自2003年以來(lái)，政策層面對(duì)別墅產(chǎn)品的限制可謂一直未放松過(guò)。最近的一份“限墅令”性質(zhì)文件，當(dāng)屬2019年4月住建部所下發(fā)的《關(guān)于別墅項(xiàng)目建設(shè)審批有關(guān)事項(xiàng)的通知》。其不僅要求各地暫停相關(guān)別墅項(xiàng)目的建設(shè)審批，并要對(duì)已有及在建項(xiàng)目進(jìn)行梳理。

“限墅令”之下，購(gòu)房者的相應(yīng)需求不減反增，這催生出了類(lèi)似大平層、合院等新型的高端產(chǎn)品。尤其是合院，在近年來(lái)的昆明市場(chǎng)上，其儼然已成最為暢銷(xiāo)的一大產(chǎn)品類(lèi)型。

本地別墅成交價(jià)格主力在500萬(wàn)以上

來(lái)自昆明銳理的2020年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，自2018年下半年開(kāi)始，隨著城市開(kāi)發(fā)外拓等原因，洋房、別墅類(lèi)產(chǎn)品的供銷(xiāo)情況均有所增長(zhǎng)。

在具體數(shù)據(jù)上表現(xiàn)，2020年上半年本地別墅產(chǎn)品的供應(yīng)量來(lái)到了2018年以來(lái)的高點(diǎn)，而其成交水平也處于相對(duì)的高位，整體表現(xiàn)為相應(yīng)產(chǎn)品的市場(chǎng)交易需求較為旺盛。

別墅類(lèi)產(chǎn)品在供、銷(xiāo)方面均有小幅增長(zhǎng)（圖源銳理數(shù)據(jù)）

這背后有一個(gè)關(guān)鍵的市場(chǎng)變化，那便是從2019年開(kāi)始，本地市場(chǎng)上陸續(xù)有總價(jià)千萬(wàn)以上的超高端產(chǎn)品出現(xiàn)，由于數(shù)量稀缺，相關(guān)產(chǎn)品基本都有不錯(cuò)的銷(xiāo)量。這無(wú)疑在改變和影響著本地購(gòu)房者的需求與心態(tài)。

根據(jù)銳理的統(tǒng)計(jì)，2020年上半年本地的別墅類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售主力，落在了240-280㎡、總價(jià)500-700萬(wàn)的區(qū)間之內(nèi)。整個(gè)滇池濱湖區(qū)域因項(xiàng)目數(shù)量最多，也最受市場(chǎng)青睞。

整體來(lái)看，昆明購(gòu)房者當(dāng)前對(duì)高端合院類(lèi)產(chǎn)品的接受度，正處于近幾年的高點(diǎn)，市場(chǎng)對(duì)相應(yīng)產(chǎn)品的價(jià)值有普遍認(rèn)同。但相對(duì)應(yīng)的，較高的價(jià)格門(mén)檻無(wú)疑將大多數(shù)人擋在了門(mén)外。

合院總要有些不一樣的資源

縱觀(guān)當(dāng)前昆明市場(chǎng)上有合院產(chǎn)品供應(yīng)的項(xiàng)目位置分布，能夠發(fā)現(xiàn)其集中在東南、滇池、呈貢、官南、東白沙、世博等幾大板塊。而無(wú)論是處于何處的項(xiàng)目，其都有一大共性特征：或是濱水而建，或是占據(jù)了獨(dú)特的山林等綠色資源，更進(jìn)一步二者皆備。

本地市場(chǎng)上的合院產(chǎn)品價(jià)值大都依托于周邊的環(huán)境資源

這也并不難理解，相較于普通住宅，環(huán)境無(wú)疑是合院類(lèi)產(chǎn)品一大集中的價(jià)值點(diǎn)。很多人選擇這類(lèi)產(chǎn)品，看中的正是其環(huán)境資源以及所營(yíng)造出的氛圍。

實(shí)際上，在合院這類(lèi)產(chǎn)品上，是能夠看到一些在住宅產(chǎn)品上少見(jiàn)的資源配套特征的。這一方面源于人們對(duì)高端產(chǎn)品的認(rèn)可度，給了其更多的空間進(jìn)行相應(yīng)配置；另一方面則在于合院往往也需要一些不同尋常的特點(diǎn)，來(lái)區(qū)別于一般的住宅產(chǎn)品。

而在當(dāng)前的昆明市場(chǎng)上，可見(jiàn)的最為稀缺和不一樣的合院配套資源當(dāng)屬溫泉。即使將一些昆明周邊的項(xiàng)目計(jì)入，本地市場(chǎng)上以溫泉為賣(mài)點(diǎn)的合院類(lèi)產(chǎn)品項(xiàng)目也一只手便能數(shù)得過(guò)來(lái)。

本地相關(guān)資源及項(xiàng)目稀缺的原因，在之前的一篇《云南這項(xiàng)資源全國(guó)領(lǐng)先卻浪費(fèi)嚴(yán)重，昆明有個(gè)地方并不甘心》中已做過(guò)分析。能得出的結(jié)論是，類(lèi)似的項(xiàng)目基本都是可遇不可求，溫泉資源也不似山水一樣，能在城市范圍內(nèi)大規(guī)模復(fù)制。

溫泉入戶(hù)的合院僅需200萬(wàn)+

在本地少數(shù)幾個(gè)有溫泉合院產(chǎn)品供應(yīng)的項(xiàng)目中，位于空港片區(qū)官軍路與嵩昆大道交匯處的得勝溫泉度假公園，因其溫泉入戶(hù)的特點(diǎn)而脫穎而出。

