后，業(yè)主接房裝修時還和物業(yè)簽訂了裝修協(xié)議，并且繳納了裝修押金。“房子裝好后，物業(yè)工作人員還到家里檢查，看封的窗子合不合格，有沒有按照他們的要求安裝。檢查合格后才把裝修押金退給了我們，結(jié)果現(xiàn)在告訴我們封閉贈送面積違法，不拆除就無法辦理不動產(chǎn)權證，我們無法理解。”
“進行封閉裝修的費用，每家都差不多花了5000元，現(xiàn)在要求拆除，怎么拆？誰來拆？拆除后我們的安全怎么保障？開發(fā)商應該給業(yè)主一個解決的辦法，而不是貼一紙文件在門上就不管不顧了�！睒I(yè)主李女士說，涉及該問題的業(yè)主有264戶，而且小區(qū)的樓幢有33層高，拆除后高層存在墜樓的危險，低層有被盜的風險。“這邊的風特別大，平時出門家里的窗子都不敢開，雨季就快來了，拆了后大家根本沒法居住�！崩钆空f。
回應
領導很忙，領導不在
物業(yè)與開發(fā)商相互推托
針對業(yè)主的訴求，記者來到位于小區(qū)內(nèi)的云南耀興集團（開發(fā)商辦公室）。接待人員稱領導還沒回來，并告知記者，通知是物業(yè)發(fā)的，應該去找物業(yè)。記者將聯(lián)系方式留給該接待員，對方稱會讓領導回電話，但截至發(fā)稿，記者沒有接到來電。
按照接待人員的說法，記者來到云南睿和新物業(yè)管理有限公司辦公室。辦公室工作人員稱，領導就在小區(qū)內(nèi)，等一會兒過來。等待40分鐘后，該工作人員稱領導有事不過來了，而且拆除的事情物業(yè)說了不算，需要去找開發(fā)商。
隨后，記者通過業(yè)主得到開發(fā)公司工作人員的電話，接電話的人表示拒絕電話采訪，讓記者第二天到公司當面交流。該工作人員還表示，領導很忙，出發(fā)前需要發(fā)短信提前告知，而且業(yè)主需要拆除封閉窗子的事，自己一概不知道。
律師說法
如贈送面積違法 開發(fā)商要擔責
云南凌云律師事務所鄒潔律師表示，開發(fā)商承諾的贈送面積，存在很大風險。針對該小區(qū)的情況，首先，業(yè)主可向相關部門核實，查看開發(fā)商該項目贈送面積的設計及規(guī)劃驗收情況；其次，查閱、核實與開發(fā)商簽訂的合同中，是否包含贈送面積的相關約定。若包含，可要求開發(fā)商按合同約定承擔違約責任；最后，查看開發(fā)商廣告中是否包含贈送面積的相關內(nèi)容。若廣告宣傳中有面積贈送的相關宣傳，現(xiàn)因贈送面積屬于違法建筑需要拆除的，開發(fā)商涉嫌虛假宣傳，可要求開發(fā)商承擔相應的法律責任。
小貼士
什么是贈送面積
贈送面積一般是開發(fā)商的銷售手段，一些本該不計入建筑面積的部分，被開發(fā)商拿來當作贈送面積送給購房者。根據(jù)《房屋測量規(guī)范》，以下面積不計入建筑面積：層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術層，以及層高小于2.20米的地下室和半地下室。突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等，房屋之間無上蓋的架空通廊，房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺等。
贈送面積不一定合法
根據(jù)相關法律法規(guī)，違法建筑是指：未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準，未領取建設工程規(guī)劃許可證或臨時建設工程規(guī)劃許可證，擅自建設的建筑物和構筑物。所以，贈送面積很可能就是一種違建面積。
●偷面積
所謂“偷面積”，就是利用商品住宅現(xiàn)行的建筑設計規(guī)范，盡量多設計一些既可以讓業(yè)主利用，但又不計入銷售面積，或者只計算一半面積的居住空間，讓購房者覺得“物超所值”。
●違建面積
部分開發(fā)商的贈送面積，是通過擅自變更規(guī)劃設計、違章搭建起來的。具體操作手法是，在建設項目通過規(guī)劃驗收后，再自行或通過購房者集體委托其指定的關聯(lián)裝修公司，對房屋進行二次裝修改造（即在與購房者簽訂商品房預售合同的同時，與購房者簽訂委托裝修改造協(xié)議，由購房者委托其指定的關聯(lián)裝修裝飾公司“免費”裝修改造，一旦涉訴便金蟬脫殼，違規(guī)主體還是購房者，導致購房者“被違規(guī)”），使得房屋實際使用面積增大。
●侵權面積
開發(fā)商對部分特定住戶購房者所贈送的面積實際為業(yè)主共有面積，根據(jù)《物權法》規(guī)定，該部分空間本來就屬于業(yè)主共有，而非開發(fā)商所有。因侵犯了其他業(yè)主的權利，即便開發(fā)商贈送，在其他業(yè)主提出異議的情況下，侵權面積上的建筑物、構筑物也可能被拆除。
贈送面積有哪些隱患
根據(jù)《物權法》規(guī)定，只有依法登記并取得房地產(chǎn)證的產(chǎn)權面積才受法律保護，很多開發(fā)商所說的贈送面積，實際是不計入建筑面積的，贈送的部分在登記時也不會寫到不動產(chǎn)權證上。因此，贈送面積在拆遷補償時也是不計入補償中的；如果是二手房買賣，贈送面積也沒有很多的升值空間。此外，贈送面積存在一些設計不合理的現(xiàn)象，甚至會出現(xiàn)采光、通風不足以及安全性差的問題。如若贈送部分屬于違法行為，將面臨拆除或罰款風險，而且在建筑質(zhì)量方面存在一定的安全隱患。
贈送面積應寫入合同內(nèi)
如果合同上沒有寫明贈送面積的相關情況，就無法證明這些面積的產(chǎn)權人屬業(yè)主。若開發(fā)商或物業(yè)私自占用和使用業(yè)主的贈送面積，維護自己的權益將很難。簽訂合同時，可以主動向開發(fā)商提出“將贈送面積寫進合同里”，如果合同中無法增加，爭取將這一條款寫進補充協(xié)議。
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