今年的昆明樓市，東市區(qū)戲份很足。
醫(yī)院，體育中心，名校，一個接一個的安排上了，其中引進(jìn)云附星耀學(xué)校、填補(bǔ)東市區(qū)優(yōu)質(zhì)教育空白的保利城，算是熱度最高的主角之一，其最新價格約為1.65萬左右，基本持平了西、北兩個市區(qū)的同類項目，一改東市區(qū)過去房價“洼地”的形象。
保利是今年東市區(qū)樓市最大的“腕兒”之一（保利城效果圖）
然而，1.65萬/㎡并不是東市區(qū)樓市的頂點，就在3月中旬，保利又在東市區(qū)放出了一個位置更好、價格更高的項目——保利·明玥伴山。
乍一聽這個案名，相信絕大多數(shù)昆明人的第一反應(yīng)都是：這是啥項目？這項目在哪？為什么網(wǎng)上搜不到？
沒錯，直到本文發(fā)稿時，仍然在網(wǎng)絡(luò)上搜索不到任何與“保利·明玥伴山”相關(guān)的詞條，小編獲得該項目的第一手資料，也僅僅來源于小區(qū)門口保利置業(yè)顧問散發(fā)的戶型宣傳折頁。
保利·明玥伴山區(qū)位示意圖
雖然保利·明玥伴山除了地推之外沒啥別的宣傳，但僅靠宣傳折頁上的信息量和拿地信息，也足夠我們管窺一二了。
首先是位置，從地塊位置上看，這就是去年12月23日保利聯(lián)合交投，花費7.88億在官渡區(qū)拿下的2宗土地之一，住宅地塊占地約41.67畝，容積率4.4-6.1，樓面地價約2554-5587元/平米。
區(qū)位示意圖顯示，保利·明玥伴山位于東二環(huán)外側(cè)，盡管金馬寺一帶環(huán)境配套不怎么樣，但項目距離地鐵3號線金馬寺站僅150米，上了地鐵只需約9分鐘即可抵達(dá)市中心東風(fēng)廣場（昆明地鐵平均一個站不到3分鐘），如此方便的地鐵通勤，足以彌補(bǔ)項目周邊環(huán)境的劣勢了。
保利·明玥伴山的確離金馬寺地鐵站非常近
說完了區(qū)位，我們該聊聊宣傳折頁的重頭戲——戶型了。根據(jù)置業(yè)顧問介紹，保利·明玥伴山首批一共推出4個戶型：92平米、115平米、128平米和143平米，有意思的是，它們無論大小一律都是三房兩廳兩衛(wèi)格局，而且都是精裝交付。
面積最小的92平米戶型位于2棟和4棟的中戶，115平米則位于這兩棟的北側(cè)端戶，其中比較有亮點的是92平米戶型，這樣的緊湊小三房戶型能夠擁有2個衛(wèi)生間，以及一個接近6米長、1.8米寬的陽臺，在昆明樓市可不算多見。
保利·明玥伴山92平米與115平米戶型圖
面積較大的128平米與143平米戶型位于1棟、3棟兩棟純板樓上，而且都是端戶，也都做成了橫廳設(shè)計；其中128平米客廳寬約5.8米，外接同樣長度的陽臺，并且陽臺還寬約1.8米，視野和采光都不會差。
143平米在128平米戶型的基礎(chǔ)上繼續(xù)放大優(yōu)點，將橫廳的寬度做到了約6.6米，外接陽臺的寬度甚至達(dá)到了2.5米；不僅如此，該戶型在北側(cè)還擁有一個接近5米長、1.7米寬的生活陽臺，而且三個臥室都自帶飄窗，對于室外空間的利用可以說十分到位。
保利·明玥伴山128平米與143平米戶型圖
總結(jié)起來，保利·明玥伴山首批住宅盡管都是三房，但定位明確，既有適合剛需的小三房，也有大陽臺大橫廳的改善型產(chǎn)品，在這一點上倒是與三環(huán)的保利城類似。
價格方面，據(jù)散發(fā)戶型圖的置業(yè)顧問簡單介紹，“預(yù)計會在1.8萬元左右”，這個價位比三環(huán)的保利城貴了不到兩千塊，盡管保利·明玥伴山的配套情況還未知，但地鐵3號線帶來的價值是顯著的，光憑“上了地鐵9分鐘到恒隆”，賣到1.8萬也算是意料之中。
當(dāng)然，考慮到兩個項目相隔不算遠(yuǎn)，要是保利城引進(jìn)的云大附中星耀學(xué)校能讓保利·明玥伴山也沾個光，那價格也許就不止1.8萬了。但即便不能沾光，按照這個片區(qū)的控制性規(guī)劃，明玥伴山旁邊就有教育地塊，而且按照現(xiàn)在昆明新建學(xué)�；径际敲５内厔�，將來上學(xué)不是什么大問題。
金馬寺地鐵站距離市中心商圈僅3個站，10分鐘之內(nèi)即可抵達(dá)
但不管有沒有地鐵和學(xué)校，明玥伴山放出要賣1.8萬的風(fēng)聲還是有點讓人意外的，因為東市區(qū)傳統(tǒng)上房價較低，一向被認(rèn)為是房價洼地，保利置業(yè)目前在東市區(qū)的熱銷盤保利城，在最近漲價之前，其實也是以性價比作為賣點的。如果保利·明玥伴山賣到1.8萬，基本就與北市區(qū)、西市區(qū)的房價差不多了，這也意味著東市區(qū)作為昆明傳統(tǒng)的房價洼地，已經(jīng)要被填上了。
明玥伴山能不能支持這個價格？或者說東市區(qū)的房價洼地是不是真的到了被填上的時候？看看同樣是在東二環(huán)，距離明玥伴山很近，去年底剛剛交房的東原璞閱，不難看出東市區(qū)的房價走勢。
明玥伴山和東原璞閱相距不到200米，離地鐵都很近，產(chǎn)品恰好也都是精裝高層住宅，因此我們完全可以通過東原璞閱的銷售周期，來認(rèn)識一下“金馬寺地鐵盤”過去的市場行情。
距離保利·明玥伴山不到200米的東原璞閱去年底剛剛交付
東原璞閱于2019年3月份首次開盤，2018年末的認(rèn)籌價約1.25萬，開盤后幾個月里單價約1.3萬，2019年末單價升至1.4萬，到了2020年初，項目進(jìn)入銷售尾聲，最終的價格紀(jì)錄定格在1.45萬元。
也就是說，短短一兩年時間，“金馬寺地鐵盤”行情暴漲4000-5000元，考慮到東二環(huán)新盤的稀缺性，即使是預(yù)計價格1.8萬元的保利·明玥伴山應(yīng)該都不難賣，東原璞閱剛拿到鑰匙的業(yè)主們算是押對了一道真題。
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