近期云南房網(wǎng)曾報(bào)道過(guò)，東市區(qū)二環(huán)旁的保利新盤——保利·明玥伴山，據(jù)傳首開(kāi)單價(jià)可能會(huì)賣到1.8萬(wàn)元左右，這意味著東市這一一向被視作昆明房?jī)r(jià)洼地的區(qū)域，新房?jī)r(jià)格正逐漸追近其他各區(qū)。
相關(guān)詳情可查看《東市區(qū)新盤也要賣1萬(wàn)8 昆明房?jī)r(jià)洼地又被填上一個(gè)》一文。
作為昆明發(fā)展起步較晚的區(qū)域，東市區(qū)此前的建設(shè)發(fā)展步伐明顯要落后于其他各區(qū)，區(qū)域內(nèi)在售新房項(xiàng)目?jī)r(jià)格也相對(duì)較低。不過(guò)今年以來(lái)，前有保利城簽約云大附中星耀學(xué)校，項(xiàng)目均價(jià)站上1.65萬(wàn)，后有保利·明玥伴山預(yù)計(jì)價(jià)格將達(dá)1.8萬(wàn)，整個(gè)片區(qū)的房?jī)r(jià)都顯現(xiàn)出一股漲勢(shì)。
在這樣的背景下，作為片區(qū)內(nèi)目前唯一還有毛坯住宅在售的項(xiàng)目，藍(lán)光德商天域自首開(kāi)以來(lái)基本維持在11000-13000元/平米左右的均價(jià)，就顯得格外突出了。據(jù)云南房網(wǎng)近期的走訪了解，這一項(xiàng)目當(dāng)前的住宅產(chǎn)品銷售已進(jìn)入末期。
藍(lán)光德商天域售樓部實(shí)景
最后兩棟高層剩余約100套住宅，均價(jià)約11500-14000元/平米
藍(lán)光德商天域于2019年11月23日首開(kāi)，目前在售最后兩棟住宅產(chǎn)品，其產(chǎn)品面積段約84-125平米，均價(jià)約11500-14000元/平米，毛坯交付，交房時(shí)間預(yù)計(jì)2022年7月份。
整個(gè)項(xiàng)目總占地面積約68畝，總建筑面積約24.7萬(wàn)方，分為兩個(gè)地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)，總戶數(shù)為1611戶，車位配比為1:0.91，整個(gè)小區(qū)設(shè)置有5個(gè)出入口。
其中8號(hào)地塊凈用地面積26694.09平米，總建筑面積136919.44平米，容積率為3.7，建筑密度為22.59%，綠地率為40%。地塊內(nèi)規(guī)劃有4棟高層住宅、2棟幼兒園及裙樓。
藍(lán)光德商天域樓棟分布鳥(niǎo)瞰圖
9號(hào)地塊凈用地面積18499.2平米，總建筑面積109649.2平米，容積率為4.3，建筑密度19.17%，綠地率為40%。地塊內(nèi)規(guī)劃有4棟高層住宅及裙樓。
在售的4棟一單元和6棟分別位于兩個(gè)地塊，其樓棟總高均為34層。其中4棟一單元為2梯5戶，6棟為2梯6戶，6棟在售產(chǎn)品位于25層以上，兩樓棟剩余房源合計(jì)100套左右。
藍(lán)光德商天域住宅實(shí)景
項(xiàng)目定位純剛需，戶型涵蓋三房和四房，整體室內(nèi)空間規(guī)劃較為方正，布局緊湊，空間利用率高；室內(nèi)動(dòng)靜分區(qū)明顯，動(dòng)線合理流暢。
以面積約117平米的C7戶型為例，其為三室兩廳兩衛(wèi)設(shè)計(jì)，沒(méi)有切分出更多的居室，保證了每個(gè)臥室應(yīng)有的空間感；餐客一體化，客廳連通約4米景觀陽(yáng)臺(tái)，利于室內(nèi)采光通風(fēng)。不過(guò)，這一陽(yáng)臺(tái)無(wú)論是寬度還是長(zhǎng)度，相對(duì)市面上同類產(chǎn)品都略顯逼仄；而缺少一個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)，后期居住使用中的便利度可能也會(huì)受一定影響。
藍(lán)光德商天域C7戶型圖
途經(jīng)公交線路較多，距離地鐵有一定距離
藍(lán)光德商天域位于官渡區(qū)方旺片區(qū)，東臨十里鋪路，南臨金馬路，北側(cè)為東旭駿城小區(qū)，西側(cè)為盛惠園小區(qū)。
藍(lán)光德商天域項(xiàng)目區(qū)位