得勝溫泉度假公園合院夜景效果圖

首先，來(lái)看這一項(xiàng)目的溫泉資源質(zhì)量：其深鑿地表以下2333米的溫泉水脈，探尋到水溫達(dá)66攝氏度的偏硅酸天然溫泉，其具有軟化皮膚角質(zhì)、防衰老、使皮膚光滑等功效，且富含了多種有益人體健康的微量元素。

而以建筑面積約99㎡，可擴(kuò)展面積達(dá)202㎡的戶(hù)型為例，深入觀(guān)察能發(fā)現(xiàn)其不僅有溫泉入戶(hù)，更在產(chǎn)品力層面有著不少的亮點(diǎn)。

得勝溫泉度假公園建面約99㎡的合院戶(hù)型圖

得勝溫泉度假公園這一合院產(chǎn)品整體為地上三層，地下一層+夾層的設(shè)計(jì)。五層空間囊括了四室三廳一廚四衛(wèi)，其最大的亮點(diǎn)當(dāng)屬位于夾層的溫泉泡池了。通過(guò)溫泉入戶(hù)，住戶(hù)不需外出便能在家中享受到相應(yīng)體驗(yàn)。

而除了溫泉泡池，這一產(chǎn)品利用夾層空間打造了一處下沉庭院，使得內(nèi)部的景觀(guān)空間更加私密化，提供了區(qū)別于其他同類(lèi)產(chǎn)品的居住生活體驗(yàn)。

在負(fù)一層，產(chǎn)品提供了多達(dá)三個(gè)車(chē)位，基本能滿(mǎn)足所有家庭的車(chē)位需求，類(lèi)似的設(shè)計(jì)在本地市場(chǎng)上還是較為少見(jiàn)的。

而在二層空間，其采用了雙露臺(tái)設(shè)計(jì)，帶來(lái)極佳視野觀(guān)感的同時(shí)，也與下沉花園以及一層的3.9米花園陽(yáng)臺(tái)相呼應(yīng)，使得室內(nèi)景觀(guān)更具立體感。

除此之外，這一合院值得特別一提的是其電梯入戶(hù)的設(shè)計(jì)。這種充分考量居住者便利度，尤其是關(guān)注老年人群體居住體驗(yàn)的設(shè)計(jì)，在本地同類(lèi)產(chǎn)品上并不多見(jiàn)，但卻是相應(yīng)客群一大關(guān)鍵痛點(diǎn)。

在這一系列產(chǎn)品力基礎(chǔ)上，得勝溫泉度假公園的合院產(chǎn)品總價(jià)，大致在200-220萬(wàn)之間。對(duì)比本地市場(chǎng)上同類(lèi)型產(chǎn)品的主力價(jià)格區(qū)間，其無(wú)疑處于最低的一檔。稀缺的溫泉屬性合院產(chǎn)品，并非高不可攀。

6萬(wàn)方下沉公園，將溫泉主題貫穿社區(qū)每個(gè)角落

實(shí)際上，這一項(xiàng)目以“溫泉”為名，不僅僅是實(shí)現(xiàn)了部分產(chǎn)品的溫泉入戶(hù)，更是在社區(qū)內(nèi)有眾多溫泉主題配套的呈現(xiàn)。

得勝溫泉度假公園規(guī)劃了形式豐富多樣的溫泉式業(yè)態(tài)（效果圖）

在項(xiàng)目三期地塊內(nèi)，其規(guī)劃有約6萬(wàn)方的下沉式溫泉主題公園。其內(nèi)部既有高約18米、本地獨(dú)一無(wú)二的溫泉瀑布，也有水上樂(lè)園、溫泉泡池等特色業(yè)態(tài)。加之spa天堂、民族風(fēng)情街區(qū)、電影院、快時(shí)尚、運(yùn)動(dòng)館、美食天地等多元配套，其為居住者提供了一大休閑放松的好去處。

在此基礎(chǔ)上，以貫穿整個(gè)社區(qū)的中央景觀(guān)道路為一軸，露天泡池和陽(yáng)光跑道為兩核，加之各出入口的景觀(guān)營(yíng)造以及四大景區(qū)的應(yīng)季植物規(guī)劃，整個(gè)得勝溫泉度假公園內(nèi)部形成了“一軸，兩核，三迎賓，四園區(qū)”的景觀(guān)格局，充分展現(xiàn)了契合溫泉特色所應(yīng)有的環(huán)境氛圍。

得勝溫泉度假公園小區(qū)景觀(guān)效果圖

再加上集養(yǎng)生、娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)、療養(yǎng)為一體的約1000㎡的社區(qū)康養(yǎng)中心，可以發(fā)現(xiàn)得勝溫泉度假公園將溫泉資源運(yùn)用到了康養(yǎng)、景觀(guān)、商業(yè)等多個(gè)層面，使其價(jià)值得以最大化。在同類(lèi)型項(xiàng)目本就稀缺的背景下，其對(duì)溫泉主題的鉆研可謂足夠到位。

而在項(xiàng)目周邊，分布有本地多個(gè)知名文旅項(xiàng)目，這意味著未來(lái)片區(qū)內(nèi)將呈現(xiàn)更多高質(zhì)量的配套設(shè)施，這一項(xiàng)目周邊的人氣氛圍以及配套條件不會(huì)差。

合院產(chǎn)品溫泉入戶(hù)，其他產(chǎn)品則能享受到外部的天然溫泉泡池，在得勝溫泉度假公園這里實(shí)現(xiàn)了生活與溫泉為伴。更為關(guān)鍵的是，其39-132㎡的高層有著充足的低總價(jià)小面積段產(chǎn)品供應(yīng)，相對(duì)較低的入手門(mén)檻，讓更多人擁有了享受這一溫泉生活的機(jī)會(huì)。

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