“物業(yè)管理混亂，小區(qū)臟亂差，入住10年沒有拿到房產(chǎn)證，天然氣也未開通，我們不可能交物業(yè)費的……”4月19日，官渡區(qū)海運花園的不少業(yè)主陸續(xù)收到一份律師函，主要內(nèi)容是向小區(qū)業(yè)主催繳長期未繳納的物業(yè)費，如業(yè)主還是拒絕繳納，物業(yè)公司近期會將未繳費的業(yè)主告上法庭。據(jù)悉，部分業(yè)主最近又接到律師催繳物業(yè)費的電話，不過暫未收到法院傳票。
海運花園小區(qū)
小區(qū)水池內(nèi)有垃圾，散發(fā)異味
物業(yè)公司
“近90%業(yè)主拒交物業(yè)費，拖欠金額近千萬元”
4月19日，海運花園小區(qū)2棟的20多戶業(yè)主收到了來自云南萬青律師事務所的律師函，內(nèi)容為：2015年4月6日，小區(qū)開發(fā)商云南海運房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司與云南金海物業(yè)服務有限公司（以下簡稱“金海物業(yè)公司”）簽訂《開發(fā)商與物業(yè)公司間物業(yè)管理服務協(xié)議》，約定開發(fā)商將海運花園小區(qū)前期物業(yè)管理服務委托金海物業(yè)公司進行物業(yè)服務管理，金海物業(yè)公司作為備案登記物業(yè)服務公司，住宅物業(yè)服務費按每戶每月每平方米1.35元計算，電梯運行費每戶每月10元，二次加壓費每戶每月10元。
因業(yè)主未繳納物業(yè)費，物業(yè)公司多次催繳無果，于是委托律師向欠費業(yè)主發(fā)出律師函，督促業(yè)主繳費。律師函還注明：業(yè)主需在收到律師函之日起5日內(nèi)，向物業(yè)公司支付拖欠的物業(yè)費，若業(yè)主未在5日內(nèi)全額支付，物業(yè)公司就會將未繳費的業(yè)主告上法庭。
對于發(fā)出律師函一事，金海物業(yè)公司海運花園負責人表示，2014年小區(qū)業(yè)主接房入住，目前有1300多戶，但很多業(yè)主自2015年起便欠繳物業(yè)費，截至去年，小區(qū)業(yè)主繳費率只達到10%，整個小區(qū)拖欠的物業(yè)費接近1000萬元。
“作為物業(yè)公司，我們已經(jīng)履行義務，提供了服務，業(yè)主有義務向我們支付相應的物業(yè)費，我們已經(jīng)多次催繳，但業(yè)主依然拒不支付，只能發(fā)出律師函�！� 金海物業(yè)公司海運花園負責人說。
業(yè)主
小區(qū)硬件老化，物業(yè)管理混亂
收到這份律師函，海運花園小區(qū)的業(yè)主們“坐不住”了，紛紛道出他們的苦衷。
業(yè)主不愿繳物業(yè)費，主要是對物業(yè)服務和管理不滿意。業(yè)主王女士說：“自2014年入住，對小區(qū)物業(yè)服務就不太滿意，而且情況越來越糟，小區(qū)硬件設施老化不更換、水池臟得發(fā)臭也不清理、綠化帶雜草叢生，小區(qū)環(huán)境堪憂。之前家里有事，多次讓物業(yè)過來幫忙處理，也沒得到回應，因為物業(yè)服務太差了，所以從2018年開始就沒有交物業(yè)費�！�
業(yè)主凌女士表示，小區(qū)不僅臟亂差，治安也不好，經(jīng)常有業(yè)主家被盜�！拔覀円仓�，享受物業(yè)服務要繳納相應物業(yè)費，但是物業(yè)公司的管理和服務都不到位，業(yè)主并沒有享受到相應的服務，所以我們是不會交物業(yè)費的�！�
業(yè)主李女士每年都按時繳納物業(yè)費，但她對物業(yè)公司的服務也不太滿意�！半m然提供了一定服務，但管理確實不到位，比如小區(qū)公共綠地從去年開始便無人管養(yǎng)，環(huán)境越來越差，甚至有業(yè)主占用公共綠地種菜，也沒人管�！�
律師觀點
對物業(yè)管理和服務不滿， 業(yè)主較難舉證 ，建議業(yè)主通過正確方式維權(quán)
海運花園大部分業(yè)主用拒繳物業(yè)費來表達對物業(yè)的不滿，此舉是否妥當？北京盈科（昆明）律師事務所段成璐律師介紹，根據(jù)《民法典》第九百四十四條第一款規(guī)定：“業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。”
段律師分析，在實踐中，業(yè)主以對物業(yè)管理和服務不滿意為由拒交物業(yè)費作為抗辯理由，常常會因為難以舉證、證據(jù)不足而達不到證明目的等原因，導致法庭無法根據(jù)業(yè)主的舉證來認定物業(yè)公司提供的物業(yè)服務不符合合同約定，進而無法以此為由要求物業(yè)公司對業(yè)主減免物業(yè)費用�！�
