建設(shè)部關(guān)于《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的解釋

建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司副司長(zhǎng)陸克華在日前舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，對(duì)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》涉及的幾大問(wèn)題向消費(fèi)者作出解釋。
一、“定金”：退還沒(méi)商量
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在與購(gòu)房人訂約前向其收取一定費(fèi)用是目前較為普遍的一種做法，并常被冠“定金”、“押金”、“保證金”等名稱(chēng)，但對(duì)如何返還卻都沒(méi)有明確規(guī)定。由于存在許多可變因素，甚至有些項(xiàng)目本身就不具備銷(xiāo)售條件，因此一旦出現(xiàn)糾紛，消費(fèi)者不愿購(gòu)房時(shí)，已交付的費(fèi)用很難退還。
《辦法》規(guī)定，不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。
二、改變?cè)O(shè)計(jì)：購(gòu)房人有權(quán)退房
商品房銷(xiāo)售后變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)，導(dǎo)致變更后的商品房的套型、朝向、有關(guān)尺寸等不符合購(gòu)房者當(dāng)初決定購(gòu)房時(shí)的意愿，實(shí)質(zhì)上是對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的一種侵害。但消費(fèi)者要想退房就沒(méi)那么容易了，扯皮是常有的事。
《辦法》規(guī)定：經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
三、面積“縮水”：3％是個(gè)“坎”
面積糾紛是目前消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)之一，它的產(chǎn)生除了有關(guān)計(jì)算規(guī)范等制度不健全的原因外，主要還是部分不法開(kāi)發(fā)商出于牟取私利的有意欺詐。面積“縮水”的受害者即購(gòu)房者要么沒(méi)有得到應(yīng)有的面積，要么得了不該得的公用建筑面積，或者得了自己并不想要的面積而需要增加購(gòu)房?jī)r(jià)款。
為解決面積誤差問(wèn)題，《辦法》增加了新的計(jì)價(jià)方式，既可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)，還規(guī)定合同中應(yīng)當(dāng)明確合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，合同未作約定時(shí)，3％之內(nèi)的部分多退少補(bǔ)，超過(guò)3％的部分，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，不足3％的部分，由開(kāi)發(fā)企業(yè)向購(gòu)房人雙倍返還該部分房?jī)r(jià)款。
四、產(chǎn)權(quán)證：不能拖著不辦
目前購(gòu)房人“辦證”難的主要原因之一，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能及時(shí)對(duì)已竣工的房屋實(shí)施測(cè)繪，不能及時(shí)將應(yīng)由其提供的辦理產(chǎn)權(quán)所需的有效齊全的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。
為了確保及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，避免開(kāi)發(fā)企業(yè)與產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)互相推卸責(zé)任，《辦法》還規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買(mǎi)受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
五、樣板房：不能掛羊頭賣(mài)狗肉
商品房銷(xiāo)售廣告是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)宣傳商品房、吸引購(gòu)房人的主要方式。由于虛假?gòu)V告的誤導(dǎo)，常出現(xiàn)“貨不對(duì)板”現(xiàn)象，購(gòu)房者得到的商品房與廣告宣傳的不一致�！掇k法》從兩方面對(duì)此進(jìn)行了規(guī)定：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷(xiāo)售宣傳廣告應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。另外，為了解決消費(fèi)者反映所購(gòu)商品房與樣板房不一致的情況，《辦法》還規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

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