1997年，距離國家停止福利分房還有一年，全國房地產(chǎn)市場仍處于1994年國家強(qiáng)力整頓后的低谷中，房子并不好賣，但昆明的官房集團(tuán)決定干一個(gè)讓昆明人眼前一亮的高端項(xiàng)目，其中最大的賣點(diǎn)是精裝修。這個(gè)樓盤就是現(xiàn)在早已默默無聞，甚至有些破敗的金康園。
昆明第一個(gè)精裝住宅小區(qū)金康園
20多年前昆明其實(shí)就有精裝房
1990年代的官房集團(tuán)，在昆明如日中天，當(dāng)時(shí)昆明一環(huán)和二環(huán)之間，從城東到城北的新房子幾乎都是官房蓋的，可是開發(fā)一個(gè)精裝修的高檔樓盤，官房也沒干過。甚至于同時(shí)期國內(nèi)也沒有幾家房企開發(fā)精裝修住宅，建設(shè)部出臺(tái)《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》，推廣精裝修住宅，已經(jīng)是2002年的事了。
1997年的官房集團(tuán)為什么要在昆明開發(fā)精裝住宅？有知情人士說，官房其實(shí)并不是出于市場營銷的考慮，事實(shí)上當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場還沒有這方面的需求，官房開發(fā)精裝房，一個(gè)很重要的動(dòng)機(jī)可能是為了得獎(jiǎng)，追求國家級榮譽(yù)。
1990年代在昆明風(fēng)頭無兩的官房，那時(shí)候還是一家國企，有錢、任性，也愿意探索一些同時(shí)代昆明其他開發(fā)商沒干過的事，比如第一個(gè)下地州，第一個(gè)出云南，第一家開發(fā)旅游地產(chǎn)，第一家開酒店，等等；官房還建立了從設(shè)計(jì)院到商品混凝土生產(chǎn)，從門窗廠到裝修公司的全產(chǎn)業(yè)鏈，官房甚至還擁有礦泉水企業(yè)和搬家公司……總而言之，那個(gè)年代的官房在市場上已經(jīng)非常成功，各種榮譽(yù)無數(shù)，但對一家國企來說，還有什么比得到國家層面的認(rèn)可更值得追求呢？
金康園的裝修標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)在的昆明精裝房比起來，肯定不算什么，無非是廚衛(wèi)精裝，地面鋪了實(shí)木地板，但這在上世紀(jì)90年代已經(jīng)顯得十分高大上，昆明富人趨之若鶩，金康園隨后也獲得了昆明市、云南省的一堆獎(jiǎng)項(xiàng)，而最引人矚目的榮譽(yù)則是在1999年11月，被國家建設(shè)部授予“國家小康住宅示范小區(qū)”。這是迄今為止昆明住宅項(xiàng)目獲得的最高榮譽(yù)。
幾年后王石來昆明，受聘為俊發(fā)地產(chǎn)的獨(dú)立董事，在新聞發(fā)布會(huì)上，王石還專門談到了昆明的房地產(chǎn)企業(yè)，說官房在精裝修和社區(qū)建設(shè)方面，都有一些值得肯定的做法。
王石之所以提及昆明的精裝修項(xiàng)目，是因?yàn)楸藭r(shí)萬科已經(jīng)在大力推行成品住宅，也即精裝房，并已經(jīng)成為國內(nèi)開發(fā)精裝房的標(biāo)桿企業(yè)，而昆明本地企業(yè)在金康園甚至后來在金實(shí)小區(qū)的精裝實(shí)踐，更像是一時(shí)興起，屬于證明自己實(shí)力的奪標(biāo)項(xiàng)目，所以在獲得國家大獎(jiǎng)后，官房就再也沒有開發(fā)精裝修項(xiàng)目了。
實(shí)際上幾乎與官房開發(fā)金康園同時(shí)，昆明也有一家開發(fā)商在做精裝修項(xiàng)目，就是白龍路上的世界花苑。這家開發(fā)商后來更名為百年置業(yè)，1999年在白龍路開發(fā)的世界花苑也是個(gè)不大的樓盤，之所以搞精裝修，其實(shí)是學(xué)習(xí)萬科，因?yàn)殚_發(fā)商的某個(gè)高管出自萬科。同樣，白龍路的世界花苑也是這家年輕房企的一次大膽探索，在此之后，百年置業(yè)開發(fā)的其他樓盤，比如滇池世界花苑、波西米亞花園、明日城市等，再也沒有推出過精裝房。
白龍路的世界花苑，也是昆明早期精裝住宅小區(qū)之一
為什么在2000年之后，國家開始倡導(dǎo)成品房，萬科等房企也積極推廣精裝修，昆明原本起步比較早的精裝房開發(fā)，卻淺嘗輒止了呢？