“雖然實踐中常見業(yè)主以拒交物業(yè)費的方式來維護權(quán)益，但是到了法庭上，除非證據(jù)充分，否則一般難以得到法庭的支持�！� 段律師說。
業(yè)主入住8年，仍未拿到房產(chǎn)證、小區(qū)未開通然氣，業(yè)主該如何正確維權(quán)呢？段律師介紹，對于房產(chǎn)證問題，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在規(guī)定期限屆滿未能取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算�！�
若開發(fā)商因辦證問題已經(jīng)構(gòu)成違約，小區(qū)業(yè)主可以向法院提起訴訟，請求判令開發(fā)商按照約定和法律規(guī)定辦理房產(chǎn)證，并賠償購房者損失。購房合同中對逾期辦證違約金作出明確約定的，可以按當事人的約定處理。如果當事人之間對此未作約定，或約定不明確的，則由出賣人按照買受人已經(jīng)支付的購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算違約金。
對于未通天然氣問題，可能存在多種原因。段律師建議，如果是燃氣公司的原因?qū)е聼o法供氣，依據(jù)合同關(guān)系，應該由開發(fā)商起訴燃氣公司，主張相應的賠償。如因開發(fā)商原因?qū)е聼o法供氣，例如房屋無法安裝燃氣管道設備、開發(fā)商拖欠燃氣設備或施工款項等等，同時在買賣合同中明確約定交房同時這些配套的供氣、供熱設施一同交付使用但無法正常使用的，那么業(yè)主同樣可以通過向法院提起訴訟的方式追究開發(fā)商的違約責任。
“如業(yè)主不愿物業(yè)公司繼續(xù)提供服務，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，可以召開業(yè)主大會，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，即可解聘物業(yè)公司，另行聘請其他的物業(yè)公司，這是法律賦予業(yè)主的合同解除權(quán)�！倍温蓭熣f。需要提醒業(yè)主，如更換物業(yè)公司，一定要簽訂物業(yè)服務合同。
走訪
物業(yè)：
辦房產(chǎn)證應由開發(fā)商處理
針對業(yè)主反映的問題，記者走訪發(fā)現(xiàn)，因長時間未修剪，小區(qū)綠化帶已經(jīng)長出不少雜草，池塘里有很多垃圾，水體散發(fā)出異味。針對這些問題，金海物業(yè)公司海運花園負責人表示，物業(yè)公司和綠化公司存在責任主體爭議，現(xiàn)無法對公共綠化進行管養(yǎng)。
記者還了解到，小區(qū)業(yè)主不愿繳物業(yè)費，另一方面原因是房產(chǎn)證和天然氣問題�！叭胱�8年了，房產(chǎn)證還沒拿到，天然氣也沒開通，這些年做飯一直都在用電、液化氣罐，這些基本的問題都解決不了，我們更不可能繳物業(yè)費了�！绷枧空f，小區(qū)業(yè)主委員會多次找物業(yè)協(xié)商處理房產(chǎn)證和天然氣問題，但最終都不了了之。
對于該問題，物業(yè)公司回應稱不在職責范圍內(nèi)。金海物業(yè)公司海運花園負責人說：“辦理房產(chǎn)證和開通天然氣是歸開發(fā)商處理的問題，與物業(yè)公司無關(guān)，我們只負責提供服務和管理，之前和業(yè)委會協(xié)調(diào)處理天然氣的問題，但雙方未達成一致�！�
“而且我們了解到小區(qū)并沒有維修基金，所以小區(qū)電梯出故障、基礎設施老化我們也沒有辦法，現(xiàn)在一部電梯需要2萬元維修費，我們無力支付�！� 金海物業(yè)公司海運花園負責人說。
凌女士無奈地說，長期以來，業(yè)主與物業(yè)公司矛盾不斷，業(yè)主們認為小區(qū)管理混亂，拖欠物業(yè)費的業(yè)主也越來越多，最終才導致如今的局面。
目前，業(yè)主和物業(yè)公司僵持不下，如業(yè)主依然不愿繳納物業(yè)費，物業(yè)公司將如何應對？對此，金海物業(yè)海運花園負責人表示，將由公司法務部處理。而針對之后的處理方式，物業(yè)公司法務部云南萬青律師事務所相關(guān)負責律師表示不便介紹。
“如之后物業(yè)公司要起訴我們，我們也會做好應訴準備，將開始收集物業(yè)不作為的相關(guān)證據(jù)�！绷枧空f。
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