在電商直播，互聯(lián)網(wǎng)大行其道的今天。體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)，與居民生活粘性較高的社區(qū)型商業(yè)體，反而成為了投資的風(fēng)口。作為居民消費(fèi)的“最后500米”有著消費(fèi)頻次高，交互體驗(yàn)性無可替代的特點(diǎn)。 “家門口”的社區(qū)商業(yè)，反而成為各大電商終端的必爭之地。
在過去十余年間，快速城市化率。集中商業(yè)、CBD商業(yè)區(qū)似乎成了商業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)。但其實(shí)當(dāng)人均GDP超過3000美元時(shí)，隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施、軌交系統(tǒng)的不斷完善。將開始“逆城市化率”現(xiàn)象。商業(yè)形態(tài)開始從城市中心的商業(yè)，逐漸向社區(qū)商業(yè)轉(zhuǎn)變。商業(yè)形態(tài)更趨完善的國家，社區(qū)商業(yè)占社會(huì)商業(yè)總支出的60%-70%。而我們中國整體水平剛剛超過30%，還有很長的空白期要填。
在2020年一季度，隨著城市格局，商業(yè)形態(tài)的變化。一些實(shí)體商城終止?fàn)I業(yè)。不知道是否是是個(gè)時(shí)代的結(jié)束，或一個(gè)時(shí)代的到來。而你回到家，你才發(fā)現(xiàn)你家樓下的理發(fā)店、小超市、火鍋店、肉菜店、中介門店、甚至寵物寄養(yǎng)，卻生意越來越好。甚至還派生出代收快遞，代繳水電等好多業(yè)務(wù)。當(dāng)你越來越離不開這些人情味頗濃的“轉(zhuǎn)角小店”時(shí)，你才發(fā)現(xiàn)比集中商業(yè)更保值，資產(chǎn)撬動(dòng)率更高的也許正是“做家門口”生意的社區(qū)商業(yè)。
那么真正值得投資的社區(qū)商業(yè)，具備三大特點(diǎn)——“1、穩(wěn)定且高頻次消費(fèi)基數(shù)，業(yè)態(tài)迭代速度快、2、殺手級(jí)的流量入口加持、3、資產(chǎn)撬動(dòng)率高，經(jīng)營、變現(xiàn)雙重屬性”；
業(yè)態(tài)高迭代能力+坪效擠壓=金鋪
社區(qū)商業(yè)自帶三大屬性即——流量穩(wěn)定，消費(fèi)頻次高，客戶粘性強(qiáng)。相較集中商業(yè)的業(yè)態(tài)固定，社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)也會(huì)隨著入住率的遞增曲線，業(yè)態(tài)也會(huì)逐漸迭代，更彈性的貼合客群的需求變化。從入住時(shí)相對(duì)單一的餐飲、超市、五金、中介。更迭為美容美發(fā)、寵物寄養(yǎng)、健身、西點(diǎn)甜品以及特色更鮮明的餐飲。業(yè)態(tài)的更迭，帶來的是租金承載能力的不斷攀升，業(yè)態(tài)的越豐富，業(yè)態(tài)升級(jí)迭代的速度越快，則代表了商業(yè)生命力越旺盛。
一個(gè)社區(qū)商業(yè)的配置數(shù)量，是經(jīng)過規(guī)劃單位的周密計(jì)算。即能夠承載社區(qū)居民日常高頻次消費(fèi)需求。那么該社區(qū)居民的上限，即代表了商業(yè)承載力的理論上限。入住率越高消費(fèi)頻次就越高，而同時(shí)在商業(yè)覆蓋范圍內(nèi)，出現(xiàn)多個(gè)與該社區(qū)相同高頻端口，那么就會(huì)擠壓出高坪效的黃金鋪面。
從基本規(guī)律來看，剛需性樓盤入住率一定高于改善樓盤。周邊生活配套，尤其教育資源已經(jīng)實(shí)現(xiàn)落位的社區(qū)。入住率也一定高于其他社區(qū)。而社區(qū)底商的覆蓋范圍基本在200-500米以內(nèi)，在這個(gè)范圍內(nèi)普遍會(huì)高頻消費(fèi)端口，如：已經(jīng)成型的寫字樓、學(xué)校、或醫(yī)院。那么可謂金鋪。
殺手級(jí)流量入口加持，為商業(yè)快速成熟賦能。
社區(qū)商業(yè)在格局上最大的特點(diǎn)即鋪鋪臨街，并不像集中商業(yè)一樣存在內(nèi)、外街的區(qū)別。經(jīng)營上更靈活，并不依賴主力店吸引人流。服務(wù)半徑，覆蓋500米內(nèi)的高頻消費(fèi)人群。但是否更熱鬧，成熟速度，則取決于片區(qū)人流導(dǎo)向，交通干道是否過境，是否有地鐵、車站等大型流量入口的加持。地鐵站一般是城市片區(qū)內(nèi)最大流量入口，連接地鐵站的交通路網(wǎng)會(huì)是該區(qū)域人流最密集人流通道。如果配合地鐵站這一類的大型樞紐加持。整體的消費(fèi)量級(jí)將發(fā)生裂變，成型后的業(yè)態(tài)豐富程度，整體承租能力會(huì)遠(yuǎn)超普通社區(qū)商業(yè)。
高經(jīng)營回報(bào)+高流通的雙重屬性=必買資產(chǎn)——
商鋪一類的資產(chǎn)，在傳統(tǒng)的投資概念里，屬于經(jīng)營性資產(chǎn)，不具備短期快速變現(xiàn)的能力。集中商業(yè)一類的鋪面基本投資回報(bào)周期約為20年。而社區(qū)商業(yè)一類的產(chǎn)品投資回報(bào)周期為18-20年。如果能實(shí)現(xiàn)15-18年的投資回報(bào)期的產(chǎn)品，屬于領(lǐng)跑市場高回報(bào)率資產(chǎn)。但相對(duì)住宅商鋪流通性較低，一方面在于面積大總價(jià)高，傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營面積需求大，或住網(wǎng)等原因普遍造成經(jīng)營面積超過120㎡。動(dòng)輒大幾百萬上千萬售價(jià)，有能力接盤者寥寥。
在新的商業(yè)格局下，物流配送體系發(fā)生了迭代。線上線下相結(jié)合的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ剑ǜ鞣NO2O平臺(tái)，配送到家）。今天對(duì)于商業(yè)面積的經(jīng)營需求，其實(shí)已經(jīng)相較從前小了很多。合理的面積低總價(jià)已經(jīng)成為可能。當(dāng)鋪面的總價(jià)，略高或接近周邊大面積住宅的總價(jià)。那么該鋪面就已經(jīng)具備高流通的能力，抗風(fēng)險(xiǎn)能力遠(yuǎn)勝于經(jīng)營性資產(chǎn)。
如果經(jīng)營能力好，預(yù)判投資回報(bào)率低于18年。同時(shí)階段性具備強(qiáng)流通的低投資門檻。那么這是極優(yōu)良的投資品種，可以立即收入囊中，這類支持在任何時(shí)期都能保增值，同時(shí)還能持續(xù)收獲穩(wěn)定的現(xiàn)金收益！
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