前不久，俊發(fā)集團(tuán)官微正式亮相了集團(tuán)旗下“俊寓”、“俊廷”兩個(gè)集中式長(zhǎng)租公寓品牌，也披露了“俊寓·逸天峰”、“俊廷·觀云�！边@兩個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的一些細(xì)節(jié)。
俊寓·逸天峰實(shí)拍圖
長(zhǎng)租公寓是房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)新興的領(lǐng)域，目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。
集中式長(zhǎng)租公寓一般由品牌公寓運(yùn)營(yíng)方租下或者買下整棟樓，對(duì)房間進(jìn)行統(tǒng)一裝修并配備統(tǒng)一服務(wù)后進(jìn)行出租，或者就是由開發(fā)商利用自有土地開發(fā)整棟公寓并自持運(yùn)營(yíng)。
而分散式長(zhǎng)租公寓則是指運(yùn)營(yíng)商從不同的小區(qū)里分散拿下個(gè)人房東的房源，對(duì)房間進(jìn)行裝修裝配后，再以公寓品牌對(duì)外出租，類似“二房東”。
國(guó)內(nèi)知名的集中式長(zhǎng)租公寓品牌有萬(wàn)科·泊寓、龍湖·冠寓、如家酒店旗下的逗號(hào)公寓等；而知名的分散式長(zhǎng)租公寓品牌有自如、相寓以及爆雷的蛋殼、青客等。
目前來(lái)看俊發(fā)準(zhǔn)備走的是集中式長(zhǎng)租公寓的路子，此次亮相的“俊寓·逸天峰”和“俊廷·觀云�！逼鋵�(shí)就是逸天峰和觀云海這兩個(gè)項(xiàng)目的兩棟公寓樓。
“俊寓·逸天峰”其實(shí)就是逸天峰的公寓
雖然直到今年春節(jié)前俊發(fā)才官推了自己的長(zhǎng)租公寓品牌，但其實(shí)俊發(fā)盯住長(zhǎng)租公寓這塊蛋糕已經(jīng)不是一天兩天。
早在2018年俊發(fā)集團(tuán)年會(huì)的時(shí)候李俊就曾提到：“長(zhǎng)租公寓是俊發(fā)未來(lái)八大業(yè)務(wù)板塊之一，而且俊發(fā)在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域有著先天的優(yōu)勢(shì)。”
后來(lái)到2019年，在俊發(fā)城一次商業(yè)發(fā)布會(huì)上，俊發(fā)長(zhǎng)租公寓首作“俊發(fā)城·俊寓”正式亮相，宣告俊發(fā)進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。
俊發(fā)城2019年發(fā)布會(huì)介紹公寓產(chǎn)品
根據(jù)當(dāng)時(shí)俊發(fā)公布的內(nèi)容，未來(lái)俊發(fā)有計(jì)劃在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域推出“俊廷”、“俊寓”、“俊薈”、“俊悅”四個(gè)產(chǎn)品系，分別針對(duì)不同年齡段、不同收入水平的租房群體。
俊發(fā)長(zhǎng)租公寓4個(gè)產(chǎn)品系
長(zhǎng)租公寓的特點(diǎn)是重投入、長(zhǎng)周期，這對(duì)于重視資金利用率和資金周轉(zhuǎn)速度的房企來(lái)說(shuō)是一個(gè)背道而馳的領(lǐng)域。
所以在百?gòu)?qiáng)房企中，除了萬(wàn)科、龍湖、保利、華潤(rùn)等實(shí)力過(guò)硬的龍頭企業(yè)之外，其他房企很少會(huì)愿意蹚長(zhǎng)租公寓的渾水。
那么問(wèn)題來(lái)了，俊發(fā)為什么會(huì)選擇進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域？俊發(fā)又是否有能力在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)占據(jù)一席之地？
如李俊多年前所說(shuō)，俊發(fā)在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域確實(shí)有著一定的優(yōu)勢(shì)。
