昨日（12月23日），市場關注的翠湖北門天價商業(yè)用地終于出讓，正如房地產(chǎn)業(yè)內事前預料的那樣，并沒有開發(fā)商或其他民營企業(yè)敢于出手，因為這塊僅有22畝的土地掛牌價高達5.63億，樓面地價更是達到驚人的3.8萬元一平方，無論是出售還是自持經(jīng)營，成本都實在太高。但這塊地也并沒有因此流拍，而是被五華區(qū)國投公司拿下。
五華區(qū)的國有土地被五華區(qū)下屬的國企摘得，雖然交易成功，但更像是一次“左手倒右手”的土地使用權轉移，如果往好里說，屬于“肥水不流外人田”；可是如果作消極評價，就是“一個愿打一個愿挨”。
在土地出讓的消息公布后，朋友圈的云南地產(chǎn)分享群里有人評價說，“這種地，估計也沒有開發(fā)商有膽量買，也只有政府下屬企業(yè)去買了”。其實如果僅是地價高倒也罷了，可是根據(jù)出讓文件，回遷又要占用3377平米商業(yè)，拿地企業(yè)還要負責周邊環(huán)境整治，比如要為翠湖環(huán)路鋪29000平米的花崗石磚，環(huán)湖線路入地，公園內兩堤、三湖、四島提升改造等，又是一大筆投入。這么算下來，翠湖北門這塊商業(yè)用地的成本至少要4萬多。
成本這么高，翠湖這塊商業(yè)用地施展的空間卻有限，其最大容積率只有1.0，建筑密度不超過45%，按照這樣的條件，這里頂多只能開發(fā)不超過3層的商業(yè)建筑，而事實上翠湖周邊的商業(yè)建筑也很早就被限制在3層，比如翠湖南門附近的翠湖鉆界等，就只有3層。
翠湖邊最近一次開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，是10年前翠湖南門對面的翠湖鉆界
由于地價很高再加上外掛條件，觀翠廣場這個商業(yè)項目如果是開發(fā)出售，售價恐怕至少要在五六萬一平方，這也就意味著一樓臨街店面的售價要到8-10萬才行。
可是翠湖邊的商業(yè)租金支持如此高的商鋪價格嗎？看起來很難。據(jù)云南房網(wǎng)了解，翠湖附近像錢局街的一樓臨街商鋪，租金大多在100多到300每平方每月，不過租金貴的商鋪大多面積不大，臨街，而且可以做餐飲。
翠湖邊距現(xiàn)在時間上最近的商業(yè)開發(fā)項目，是10年前翠湖南門對面的翠湖鉆界項目，2009年的均價2.2萬平米。翠湖鉆界無論位置還是體量，都與此次出讓地塊非常相似，建筑高度也只有3層，二者的商業(yè)價值應該比較接近。正好，翠湖鉆界樓上的青鳥餐廳房產(chǎn)正在出租，面積有441平方米，目前房東給出的租金價格是每月5萬，折合為每平方米每月113元。但這只是房東掛在58同城網(wǎng)站上的報價，真實成交價估計在100元左右。
如果參考翠湖南門青鳥餐廳的房租價格，將來北門廣場商業(yè)項目的樓上租金也不會比每平米100元高出多少，所以將來無論是出售還是自持經(jīng)營，壓力都非常大。
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