昆明房地產(chǎn)行業(yè)資深人士 說，原因很多，一是當(dāng)時(shí)房價(jià)低，2000年前后昆明的房價(jià)才2000左右一平方，雖然那時(shí)候精裝修的標(biāo)準(zhǔn)也不高，可是一平方的造價(jià)最少也要五六百，加在房價(jià)上就要比毛坯房貴差不過千把塊，也就是說，精裝修的房價(jià)可能比毛坯房高差不多50%，明顯沒有多少競爭力。現(xiàn)在昆明平均1.5萬的房價(jià)，一般精裝修標(biāo)準(zhǔn)在2000到2500，精裝房比毛坯房頂多貴15%。
另外，當(dāng)時(shí)精裝房在設(shè)計(jì)上、品質(zhì)上也沒什么獨(dú)到之處，對客戶吸引力不大，不像現(xiàn)在，大房企都有專門的精裝設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，工廠化的材料加工，全流程品控，使得精裝房至少在整體設(shè)計(jì)和質(zhì)感上，比一般家裝要強(qiáng)。
因此，在2000年之后，昆明房地產(chǎn)市場上的精裝房就基本銷聲匿跡了，而再次有精裝項(xiàng)目引發(fā)市場購買熱情，則要到10年后的萬科金域緹香。
昆明真正的精裝房時(shí)代是萬科金域緹香開啟的
昆明精裝房的痛點(diǎn)在哪里？
2010年10月，北市區(qū)的萬科金域緹香開盤，這是昆明精裝住宅在經(jīng)過10年空窗期后再次亮相市場，盡管開盤售價(jià)達(dá)到11000元，后期均價(jià)賣到1.2萬以上，可是銷售卻非常火爆。
金域緹香賣得好賣得貴，除了萬科昆明首作的招牌之外，最大的賣點(diǎn)就是精裝修，也正是在金域緹香，昆明人才發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)精裝修住宅的水平早已不是10年前金康園、世界花苑的水平可比。盡管在萬科金域緹香之前，恒大在安寧開發(fā)的金碧天下已經(jīng)推出精裝住宅，可是彼時(shí)太平鎮(zhèn)實(shí)在太偏遠(yuǎn)，昆明人很少去那里買房，金碧天下精裝房的市場影響不大。
自金域緹香之后，昆明房地產(chǎn)市場開啟了第二個(gè)精裝修時(shí)代，隨著越來越多的全國性大房企進(jìn)入昆明，市場上的精裝修樓盤也越來越多，到如今，昆明百分之六七十以上的項(xiàng)目都已經(jīng)是精裝交付，精裝成品住宅成為市場主流。堅(jiān)持開發(fā)毛坯房的，主要是本地中小房企，以及部分高端合院、洋房類產(chǎn)品。
可是，昆明的精裝房雖然越來越多，購房者對精裝房的意見卻也越來越大，最主要的原因是精裝房的質(zhì)量問題�？梢赃@么說，目前昆明市場上開發(fā)精裝住宅的房地產(chǎn)企業(yè)，幾乎都遭遇過“質(zhì)量門”、“投訴門”，再大牌的房企都不能幸免，有些房地產(chǎn)企業(yè)甚至在昆明的首個(gè)項(xiàng)目就遭遇精裝質(zhì)量“滑鐵盧”。
衛(wèi)生間地面或外墻滲漏是精裝房最常見的質(zhì)量問題
昆明精裝房的質(zhì)量問題主要集中在三個(gè)方面，一是裝修材料上偷工減料，二是工藝上標(biāo)準(zhǔn)不高，三是施工不過關(guān)，其中隱蔽工程又是最容易出問題的環(huán)節(jié)，比如防水，昆明某大牌開發(fā)商的第一個(gè)精裝修項(xiàng)目，曾經(jīng)大面積出現(xiàn)漏水滲水現(xiàn)象，在兩年質(zhì)保期內(nèi)多次砸開地磚翻修，最后仍沒有徹底解決。同樣是這家開發(fā)商，某個(gè)項(xiàng)目的廚房下水采用墻排，但從水槽到墻排口的PVC排水管懸空安裝，住戶使用一段時(shí)間后由于水的重力作用導(dǎo)致水管下沉，造成排水不暢甚至倒灌。而另一家開發(fā)商的精裝房，業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)做飯時(shí)無論油煙機(jī)開多大，廚房里油煙都排不出去，最后檢查發(fā)現(xiàn)是排煙管的逆止閥質(zhì)量不高，油煙機(jī)的排氣壓力完全無法吹開……
精裝房的問題這么多，有什么解決辦法嗎？
一套樣板間帶來的啟示
某大開發(fā)商的工程負(fù)責(zé)人說，實(shí)際上并沒有什么立竿見影的解決辦法，其實(shí)各大房企在精裝品質(zhì)方面都有一套質(zhì)量控制體系，可是完全執(zhí)行到位的卻不多。