項(xiàng)目周邊路網(wǎng)較為完善，自駕出行便捷度較高。其北側(cè)的虹橋路向西可至人民東路，途經(jīng)東部客運(yùn)站；南側(cè)的金馬路往西可連接?xùn)|風(fēng)東路，貴昆路則貫穿東三環(huán)、昌宏路等。
項(xiàng)目旁邊的道路
距離項(xiàng)目最近的地鐵站點(diǎn)為3號(hào)線、6號(hào)線東部汽車站，直線距離約1.4公里。在項(xiàng)目門口約20米處的公交站點(diǎn)可乘坐C137路實(shí)現(xiàn)與地鐵的接駁，但時(shí)間成本略高，單程花費(fèi)時(shí)間在40分鐘左右。
距離項(xiàng)目20米左右的公交站
目前距離項(xiàng)目較近的公交站點(diǎn)有6號(hào)路站、天文臺(tái)(金馬路)等，途經(jīng)線路包括28路、Z133路、C137路、8路、257路、k6路等。
主要依賴周邊配套 日常生活基本滿足
由于這一項(xiàng)目體量較小，因此其內(nèi)部除了基礎(chǔ)的幼兒園和商業(yè)裙樓外，并未規(guī)劃太多的配套設(shè)施，業(yè)主日常生活更多要依靠周邊的城市配套及已交房項(xiàng)目的相關(guān)設(shè)施。
教育方面，項(xiàng)目自身規(guī)劃有兩所總計(jì)約24班的幼兒園，其中一所為艾淇哆教育旗下的昆明市第十五幼兒園，雙方已于去年7月中旬舉行了簽約儀式；另一所意向引入昆明艾爾西幼兒園，目前還未簽約。
而根據(jù)劃片原則，項(xiàng)目對(duì)口的小學(xué)和中學(xué)分別為方旺中心學(xué)校以及官渡二中，兩所學(xué)校緊鄰，均位于項(xiàng)目南側(cè)約1公里處。
項(xiàng)目對(duì)口中學(xué)官渡二中
商業(yè)方面，項(xiàng)目西側(cè)300米處為盛惠園小區(qū)底商，有小吃街、生鮮水果市場(chǎng)、超市便利店、藥店等基本設(shè)施；北側(cè)東旭駿城商業(yè)中心業(yè)態(tài)較為豐富，囊括了餐飲、便利店、母嬰店、衛(wèi)生服務(wù)站、教育機(jī)構(gòu)等。
此外距離項(xiàng)目較近的商業(yè)中心，是北側(cè)約3公里處的福緹商業(yè)中心以及沃爾瑪超市，有一定距離。
項(xiàng)目西側(cè)盛惠園小區(qū)生鮮超市
與項(xiàng)目臨近的保利城規(guī)劃有約32萬(wàn)方的商業(yè)商務(wù)中心，預(yù)計(jì)明后年開(kāi)業(yè)；其南側(cè)的奧園也規(guī)劃有一個(gè)約4萬(wàn)平的商業(yè)中心及上萬(wàn)方的運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)，內(nèi)設(shè)兒童主題樂(lè)園、青年健身中心等。待這兩處商業(yè)正式開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，能緩解這一項(xiàng)目周邊大型集中商業(yè)缺失的現(xiàn)狀。
整體來(lái)看，毛坯住宅、以剛需為主的產(chǎn)品定位，天然決定了藍(lán)光德商天域的項(xiàng)目產(chǎn)品力在區(qū)域內(nèi)并不算特別突出，其價(jià)格缺乏上行的空間和動(dòng)力。
作為一個(gè)非地鐵盤，其出行更多依靠公交及自駕，這與片區(qū)內(nèi)其他鄰近地鐵的項(xiàng)目相比不具優(yōu)勢(shì)；而配套的欠缺，也使得其更多要靠“蹭”外部配套來(lái)解決各項(xiàng)生活所需，尤其教育資源的弱勢(shì)，使其在當(dāng)前的市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)力不算很強(qiáng)。多重條件影響下，造成其開(kāi)盤至今價(jià)格漲勢(shì)不顯的態(tài)勢(shì)。
不過(guò)考慮到項(xiàng)目的銷售高峰期已過(guò)，加之當(dāng)前區(qū)域配套補(bǔ)齊速度漸快，如果有耐心等待，其價(jià)格對(duì)剛需群體還是較為友好的，是否值得入手就看購(gòu)房者結(jié)合自身需求判斷了。
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