海運(yùn)花園：拒交物業(yè)費(fèi)業(yè)主或成被告

“物業(yè)管理混亂，小區(qū)臟亂差，入住10年沒有拿到房產(chǎn)證，天然氣也未開通，我們不可能交物業(yè)費(fèi)的……”4月19日，官渡區(qū)海運(yùn)花園的不少業(yè)主陸續(xù)收到一份律師函，主要內(nèi)容是向小區(qū)業(yè)主催繳長(zhǎng)期未繳納的物業(yè)費(fèi)，如業(yè)主還是拒絕繳納，物業(yè)公司近期會(huì)將未繳費(fèi)的業(yè)主告上法庭。據(jù)悉，部分業(yè)主最近又接到律師催繳物業(yè)費(fèi)的電話，不過暫未收到法院傳票。

海運(yùn)花園小區(qū)

　　小區(qū)水池內(nèi)有垃圾，散發(fā)異味

物業(yè)公司

“近90%業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，拖欠金額近千萬(wàn)元”    

4月19日，海運(yùn)花園小區(qū)2棟的20多戶業(yè)主收到了來自云南萬(wàn)青律師事務(wù)所的律師函，內(nèi)容為：2015年4月6日，小區(qū)開發(fā)商云南海運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司與云南金海物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金海物業(yè)公司”）簽訂《開發(fā)商與物業(yè)公司間物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定開發(fā)商將海運(yùn)花園小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)委托金海物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)管理，金海物業(yè)公司作為備案登記物業(yè)服務(wù)公司，住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)按每戶每月每平方米1.35元計(jì)算，電梯運(yùn)行費(fèi)每戶每月10元，二次加壓費(fèi)每戶每月10元。

因業(yè)主未繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司多次催繳無(wú)果，于是委托律師向欠費(fèi)業(yè)主發(fā)出律師函，督促業(yè)主繳費(fèi)。律師函還注明：業(yè)主需在收到律師函之日起5日內(nèi)，向物業(yè)公司支付拖欠的物業(yè)費(fèi)，若業(yè)主未在5日內(nèi)全額支付，物業(yè)公司就會(huì)將未繳費(fèi)的業(yè)主告上法庭。

對(duì)于發(fā)出律師函一事，金海物業(yè)公司海運(yùn)花園負(fù)責(zé)人表示，2014年小區(qū)業(yè)主接房入住，目前有1300多戶，但很多業(yè)主自2015年起便欠繳物業(yè)費(fèi)，截至去年，小區(qū)業(yè)主繳費(fèi)率只達(dá)到10%，整個(gè)小區(qū)拖欠的物業(yè)費(fèi)接近1000萬(wàn)元。

“作為物業(yè)公司，我們已經(jīng)履行義務(wù)，提供了服務(wù)，業(yè)主有義務(wù)向我們支付相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)，我們已經(jīng)多次催繳，但業(yè)主依然拒不支付，只能發(fā)出律師函�！� 金海物業(yè)公司海運(yùn)花園負(fù)責(zé)人說。

業(yè)主

小區(qū)硬件老化，物業(yè)管理混亂

收到這份律師函，海運(yùn)花園小區(qū)的業(yè)主們“坐不住”了，紛紛道出他們的苦衷。

業(yè)主不愿繳物業(yè)費(fèi)，主要是對(duì)物業(yè)服務(wù)和管理不滿意。業(yè)主王女士說：“自2014年入住，對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)就不太滿意，而且情況越來越糟，小區(qū)硬件設(shè)施老化不更換、水池臟得發(fā)臭也不清理、綠化帶雜草叢生，小區(qū)環(huán)境堪憂。之前家里有事，多次讓物業(yè)過來幫忙處理，也沒得到回應(yīng)，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)太差了，所以從2018年開始就沒有交物業(yè)費(fèi)�！�

業(yè)主凌女士表示，小區(qū)不僅臟亂差，治安也不好，經(jīng)常有業(yè)主家被盜。“我們也知道，享受物業(yè)服務(wù)要繳納相應(yīng)物業(yè)費(fèi)，但是物業(yè)公司的管理和服務(wù)都不到位，業(yè)主并沒有享受到相應(yīng)的服務(wù)，所以我們是不會(huì)交物業(yè)費(fèi)的�！�

業(yè)主李女士每年都按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，但她對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)也不太滿意�！半m然提供了一定服務(wù)，但管理確實(shí)不到位，比如小區(qū)公共綠地從去年開始便無(wú)人管養(yǎng)，環(huán)境越來越差，甚至有業(yè)主占用公共綠地種菜，也沒人管�！�

律師觀點(diǎn)

對(duì)物業(yè)管理和服務(wù)不滿， 業(yè)主較難舉證 ，建議業(yè)主通過正確方式維權(quán)

海運(yùn)花園大部分業(yè)主用拒繳物業(yè)費(fèi)來表達(dá)對(duì)物業(yè)的不滿，此舉是否妥當(dāng)？北京盈科（昆明）律師事務(wù)所段成璐律師介紹，根據(jù)《民法典》第九百四十四條第一款規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)�！�

段律師分析，在實(shí)踐中，業(yè)主以對(duì)物業(yè)管理和服務(wù)不滿意為由拒交物業(yè)費(fèi)作為抗辯理由，常常會(huì)因?yàn)殡y以舉證、證據(jù)不足而達(dá)不到證明目的等原因，導(dǎo)致法庭無(wú)法根據(jù)業(yè)主的舉證來認(rèn)定物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)不符合合同約定，進(jìn)而無(wú)法以此為由要求物業(yè)公司對(duì)業(yè)主減免物業(yè)費(fèi)用�！�

