昆明東市新房?jī)r(jià)格，正悄悄攀上一個(gè)新臺(tái)階

稍早時(shí)候，云南房網(wǎng)曾報(bào)道過(guò)二環(huán)邊的保利新盤(pán)保利·明玥伴山計(jì)劃于今年入市，而其價(jià)格預(yù)計(jì)可能會(huì)在1.8萬(wàn)元左右。對(duì)于素來(lái)有主城房?jī)r(jià)洼地的昆明東市區(qū)而言，其與其他區(qū)域的價(jià)差似乎正被逐漸填上。詳情可查看《東市區(qū)新盤(pán)也要賣(mài)1萬(wàn)8 昆明房?jī)r(jià)洼地又被填上一個(gè)》。

實(shí)際上，如果將目光聚焦東三環(huán)附近，能發(fā)現(xiàn)相似的情景也正在此處上演，整個(gè)東市的新房?jī)r(jià)格在不聲不響間正逐漸攀上一個(gè)新臺(tái)階。

一騎絕塵的保利城和低價(jià)徘徊的各項(xiàng)目

這其中，表現(xiàn)最突出的項(xiàng)目無(wú)疑是保利城了。自年初與云大簽約，引入了公立公辦的云大附中星耀喻昭學(xué)校后，其量?jī)r(jià)便雙雙表現(xiàn)出了顯著的漲勢(shì)。

云大附中星耀喻昭學(xué)校

作為一個(gè)去年6月首開(kāi)入市的項(xiàng)目，保利城首推的住宅產(chǎn)品均價(jià)約1.4萬(wàn)元/平米；而到1月初有簽約學(xué)校消息傳出，1月底項(xiàng)目加推時(shí)，其最貴的LOFT公寓已賣(mài)到約1.35萬(wàn)元/平米。半年時(shí)間公寓售價(jià)追近首開(kāi)時(shí)的住宅均價(jià)，也算少見(jiàn)了。

這還不是終點(diǎn)，到3月初時(shí)不僅僅是LOFT，整個(gè)保利城全線(xiàn)在售的公寓產(chǎn)品均價(jià)都來(lái)到了1.35萬(wàn)元/平米左右，而其住宅產(chǎn)品價(jià)格也上漲到了約1.6-1.65萬(wàn)元每平。這一過(guò)程中，今年的小學(xué)新生預(yù)登記無(wú)疑又推了項(xiàng)目一把，其當(dāng)前在售最貴的住宅單價(jià)已接近1.7萬(wàn)元。

保利城住宅實(shí)景

與此形成鮮明對(duì)比的，是與保利城臨近的藍(lán)光德商天域。作為一個(gè)更早面市的項(xiàng)目，其當(dāng)前在售住宅均價(jià)僅約11500-14000元/平米，與保利城相比差距明顯。

而造成這一現(xiàn)象的幾個(gè)關(guān)鍵原因是其產(chǎn)品為毛坯交付，距離地鐵更遠(yuǎn)，學(xué)校相比有一定差距；而其自身配套也相對(duì)匱乏，更多要靠“蹭”周邊項(xiàng)目來(lái)滿(mǎn)足日常生活所需。

另一個(gè)相似的項(xiàng)目是中南十二集，其前期高層售價(jià)約1.5-1.6萬(wàn)元/平米，洋房約1.8-1.9萬(wàn)元/平米，在整個(gè)東市都算價(jià)格拔尖的代表；但其當(dāng)前洋房?jī)r(jià)格已下調(diào)至約1.7-1.75萬(wàn)元/平方米，低樓層最低約1.65萬(wàn)元的單價(jià)便可入手。這一方面與其進(jìn)入清盤(pán)階段有關(guān)，另一方面也是因?yàn)樽鳛橐粋�(gè)純居住項(xiàng)目，其商業(yè)高度依賴(lài)南側(cè)在建的虹橋國(guó)際商業(yè)中心。

純居住項(xiàng)目中南十二集效果圖

目前區(qū)域內(nèi)另一個(gè)價(jià)格較為堅(jiān)挺的樓盤(pán)，是與保利城隔虹橋路相望的大華公園天下。其二期高層價(jià)格約1.35-1.4萬(wàn)元/平米；一期高層部分可觀(guān)東白沙湖的產(chǎn)品，價(jià)格可達(dá)1.5-1.6萬(wàn)元/平米。但即便如此，還是能看出其與保利城之間明顯的價(jià)差。

低價(jià)項(xiàng)目邁入銷(xiāo)售末期，供應(yīng)大戶(hù)已具備漲價(jià)條件

這樣看來(lái)，在東三環(huán)與虹橋路交匯的周邊區(qū)域內(nèi)，今年以來(lái)有顯著價(jià)格漲幅的樓盤(pán)，實(shí)際僅有保利城一個(gè)。各項(xiàng)目間高低不一的價(jià)格，似乎難以得出整個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)上行的結(jié)論。

但這其中有一個(gè)關(guān)鍵要素，那便是后續(xù)可售產(chǎn)品的多寡。以藍(lán)光德商天域為例，其當(dāng)前還有兩棟樓棟有剩余房源在售，合計(jì)僅100套左右；而中南十二集這類(lèi)純改善型項(xiàng)目，本身總戶(hù)數(shù)也僅有約500戶(hù)，年底計(jì)劃交房。對(duì)區(qū)域而言，這兩個(gè)項(xiàng)目已逐漸退出新房行列。

將于年底交房的藍(lán)光德商天域

換言之，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，東市區(qū)大量的新房貨源，將出自保利城和大華公園天下這樣的大盤(pán)，而其無(wú)一例外都有著充分的價(jià)格上行理由與動(dòng)力。

保利城自不用說(shuō)，知名學(xué)校九年一貫制公立教育資源的引入，已經(jīng)充分展現(xiàn)出其威力。隨著今年學(xué)校的開(kāi)學(xué)招生，以及項(xiàng)目后期各類(lèi)配套的不斷完善，其價(jià)格肯定將只高不低。

而大華公園天下也已具備相似的條件：其于2019年時(shí)便簽約了明通小學(xué)，不過(guò)推進(jìn)速度相對(duì)要慢一些，預(yù)計(jì)2022年9月首期招生；今年下半年到明年開(kāi)學(xué)前的這段時(shí)間，其是擁有充分的調(diào)價(jià)動(dòng)機(jī)的。

尤為關(guān)鍵的一點(diǎn)是，由于兩個(gè)項(xiàng)目均是大盤(pán)規(guī)劃，其都有著相對(duì)齊全的商業(yè)等配套，不過(guò)可能都需要一定時(shí)間的等待；但相較于之前中南十二集、藍(lán)光德商天域等在配套層面的受限，這無(wú)疑帶給了其更多的底氣。

業(yè)態(tài)豐富的大華公園天下項(xiàng)目效果圖

從這樣的角度來(lái)看，相信不難理解整個(gè)東市當(dāng)前的新房?jī)r(jià)格走勢(shì)了：低價(jià)項(xiàng)目相繼進(jìn)入銷(xiāo)售末期，后期供應(yīng)大戶(hù)或是已迎來(lái)一波價(jià)格上漲，或是具備了漲價(jià)的條件與底氣；在其拉動(dòng)下，區(qū)域價(jià)格上行可能只是一個(gè)時(shí)間問(wèn)題，昆明東市這個(gè)房?jī)r(jià)洼地確實(shí)在慢慢被填平。

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