晉寧地產(chǎn)開發(fā)依托“三駕馬車” 古滇板塊或走出獨(dú)立行情

3月，晉寧區(qū)對(duì)新一版的土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)成果進(jìn)行了公示，昆陽(yáng)、晉城、古滇名城3個(gè)片區(qū)的土地被列入同一等級(jí)，這也預(yù)示著晉寧區(qū)的開發(fā)將以這三大片區(qū)為主，且三片區(qū)處于同一起跑線，不分主次。

晉寧區(qū)本次確定的土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算范圍共計(jì)115.29平方公里，包含了昆陽(yáng)、晉城及五個(gè)工業(yè)基地，基準(zhǔn)日為去年1月1日。晉寧區(qū)規(guī)劃的住宅用地平均容積率為2.5，比昆明主城3的平均容積率低了不少。其中，第一級(jí)別規(guī)劃的住宅用地有6.11平方公里，樓面地價(jià)在1539元/平米，土地單價(jià)102.6萬(wàn)元/畝�；鶞�(zhǔn)定價(jià)相當(dāng)于昆明主城經(jīng)開區(qū)、空港區(qū)、馬金鋪的水平。

晉寧昆陽(yáng)、晉城、古滇三片區(qū)一級(jí)住宅用地范圍

古滇名城片區(qū)的一級(jí)住宅用地范圍在環(huán)湖南路和海寶山之間，范圍不是很大，現(xiàn)已進(jìn)入開發(fā)狀態(tài)，分別有古滇名城、古滇水云城等項(xiàng)目在建。昆陽(yáng)的一級(jí)住宅用地范圍在永樂(lè)大街、昆陽(yáng)街、寶塔路、鄭和路圍合區(qū)域，基本在昆陽(yáng)城中心片區(qū)，現(xiàn)已有招商依云郡、晉寧吾悅廣場(chǎng)等項(xiàng)目在建。

晉寧區(qū)住宅用地和商服用地都劃分為四個(gè)級(jí)別，前三級(jí)住宅用地都是沿著昆陽(yáng)、古滇、晉城為核心依次外擴(kuò)，第四級(jí)住宅用地則集中在青山、二街、寶峰、上蒜等工業(yè)園區(qū)。另外，商服用地的一級(jí)劃分范圍和住宅用地基本一致。一級(jí)商服用地平均容積率為2，范圍約6.72平方公里，土地單價(jià)110.67萬(wàn)元每畝，樓面價(jià)1660元每平米。

諾仕達(dá)開發(fā)的古滇名城是古滇片區(qū)的代表性樓盤

晉寧區(qū)最新公布的土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)基本反映了晉寧區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀和未來(lái)走勢(shì)，即晉城、古滇、昆陽(yáng)3個(gè)相對(duì)獨(dú)立的片區(qū)齊頭并進(jìn)。

按區(qū)位來(lái)說(shuō)，古滇名城片區(qū)距離昆明主城更近，開發(fā)起步也最早，片區(qū)在建項(xiàng)目基本都已經(jīng)面市，是晉寧外銷項(xiàng)目的主戰(zhàn)場(chǎng)。晉寧區(qū)在官方文件中直接用諾士達(dá)開發(fā)的古滇名城命名這個(gè)片區(qū)，足見古滇名城在片區(qū)的地位和影響力。實(shí)際上，古滇名城片區(qū)除了諾仕達(dá)開發(fā)的古滇名城之外，還有云南城投的蔚藍(lán)山海、四川清鳳的古滇未來(lái)城以及藍(lán)光新城碧桂園等項(xiàng)目。

晉城鎮(zhèn)海倫堡項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)12棟高層住宅

晉城片區(qū)距離古滇名城片區(qū)不遠(yuǎn)，未來(lái)有融合趨勢(shì)，開發(fā)起步較晚，現(xiàn)階段已經(jīng)有華僑城、海倫堡、北京實(shí)創(chuàng)在此布局，但相對(duì)于古滇名城片區(qū)走外銷路線，晉城片區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)有相當(dāng)一部分是本地消化。

昆陽(yáng)是晉寧區(qū)政府所在地，距離昆明最遠(yuǎn)，但本地居住人口較多，最近一年來(lái)的開發(fā)勢(shì)頭也很強(qiáng)勁，現(xiàn)有招商蛇口、新城控股、廣州實(shí)地等房企進(jìn)駐開發(fā)。另外融創(chuàng)開發(fā)的滇池南灣廣義上應(yīng)該也屬于昆陽(yáng)片區(qū)。

從晉寧區(qū)公布的基準(zhǔn)地價(jià)看，上述三個(gè)片區(qū)與昆明主城五區(qū)的馬金鋪、經(jīng)開區(qū)和空港片區(qū)處在同一水平線，這也意味著昆陽(yáng)、晉城、古滇名城的房?jī)r(jià)應(yīng)該也基本上和這幾個(gè)地方看齊。但目前市場(chǎng)上的實(shí)際情況是，古滇片區(qū)由于開發(fā)聲勢(shì)比較大，位置也更好，房?jī)r(jià)其實(shí)高于馬金鋪和空港片區(qū)，昆陽(yáng)和晉城的房?jī)r(jià)則要略低于昆明主城遠(yuǎn)郊。也就是說(shuō)，盡管晉寧區(qū)將昆陽(yáng)、晉城和古滇列為同一發(fā)展擋位，但從各方面趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，古滇因?yàn)橛兄�融入呈貢的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品又以文旅康養(yǎng)等外銷項(xiàng)目為主，發(fā)展勢(shì)頭和房?jī)r(jià)估計(jì)會(huì)長(zhǎng)期高過(guò)晉城和昆陽(yáng)。但這就帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題，由于三個(gè)片區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)一致，在古滇拿地顯然獲利空間更大，古滇的拿地競(jìng)爭(zhēng)肯定也會(huì)更加激烈。

另外，古滇片區(qū)由于和昆明主城的關(guān)系更近，也更容易受到昆明主城房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響，尤其是和古滇幾乎處于同一范圍的馬金鋪，是古滇片區(qū)的參照物。近期馬金鋪地價(jià)飆升，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈，接下來(lái)可能會(huì)對(duì)古滇片區(qū)的房?jī)r(jià)也造成影響。

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