那么是不是市場上就沒有靠譜的開發(fā)商和精裝房了呢？當(dāng)然也不是，事實(shí)上國內(nèi)房地產(chǎn)市場就有幾家以品質(zhì)過硬著稱的開發(fā)商，比如國內(nèi)豪宅三強(qiáng)綠城、仁恒置地、星河灣，還有昆明人幾乎沒怎么聽說過的永威置業(yè)。永威置業(yè)是一家河南房企，規(guī)模不大，2019年的銷售額大約是220億，但開發(fā)精裝房方面頗有業(yè)內(nèi)口碑。而永威置業(yè)的精裝房之所以有“精細(xì)化”的名聲，恰恰是因?yàn)閷W(xué)習(xí)綠城，被業(yè)界稱為“小綠城”。只不過永威置業(yè)近期好像品質(zhì)上有些反復(fù)。
綠城代表作杭州玫瑰園別墅開發(fā)于近20年前，至今仍是豪宅典范
巧合的是這幾家房企中仁恒置地、星河灣、永威置業(yè)都沒有進(jìn)入昆明，綠城也是去年才真正進(jìn)入昆明，目前只有一個(gè)項(xiàng)目——綠城誠園。不過恰恰是規(guī)模不大的綠城誠園，讓昆明人見識(shí)了精裝房的另一種做法。
綠城給昆明房地產(chǎn)市場帶來的沖擊是一套精裝房的工法樣板間。買房的人對樣板間都不陌生，幾乎每個(gè)開發(fā)商都會(huì)在銷售樓盤時(shí)精裝幾套樣板間，即便是賣毛坯房，也會(huì)裝修樣板間，但工法樣板間又是什么東西呢？
簡單來說，工法樣板間就是展示精裝房的裝修材料、工藝以及隱蔽工程，精裝房用了什么材料，如何施工，質(zhì)量怎么控制，都會(huì)在工法樣板間中展示，類似于有些餐廳的透明廚房，大眾汽車在德累斯頓的透明工廠。
和美輪美奐的樣板間比起來，工法樣板間并沒有那么“好看”，相當(dāng)于半成品，但所謂外行看熱鬧，內(nèi)行看門道，精裝房的內(nèi)在質(zhì)量怎么樣，精裝房最令人頭痛的隱蔽工程是不是質(zhì)量過硬，使用的材料如何，都會(huì)在工法樣板間中得到反映。正因?yàn)楣し影彘g其實(shí)是精裝房的半成品，看上去遠(yuǎn)不如成品精裝樣板間那么耀眼，而看不見的材料和工藝上的缺點(diǎn)卻容易暴露，所以昆明裝修工法樣板間的開發(fā)商，遠(yuǎn)沒有裝修成品樣板間的多。
從正在施工的誠園建筑外觀看，工程管理就比較規(guī)范，工藝也比較先進(jìn)
綠城誠園其實(shí)也有成品樣板間，許多購房者也都去參觀過，說實(shí)話，你很難看出和其他開發(fā)商的同檔次樣板間有多大質(zhì)量差別，可是在誠園的工法樣板間中，差別就顯示出來了，比如最能反映精裝質(zhì)量的防水工程，因?yàn)榭床灰�，許多開發(fā)商都在這方面栽了跟頭，而在誠園的工法樣板間，防水做了幾道，分別是什么材料，防水高度到哪里，全都一目了然。
誠園展示的陽臺(tái)防水材料和工藝
再比如前文提到的某房企的精裝房將排煙機(jī)止逆閥裝反、使用劣質(zhì)排煙管等問題，在誠園完全可以避免，因?yàn)楣し影彘g展示的煙道是不銹鋼材料，安裝也非常規(guī)范。
綠城誠園工法樣板間展示的不銹鋼煙道以及止逆閥
再比如像墻體隔斷等隱蔽工程，如果沒有工法樣板間，你完全不知道開發(fā)商使用了什么材質(zhì)，如何施工，是否環(huán)保，隔音防潮效果如何，但在綠城誠園，看過工法樣板間后就可打消這方面的顧慮。
誠園的墻面裝修工藝令人印象深刻
其實(shí)毛坯房已經(jīng)能看出誠園的建筑質(zhì)量
總而言之，一般的成品樣板間給購房者展示的是最終結(jié)果，而工法樣板間展示的是建造過程、工藝與材料，很顯然后者更見功夫。
從90年代末的金康園和世界花苑，再到如今的綠城誠園，昆明精裝房已經(jīng)走過了20多年的歷史，精裝房也從當(dāng)年的試驗(yàn)產(chǎn)品，成為如今昆明樓市的主流。精裝房是房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，優(yōu)點(diǎn)也很多，但由于品控的難度，幾十年來始終困擾房企和購房者，作為國內(nèi)精裝房最有口碑的企業(yè)之一，綠城或許能夠通過誠園這個(gè)項(xiàng)目，讓工法樣板間逐漸成為昆明房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)配，也讓昆明的精裝房在質(zhì)量控制上，再上一個(gè)臺(tái)階。
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