巫家壩今年還有402畝土地要賣 如何消化商業(yè)用地或是個難題

近日，官渡區(qū)公布了巫家壩片區(qū)2021年的供地計劃，今年全年總供地15宗，總面積為456.44畝，其中居住和居住與商務混合用地有300.55畝，剩余為商業(yè)、教育、醫(yī)療等用地。值得注意的是，巫家壩學校建設(shè)用地首次列入供地計劃。

今年巫家壩計劃供應的土地有15宗，大部分位于南片區(qū)

雖然今年列入巫家壩供地計劃的土地面積多達456畝，超過過去兩年，但至今完成出讓的卻只有5月拍賣的和甸營兩宗住宅用地，而且這兩宗總共53.73畝土地本來去年就應該完成出讓，但因無人報名而流拍，直到今年5月降價后才由中鐵建和招商蛇口摘得。

除掉已經(jīng)出讓的和甸營兩宗約54畝宅地，今年巫家壩就還有402畝共13宗土地要出讓。如果不算兩宗教育用地和一宗醫(yī)療用地（總共109.54畝），剩余就還有293畝房地產(chǎn)開發(fā)土地要在剩下的幾個月內(nèi)完成出讓。由于9月的昆明供地計劃已經(jīng)公布，并沒有巫家壩地塊上架，這就意味著巫家壩在今年最后一個季度可能要有400畝土地要賣（其中房地產(chǎn)開發(fā)用地293畝），這個難度不小。

如果以巫家壩“三縱一橫”干道中的“一橫”，也即春城路延長線作為巫家壩片區(qū)南北兩個區(qū)域的分界線，今年巫家壩要出讓的土地絕大多數(shù)都在南片區(qū)。北片區(qū)除了5月份已經(jīng)出讓的兩宗和甸營地塊，未出讓的只有三宗約87.46畝土地，其余10宗315畝土地全部都在南片區(qū)。

這也正是巫家壩開發(fā)進程的反映——截至今年，巫家壩南片區(qū)的開發(fā)明顯快于北片區(qū)，不僅項目數(shù)量更多，建設(shè)進度更快，就連道路、中央公園也是先從南片區(qū)開始建設(shè)，而今年將率先建設(shè)的兩所學校，也在南片區(qū)。

在今年待出讓的地塊中，最值得關(guān)注的地塊之一，是編號為KCGD2018-18的一宗居住與商業(yè)、商務混合用地，因為面積最大，有54.61畝，容積率也最高，達8.0，最大可建面積約30萬平方米。這塊地在萬科翡翠東側(cè)，保利堂悅以南，靠近廣福路，緊鄰中央公園最先建設(shè)的漁灣印象公園，位置非常好，預計會引起許多房企的興趣。

另外值得關(guān)注的地塊，就是位于48班小學北側(cè)一字排開的4宗居住與商業(yè)混合用地，4宗地的面積都在20多畝，容積率在6-7之間，位置條件非常接近。這幾塊土地應該屬于東航自己開發(fā)的巫家壩項目，其中的A2地塊在東航巫家壩項目規(guī)劃中的編號是A12，已經(jīng)在去年確定和旁邊的A4地塊一起開發(fā)東航云錦東方城·云樽苑。

去年，東航旗下的昆明云睿投資有限公司曾以協(xié)議出讓的方式拿下9宗共292.68畝土地，包括東航云錦東方城·云樽苑的A4地塊，但東航在巫家壩的土地實際上有23宗約674.53畝土地，剩余地塊也會以補差價方式陸續(xù)取得。

2017年，巫家壩曾經(jīng)在一天之內(nèi)集中拍賣土地489畝

巫家壩自2014年開始出讓土地，2018年前后是土地出讓高峰，其中2017年曾一天之內(nèi)賣地489畝，2018年也有過一天拍地10宗共387畝的紀錄，但之后巫家壩進入大規(guī)模建設(shè)階段，土地出讓不多，去年和今年就只有100多畝土地完成出讓，其中有兩宗住宅用地還出現(xiàn)了罕見的流拍現(xiàn)象。

不過從官渡區(qū)發(fā)布的2021年巫家壩供地計劃看，接下來的一段時間巫家壩又將進入一個小小的土地交易高峰。但和兩年前不同的是，如今國內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢不佳，昆明房價動蕩，巫家壩的土地是否還像幾年前搶手，就不得而知了。

另外，巫家壩定位為總部商務功能區(qū)，純粹的住宅用地很少，大多數(shù)是商業(yè)與居住混合用地，還有不少純粹的商業(yè)商務用地。但巫家壩商業(yè)項目消化困難，開發(fā)商主要靠開發(fā)公寓消化商業(yè)用地，可是去年以來由于公寓供應量太大，巫家壩公寓價格一降再降，房企無利可圖，有些甚至難以覆蓋成本，這勢必會影響房企在巫家壩拿地的積極性。

雖然昆明已出臺政策，限制開發(fā)商將商辦項目改為公寓，但問題是商辦物業(yè)在昆明的過剩狀況，比公寓還有過之。目前巫家壩在建的總部項目或多或少出現(xiàn)開發(fā)企業(yè)磨洋工的現(xiàn)象，以至于保利的總部項目因為遲遲沒有開工，土地在近期被列入閑置土地名單。

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