“雖然實(shí)踐中常見業(yè)主以拒交物業(yè)費(fèi)的方式來維護(hù)權(quán)益，但是到了法庭上，除非證據(jù)充分，否則一般難以得到法庭的支持�！� 段律師說。

業(yè)主入住8年，仍未拿到房產(chǎn)證、小區(qū)未開通然氣，業(yè)主該如何正確維權(quán)呢？段律師介紹，對(duì)于房產(chǎn)證問題，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在規(guī)定期限屆滿未能取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。”

若開發(fā)商因辦證問題已經(jīng)構(gòu)成違約，小區(qū)業(yè)主可以向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令開發(fā)商按照約定和法律規(guī)定辦理房產(chǎn)證，并賠償購(gòu)房者損失。購(gòu)房合同中對(duì)逾期辦證違約金作出明確約定的，可以按當(dāng)事人的約定處理。如果當(dāng)事人之間對(duì)此未作約定，或約定不明確的，則由出賣人按照買受人已經(jīng)支付的購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。

對(duì)于未通天然氣問題，可能存在多種原因。段律師建議，如果是燃?xì)夤�司的原因�(qū)е聼o(wú)法供氣，依據(jù)合同關(guān)系，應(yīng)該由開發(fā)商起訴燃?xì)夤�司，主張相�?yīng)的賠償。如因開發(fā)商原因?qū)е聼o(wú)法供氣，例如房屋無(wú)法安裝燃?xì)夤艿涝O(shè)備、開發(fā)商拖欠燃?xì)庠O(shè)備或施工款項(xiàng)等等，同時(shí)在買賣合同中明確約定交房同時(shí)這些配套的供氣、供熱設(shè)施一同交付使用但無(wú)法正常使用的，那么業(yè)主同樣可以通過向法院提起訴訟的方式追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

“如業(yè)主不愿物業(yè)公司繼續(xù)提供服務(wù)，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，可以召開業(yè)主大會(huì)，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，即可解聘物業(yè)公司，另行聘請(qǐng)其他的物業(yè)公司，這是法律賦予業(yè)主的合同解除權(quán)�！倍温蓭熣f。需要提醒業(yè)主，如更換物業(yè)公司，一定要簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

走訪

物業(yè)：

辦房產(chǎn)證應(yīng)由開發(fā)商處理

針對(duì)業(yè)主反映的問題，記者走訪發(fā)現(xiàn)，因長(zhǎng)時(shí)間未修剪，小區(qū)綠化帶已經(jīng)長(zhǎng)出不少雜草，池塘里有很多垃圾，水體散發(fā)出異味。針對(duì)這些問題，金海物業(yè)公司海運(yùn)花園負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)公司和綠化公司存在責(zé)任主體爭(zhēng)議，現(xiàn)無(wú)法對(duì)公共綠化進(jìn)行管養(yǎng)。

記者還了解到，小區(qū)業(yè)主不愿繳物業(yè)費(fèi)，另一方面原因是房產(chǎn)證和天然氣問題�！叭胱�8年了，房產(chǎn)證還沒拿到，天然氣也沒開通，這些年做飯一直都在用電、液化氣罐，這些基本的問題都解決不了，我們更不可能繳物業(yè)費(fèi)了�！绷枧�士說，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)多次找物業(yè)協(xié)商處理房產(chǎn)證和天然氣問題，但最終都不了了之。

對(duì)于該問題，物業(yè)公司回應(yīng)稱不在職責(zé)范圍內(nèi)。金海物業(yè)公司海運(yùn)花園負(fù)責(zé)人說：“辦理房產(chǎn)證和開通天然氣是歸開發(fā)商處理的問題，與物業(yè)公司無(wú)關(guān)，我們只負(fù)責(zé)提供服務(wù)和管理，之前和業(yè)委會(huì)協(xié)調(diào)處理天然氣的問題，但雙方未達(dá)成一致�！� 

“而且我們了解到小區(qū)并沒有維修基金，所以小區(qū)電梯出故障、基礎(chǔ)設(shè)施老化我們也沒有辦法，現(xiàn)在一部電梯需要2萬(wàn)元維修費(fèi)，我們無(wú)力支付�！� 金海物業(yè)公司海運(yùn)花園負(fù)責(zé)人說。

凌女士無(wú)奈地說，長(zhǎng)期以來，業(yè)主與物業(yè)公司矛盾不斷，業(yè)主們認(rèn)為小區(qū)管理混亂，拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主也越來越多，最終才導(dǎo)致如今的局面。

目前，業(yè)主和物業(yè)公司僵持不下，如業(yè)主依然不愿繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司將如何應(yīng)對(duì)？對(duì)此，金海物業(yè)海運(yùn)花園負(fù)責(zé)人表示，將由公司法務(wù)部處理。而針對(duì)之后的處理方式，物業(yè)公司法務(wù)部云南萬(wàn)青律師事務(wù)所相關(guān)負(fù)責(zé)律師表示不便介紹。 

“如之后物業(yè)公司要起訴我們，我們也會(huì)做好應(yīng)訴準(zhǔn)備，將開始收集物業(yè)不作為的相關(guān)證據(jù)。”凌女士說。

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