今年的“金九銀十”或許就是昆明樓市抄底的時(shí)候

9月和10月在往年歷來是房地產(chǎn)行業(yè)的銷售旺季，但昆明樓市在經(jīng)歷了近三個(gè)月的慘淡之后，許多人都認(rèn)為今年的“金九銀十”很難再現(xiàn)往年的火爆。

不過，如果我們換一個(gè)角度來思考，在8月房?jī)r(jià)跌破1.4萬已經(jīng)幾乎觸底的時(shí)候，今年的“金九銀十”或許就是許多人一直在等待的抄底時(shí)機(jī)。

昆明房?jī)r(jià)已沒有繼續(xù)下行的理由

我們從政策、市場(chǎng)這兩個(gè)方面分別來看：

先看政策層面：

從2020年4月20日到2021年8月20日，14個(gè)月時(shí)間里L(fēng)PR維持不變。貸款基準(zhǔn)利率的穩(wěn)定，代表了房地產(chǎn)發(fā)展“穩(wěn)”字當(dāng)頭的方向沒有變化，意味著國家既不會(huì)允許房?jī)r(jià)暴漲，也不能接受房?jī)r(jià)暴跌，所以昆明房?jī)r(jià)動(dòng)蕩之后趨于穩(wěn)定是必然。

近17個(gè)月LPR一直是4.65%

其次，針對(duì)房?jī)r(jià)暴跌，8月11昆明房協(xié)召開了“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”工作要求座談會(huì)，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)如有惡意降價(jià)等情節(jié)嚴(yán)重的，將停止項(xiàng)目網(wǎng)簽。網(wǎng)上將這一要求解讀為昆明房?jī)r(jià)“限跌令”。

雖然房協(xié)是沒有行政職能的社會(huì)組織，但該協(xié)會(huì)是在市住建局的“領(lǐng)導(dǎo)”之下工作，因此房協(xié)的“限跌令”一定程度上也代表了政府的穩(wěn)定昆明樓市價(jià)格的態(tài)度。

再看市場(chǎng)層面：

昆明近兩個(gè)月房?jī)r(jià)暴跌的市場(chǎng)原因有三個(gè)，一是打折促銷項(xiàng)目幾乎占到一半，拉低了市場(chǎng)均價(jià)；二是原本打算在近期入市的幾個(gè)高價(jià)樓盤，對(duì)此時(shí)樓市的低迷行情有所顧慮，都選擇推遲了入市時(shí)間。

而進(jìn)入9月以后，昆明房?jī)r(jià)其實(shí)已經(jīng)沒有大幅下跌的理由。

一方面房企“內(nèi)卷式”價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)結(jié)束，已有十多個(gè)樓盤宣布回調(diào)價(jià)格或漲價(jià)，市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯；另一方面“金九銀十”旺季歷來是許多樓盤集中開盤的時(shí)期，不少高價(jià)項(xiàng)目已在近期取得了預(yù)售證，一旦入市肯定會(huì)拉高整體價(jià)格。

近期昆明樓市中部分宣布漲價(jià)樓盤

因此，昆明目前1.3萬的均價(jià)幾乎已是觸底價(jià)格，未來沒有太大的空間和理由繼續(xù)下行，趨勢(shì)將還是以穩(wěn)為主。

昆明房?jī)r(jià)快速回彈的可能性也不大

既然我們說1.3萬已經(jīng)基本上是“觸底”價(jià)格，那么昆明房?jī)r(jià)是否會(huì)迎來“觸底反彈”呢？目前來看短期內(nèi)房?jī)r(jià)上行的可能性也不大。

昆明此次房?jī)r(jià)暴跌，我們可以視作是“內(nèi)憂”與“外患”交織下的結(jié)果。

其中“內(nèi)憂”指的是昆明房?jī)r(jià)連漲三年，土地大量供應(yīng)導(dǎo)致住宅庫存激增，市場(chǎng)存在房?jī)r(jià)虛高、供過于求的事實(shí)。

昆明住宅庫存已達(dá)近幾年新高（圖源昆明銳理）

而“外患”則是包括了“三道紅線”、“銀行五檔限貸”、“集中供地”、“嚴(yán)控產(chǎn)銷比”等宏觀政策。

在國家這一輪樓市調(diào)控中，昆明并不是重點(diǎn)打擊對(duì)象，既不是集中供地城市，也沒有因樓市過熱而被中央約談，而昆明房?jī)r(jià)降幅之所以是全國前列，主要還是自身“內(nèi)憂”比較嚴(yán)重。

當(dāng)然，昆明并不是孤立于全國市場(chǎng)之外的存在，銀行收緊貸款額度，上調(diào)房貸利率，房企資金緊張等客觀現(xiàn)實(shí)，對(duì)于昆明樓市也存在影響。

現(xiàn)在的昆明樓市需要一定時(shí)間來消化住宅庫存，房企和銀行也需要時(shí)間來適應(yīng)全新的游戲規(guī)則。因此，今年內(nèi)如果沒有太大政策變動(dòng)，昆明樓市也不會(huì)有太多上行的動(dòng)力。

那么問題來了，對(duì)于購房者來說，在這個(gè)房?jī)r(jià)已經(jīng)探底，上行動(dòng)力又不足的尷尬時(shí)期，是應(yīng)該繼續(xù)觀望還是果斷出手？

其實(shí)昆明近期的房?jī)r(jià)下跌有一個(gè)明顯特征，那就是市場(chǎng)分化明顯。雖然降價(jià)的樓盤很多，但不降價(jià)甚至在漲價(jià)的樓盤也很多。

