自2003年以來，政策層面對別墅產(chǎn)品的限制可謂一直未放松過。最近的一份“限墅令”性質(zhì)文件，當(dāng)屬2019年4月住建部所下發(fā)的《關(guān)于別墅項目建設(shè)審批有關(guān)事項的通知》。其不僅要求各地暫停相關(guān)別墅項目的建設(shè)審批，并要對已有及在建項目進行梳理。
“限墅令”之下，購房者的相應(yīng)需求不減反增，這催生出了類似大平層、合院等新型的高端產(chǎn)品。尤其是合院，在近年來的昆明市場上，其儼然已成最為暢銷的一大產(chǎn)品類型。
本地別墅成交價格主力在500萬以上
來自昆明銳理的2020年上半年房地產(chǎn)市場研究報告顯示，自2018年下半年開始，隨著城市開發(fā)外拓等原因，洋房、別墅類產(chǎn)品的供銷情況均有所增長。
在具體數(shù)據(jù)上表現(xiàn)，2020年上半年本地別墅產(chǎn)品的供應(yīng)量來到了2018年以來的高點，而其成交水平也處于相對的高位，整體表現(xiàn)為相應(yīng)產(chǎn)品的市場交易需求較為旺盛。
別墅類產(chǎn)品在供、銷方面均有小幅增長（圖源銳理數(shù)據(jù)）
這背后有一個關(guān)鍵的市場變化，那便是從2019年開始，本地市場上陸續(xù)有總價千萬以上的超高端產(chǎn)品出現(xiàn)，由于數(shù)量稀缺，相關(guān)產(chǎn)品基本都有不錯的銷量。這無疑在改變和影響著本地購房者的需求與心態(tài)。
根據(jù)銳理的統(tǒng)計，2020年上半年本地的別墅類產(chǎn)品銷售主力，落在了240-280㎡、總價500-700萬的區(qū)間之內(nèi)。整個滇池濱湖區(qū)域因項目數(shù)量最多，也最受市場青睞。
整體來看，昆明購房者當(dāng)前對高端合院類產(chǎn)品的接受度，正處于近幾年的高點，市場對相應(yīng)產(chǎn)品的價值有普遍認同。但相對應(yīng)的，較高的價格門檻無疑將大多數(shù)人擋在了門外。
合院總要有些不一樣的資源
縱觀當(dāng)前昆明市場上有合院產(chǎn)品供應(yīng)的項目位置分布，能夠發(fā)現(xiàn)其集中在東南、滇池、呈貢、官南、東白沙、世博等幾大板塊。而無論是處于何處的項目，其都有一大共性特征：或是濱水而建，或是占據(jù)了獨特的山林等綠色資源，更進一步二者皆備。
本地市場上的合院產(chǎn)品價值大都依托于周邊的環(huán)境資源
這也并不難理解，相較于普通住宅，環(huán)境無疑是合院類產(chǎn)品一大集中的價值點。很多人選擇這類產(chǎn)品，看中的正是其環(huán)境資源以及所營造出的氛圍。
實際上，在合院這類產(chǎn)品上，是能夠看到一些在住宅產(chǎn)品上少見的資源配套特征的。這一方面源于人們對高端產(chǎn)品的認可度，給了其更多的空間進行相應(yīng)配置；另一方面則在于合院往往也需要一些不同尋常的特點，來區(qū)別于一般的住宅產(chǎn)品。
而在當(dāng)前的昆明市場上，可見的最為稀缺和不一樣的合院配套資源當(dāng)屬溫泉。即使將一些昆明周邊的項目計入，本地市場上以溫泉為賣點的合院類產(chǎn)品項目也一只手便能數(shù)得過來。
本地相關(guān)資源及項目稀缺的原因，在之前的一篇《云南這項資源全國領(lǐng)先卻浪費嚴重，昆明有個地方并不甘心》中已做過分析。能得出的結(jié)論是，類似的項目基本都是可遇不可求，溫泉資源也不似山水一樣，能在城市范圍內(nèi)大規(guī)模復(fù)制。
溫泉入戶的合院僅需200萬+
在本地少數(shù)幾個有溫泉合院產(chǎn)品供應(yīng)的項目中，位于空港片區(qū)官軍路與嵩昆大道交匯處的得勝溫泉度假公園，因其溫泉入戶的特點而脫穎而出。
得勝溫泉度假公園合院夜景效果圖