首先是俊發(fā)擅長(zhǎng)城改，且已經(jīng)在昆明完成了大量城改項(xiàng)目，積累了大量回遷業(yè)主群體。這些回遷房業(yè)主手中閑置房源數(shù)量龐大，如果俊發(fā)愿意出面為回遷業(yè)主整合閑置房源，優(yōu)化資產(chǎn)配置，并提供資產(chǎn)管理，相信很容易就能形成雙贏的局面。
其次，俊發(fā)物業(yè)的市場(chǎng)占有率在本地首屈一指。長(zhǎng)租公寓與普通出租房相比，說(shuō)白了就是能提供更多的服務(wù)和更好的租住環(huán)境，而俊發(fā)七彩服務(wù)已經(jīng)成立20多年，服務(wù)業(yè)主超60萬(wàn)，已經(jīng)積累了深厚的群眾基礎(chǔ)和經(jīng)驗(yàn)。
當(dāng)然，就目前來(lái)看俊發(fā)的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)也存在兩個(gè)問(wèn)題：
其一是業(yè)務(wù)布局的局限性
由于俊發(fā)的大部分業(yè)務(wù)都只布局在昆明，注定它的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)也只會(huì)在昆明展開。
而昆明這座城市與北上廣深等發(fā)達(dá)地區(qū)相比，無(wú)論是租房市場(chǎng)的熱度與租金水平都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如，換句話說(shuō)昆明租賃市場(chǎng)的蛋糕并不大。
并且，在本地長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)里，還存在著“惠悅家”這樣的具有壟斷地位的長(zhǎng)租公寓玩家，惠悅家隸屬于國(guó)企，手上的廉價(jià)房源非常多，一般對(duì)手很難與其競(jìng)爭(zhēng)。
昆明長(zhǎng)租公寓帶頭大哥“惠悅家”
由公租房公司成立的“惠悅家”品牌，已在昆明布局13家分店，運(yùn)營(yíng)管理1936套房源，無(wú)論市場(chǎng)占有率還是出租率都遙遙領(lǐng)先同行。
所以，俊發(fā)長(zhǎng)租公寓誕生在一個(gè)蛋糕本就不大的市場(chǎng)環(huán)境里，又必須面臨著老大哥“惠悅家”的競(jìng)爭(zhēng)壓力，生存難度可想而知。
其二是租金定價(jià)有點(diǎn)高
從此次披露的信息來(lái)看，俊發(fā)長(zhǎng)租公寓在產(chǎn)品定位方面也存在一定的問(wèn)題。
長(zhǎng)租公寓之所以又被叫做“白領(lǐng)公寓”，因?yàn)樗饕嫦虻目腿菏菚簳r(shí)買不起房但對(duì)生活品質(zhì)又有著一定要求的年輕人。
在這一基本原則下，注定長(zhǎng)租公寓的租金不可能太高。過(guò)去號(hào)稱昆明公寓天花板的H公寓，一套精裝公寓的月租金頂多也就3000元，且今年受市場(chǎng)環(huán)境下行影響還降到了2500元左右。
H公寓近期出租情況
而俊發(fā)這次公布的俊寓·逸天峰這個(gè)項(xiàng)目，其本身是逸天峰的公寓產(chǎn)品，戶型面積很大，又做了高標(biāo)準(zhǔn)的精裝，售價(jià)也并不便宜。這就意味著它如果租的太便宜那么投資人將血本無(wú)歸，但如果租得太貴恐怕又會(huì)無(wú)人問(wèn)津。
俊發(fā)·逸天峰精裝公寓
根據(jù)逸天峰置業(yè)顧問(wèn)的介紹，目前俊寓·逸天峰長(zhǎng)租公寓的月租金在7000元到8000元之間，價(jià)格比H公寓和昆明廣場(chǎng)悅中心還要貴兩三倍。
這個(gè)定價(jià)明顯并不太符合昆明目前租房市場(chǎng)的行情，因此推測(cè)俊發(fā)的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)還處在前期市場(chǎng)調(diào)研階段，估計(jì)暫時(shí)不會(huì)有大舉出擊的打算。
而俊發(fā)此次推出“俊寓·逸天峰”以及“俊廷·觀云�！遍L(zhǎng)租公寓的真正用意，估計(jì)還是為了幫助逸天峰、觀云海的公寓去化庫(kù)存？
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