據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，近期優(yōu)惠幅度比較大的樓盤大多集中在原本房?jī)r(jià)就不高的地段，比如經(jīng)開區(qū)黃土坡、斗南、空港等區(qū)域，而比較熱門的一環(huán)、巫家壩、會(huì)展等板塊，則價(jià)格非常堅(jiān)挺。

因此，持續(xù)觀望固然是一種選擇，但繼續(xù)觀望下去不但很可能等不到優(yōu)質(zhì)樓盤降價(jià)，也有可能會(huì)錯(cuò)過目前的低點(diǎn)。

并且，昆明近期疲軟的土地供應(yīng)已經(jīng)反映出另一個(gè)事實(shí)，那就是主城區(qū)可流動(dòng)的土地越來越少。

所以如果大家心中有心儀的樓盤，那么內(nèi)心必須要有一桿“秤”來衡量觀望的成本。

如果因猶豫觀望而錯(cuò)過了上車機(jī)會(huì)，未來昆明是否還能有相同的資源和土地來提供想要的產(chǎn)品，假如答案是否定的，那就應(yīng)該果斷出手。

怎么樣買房才沒有后顧之憂？保利發(fā)展亮出了大招

針對(duì)目前猶豫不決的購房者，保利發(fā)展在金九銀十之際推出了“保利定心丸·交房才交款”活動(dòng)，活動(dòng)內(nèi)容非常豐富，其中有三個(gè)尤為誘人，分別是：“保價(jià)協(xié)議”、“首期低至一成”、“交房才交款”。

保利發(fā)展“保利定心丸·交房才交款”活動(dòng)宣傳圖

所謂的“保價(jià)協(xié)議”，即購房時(shí)可與業(yè)主簽訂保價(jià)協(xié)議，若該項(xiàng)目在年底前出現(xiàn)協(xié)議內(nèi)的降價(jià)行為，業(yè)主可直接申請(qǐng)退房。

這一招無疑精準(zhǔn)切中了此時(shí)購房者的心理，雖然看似簡(jiǎn)單，但卻不是所有開發(fā)商都做得到。如果開發(fā)商自身資金緊張，或者開發(fā)的樓盤品質(zhì)不過硬，價(jià)格虛高，那么推出這種“保價(jià)協(xié)議”就變成搬起石頭砸自己的腳。

而保利作為央企顯然不存在資金問題，且云南保利此次推出的“簽署保價(jià)協(xié)議”政策可覆蓋保利多個(gè)在售項(xiàng)目。

目前保利春湖已出臺(tái)該政策，而保利天際、和光嶼湖、西雙曼湖等項(xiàng)目需具體咨詢售樓部。

巫家壩品質(zhì)樓盤保利天際或也在活動(dòng)中

目前為止，這份“保價(jià)協(xié)議”是昆明樓市中最實(shí)在、最靠譜的購房?jī)?yōu)惠政策，足以讓購房者徹底打消疑慮，放心買房。

而另一個(gè)政策“首付低至一成”，則是在吃下“定心丸”的同時(shí)，為客戶大幅降低購房門檻。在年底銀行額度緊張的時(shí)候，許多購房者連20%的首付都很難申請(qǐng)到，普遍都是25%甚至30%，因此保利發(fā)展這一政策極具誘惑力，且該政策所有房源皆可以使用。

第三個(gè)政策“交房才交款”具體操作方式就是可以將首付款超長(zhǎng)分期，最長(zhǎng)可到2023年8月，據(jù)小編得知，該項(xiàng)目已覆蓋保利春湖、天際部分產(chǎn)品，其余項(xiàng)目需具體咨詢售樓部。

保利春湖國際生態(tài)城是五華北拓的標(biāo)桿項(xiàng)目

對(duì)于購房者來說，“首付分期”大大降低了購房的門檻和壓力，而“交房才交款”相當(dāng)于給了業(yè)主多一份安心，也給了眾多青年購房者多一個(gè)選擇。

除了以上三個(gè)主要優(yōu)惠政策之外，保利此次活動(dòng)還有以下內(nèi)容：

1、針對(duì)特定房源出臺(tái)了一口價(jià)優(yōu)惠，最多可減20萬；

2、推薦新客戶成交，可在全民營銷外獲得額外獎(jiǎng)勵(lì)，最多可得8萬元；

3、凡9.19-9.21以及101-10.7成交業(yè)主，可參與全屋智能家電大抽獎(jiǎng)；

4、購房可享99折優(yōu)惠；

5、成交即送888/1888物業(yè)費(fèi)。

總而言之，在目前這個(gè)房?jī)r(jià)基本觸底，上行動(dòng)力又不足的尷尬時(shí)期，保利發(fā)展能夠站在購房者的角度推出這樣的貼心政策，稱得上“想客戶之所想，慮客戶之所慮”，這種重視客戶體驗(yàn)的思維，在房地產(chǎn)行業(yè)是難能可貴的。

自“三道紅線”以來，房地產(chǎn)行業(yè)“國進(jìn)民退”的趨勢(shì)明顯，原先負(fù)債情況比較健康的各大央企，憑借健康的企業(yè)運(yùn)行狀況和資源優(yōu)勢(shì)開始和民營企業(yè)拉開差距。

三道紅線TOP50榜央企幾乎都沒有踩線

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)的底層邏輯從賭場(chǎng)時(shí)代變?yōu)橘悎?chǎng)時(shí)代的時(shí)候，站隊(duì)資金實(shí)力和資源優(yōu)勢(shì)更為突出的央企，無疑是購房者在動(dòng)蕩時(shí)期最能夠?qū)�抗風(fēng)險(xiǎn)的選擇。

免責(zé)聲明：以上內(nèi)容僅為小編個(gè)人理解，具體以云南保利各項(xiàng)目實(shí)際政策為準(zhǔn)。

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