翠湖天價(jià)商業(yè)用地“左手倒右手”，這么貴的商業(yè)該咋個(gè)做？

昨日（12月23日），市場(chǎng)關(guān)注的翠湖北門(mén)天價(jià)商業(yè)用地終于出讓，正如房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)事前預(yù)料的那樣，并沒(méi)有開(kāi)發(fā)商或其他民營(yíng)企業(yè)敢于出手，因?yàn)檫@塊僅有22畝的土地掛牌價(jià)高達(dá)5.63億，樓面地價(jià)更是達(dá)到驚人的3.8萬(wàn)元一平方，無(wú)論是出售還是自持經(jīng)營(yíng)，成本都實(shí)在太高。但這塊地也并沒(méi)有因此流拍，而是被五華區(qū)國(guó)投公司拿下。

五華區(qū)的國(guó)有土地被五華區(qū)下屬的國(guó)企摘得，雖然交易成功，但更像是一次“左手倒右手”的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，如果往好里說(shuō)，屬于“肥水不流外人田”；可是如果作消極評(píng)價(jià)，就是“一個(gè)愿打一個(gè)愿挨”。

在土地出讓的消息公布后，朋友圈的云南地產(chǎn)分享群里有人評(píng)價(jià)說(shuō)，“這種地，估計(jì)也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商有膽量買(mǎi)，也只有政府下屬企業(yè)去買(mǎi)了”。其實(shí)如果僅是地價(jià)高倒也罷了，可是根據(jù)出讓文件，回遷又要占用3377平米商業(yè)，拿地企業(yè)還要負(fù)責(zé)周邊環(huán)境整治，比如要為翠湖環(huán)路鋪29000平米的花崗石磚，環(huán)湖線路入地，公園內(nèi)兩堤、三湖、四島提升改造等，又是一大筆投入。這么算下來(lái)，翠湖北門(mén)這塊商業(yè)用地的成本至少要4萬(wàn)多。

成本這么高，翠湖這塊商業(yè)用地施展的空間卻有限，其最大容積率只有1.0，建筑密度不超過(guò)45%，按照這樣的條件，這里頂多只能開(kāi)發(fā)不超過(guò)3層的商業(yè)建筑，而事實(shí)上翠湖周邊的商業(yè)建筑也很早就被限制在3層，比如翠湖南門(mén)附近的翠湖鉆界等，就只有3層。

翠湖邊最近一次開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是10年前翠湖南門(mén)對(duì)面的翠湖鉆界

由于地價(jià)很高再加上外掛條件，觀翠廣場(chǎng)這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目如果是開(kāi)發(fā)出售，售價(jià)恐怕至少要在五六萬(wàn)一平方，這也就意味著一樓臨街店面的售價(jià)要到8-10萬(wàn)才行。

可是翠湖邊的商業(yè)租金支持如此高的商鋪價(jià)格嗎？看起來(lái)很難。據(jù)云南房網(wǎng)了解，翠湖附近像錢(qián)局街的一樓臨街商鋪，租金大多在100多到300每平方每月，不過(guò)租金貴的商鋪大多面積不大，臨街，而且可以做餐飲。

翠湖邊距現(xiàn)在時(shí)間上最近的商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是10年前翠湖南門(mén)對(duì)面的翠湖鉆界項(xiàng)目，2009年的均價(jià)2.2萬(wàn)平米。翠湖鉆界無(wú)論位置還是體量，都與此次出讓地塊非常相似，建筑高度也只有3層，二者的商業(yè)價(jià)值應(yīng)該比較接近。正好，翠湖鉆界樓上的青鳥(niǎo)餐廳房產(chǎn)正在出租，面積有441平方米，目前房東給出的租金價(jià)格是每月5萬(wàn)，折合為每平方米每月113元。但這只是房東掛在58同城網(wǎng)站上的報(bào)價(jià)，真實(shí)成交價(jià)估計(jì)在100元左右。

如果參考翠湖南門(mén)青鳥(niǎo)餐廳的房租價(jià)格，將來(lái)北門(mén)廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目的樓上租金也不會(huì)比每平米100元高出多少，所以將來(lái)無(wú)論是出售還是自持經(jīng)營(yíng)，壓力都非常大。

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