首先，來看這一項目的溫泉資源質(zhì)量：其深鑿地表以下2333米的溫泉水脈，探尋到水溫達66攝氏度的偏硅酸天然溫泉，其具有軟化皮膚角質(zhì)、防衰老、使皮膚光滑等功效，且富含了多種有益人體健康的微量元素。
而以建筑面積約99㎡，可擴展面積達202㎡的戶型為例，深入觀察能發(fā)現(xiàn)其不僅有溫泉入戶，更在產(chǎn)品力層面有著不少的亮點。
得勝溫泉度假公園建面約99㎡的合院戶型圖
得勝溫泉度假公園這一合院產(chǎn)品整體為地上三層，地下一層+夾層的設(shè)計。五層空間囊括了四室三廳一廚四衛(wèi)，其最大的亮點當(dāng)屬位于夾層的溫泉泡池了。通過溫泉入戶，住戶不需外出便能在家中享受到相應(yīng)體驗。
而除了溫泉泡池，這一產(chǎn)品利用夾層空間打造了一處下沉庭院，使得內(nèi)部的景觀空間更加私密化，提供了區(qū)別于其他同類產(chǎn)品的居住生活體驗。
在負一層，產(chǎn)品提供了多達三個車位，基本能滿足所有家庭的車位需求，類似的設(shè)計在本地市場上還是較為少見的。
而在二層空間，其采用了雙露臺設(shè)計，帶來極佳視野觀感的同時，也與下沉花園以及一層的3.9米花園陽臺相呼應(yīng)，使得室內(nèi)景觀更具立體感。
除此之外，這一合院值得特別一提的是其電梯入戶的設(shè)計。這種充分考量居住者便利度，尤其是關(guān)注老年人群體居住體驗的設(shè)計，在本地同類產(chǎn)品上并不多見，但卻是相應(yīng)客群一大關(guān)鍵痛點。
在這一系列產(chǎn)品力基礎(chǔ)上，得勝溫泉度假公園的合院產(chǎn)品總價，大致在200-220萬之間。對比本地市場上同類型產(chǎn)品的主力價格區(qū)間，其無疑處于最低的一檔。稀缺的溫泉屬性合院產(chǎn)品，并非高不可攀。
6萬方下沉公園，將溫泉主題貫穿社區(qū)每個角落
實際上，這一項目以“溫泉”為名，不僅僅是實現(xiàn)了部分產(chǎn)品的溫泉入戶，更是在社區(qū)內(nèi)有眾多溫泉主題配套的呈現(xiàn)。
得勝溫泉度假公園規(guī)劃了形式豐富多樣的溫泉式業(yè)態(tài)（效果圖）
在項目三期地塊內(nèi)，其規(guī)劃有約6萬方的下沉式溫泉主題公園。其內(nèi)部既有高約18米、本地獨一無二的溫泉瀑布，也有水上樂園、溫泉泡池等特色業(yè)態(tài)。加之spa天堂、民族風(fēng)情街區(qū)、電影院、快時尚、運動館、美食天地等多元配套，其為居住者提供了一大休閑放松的好去處。
在此基礎(chǔ)上，以貫穿整個社區(qū)的中央景觀道路為一軸，露天泡池和陽光跑道為兩核，加之各出入口的景觀營造以及四大景區(qū)的應(yīng)季植物規(guī)劃，整個得勝溫泉度假公園內(nèi)部形成了“一軸，兩核，三迎賓，四園區(qū)”的景觀格局，充分展現(xiàn)了契合溫泉特色所應(yīng)有的環(huán)境氛圍。
得勝溫泉度假公園小區(qū)景觀效果圖
再加上集養(yǎng)生、娛樂運動、療養(yǎng)為一體的約1000㎡的社區(qū)康養(yǎng)中心，可以發(fā)現(xiàn)得勝溫泉度假公園將溫泉資源運用到了康養(yǎng)、景觀、商業(yè)等多個層面，使其價值得以最大化。在同類型項目本就稀缺的背景下，其對溫泉主題的鉆研可謂足夠到位。
而在項目周邊，分布有本地多個知名文旅項目，這意味著未來片區(qū)內(nèi)將呈現(xiàn)更多高質(zhì)量的配套設(shè)施，這一項目周邊的人氣氛圍以及配套條件不會差。
合院產(chǎn)品溫泉入戶，其他產(chǎn)品則能享受到外部的天然溫泉泡池，在得勝溫泉度假公園這里實現(xiàn)了生活與溫泉為伴。更為關(guān)鍵的是，其39-132㎡的高層有著充足的低總價小面積段產(chǎn)品供應(yīng)，相對較低的入手門檻，讓更多人擁有了享受這一溫泉生活的機會。
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