版納旅游開(kāi)發(fā)怪相：“散裝”嘎灑亂拳出擊，卻抵不過(guò)一座告莊

今年暑期，云南旅游火爆，被稱為一半中國(guó)人都來(lái)了云南。作為云南主要旅游目的地，西雙版納也是游客如潮，其中大部分是乘去年才開(kāi)通的昆明到版納的火車而來(lái)。

當(dāng)大批游客下車走出版納站時(shí)，出站口不少拉客司機(jī)便高聲吆喝：“告莊，告莊，有沒(méi)有人去告莊？”在出站口候車區(qū)，干脆停著幾輛專線大巴，目的地也是告莊。而下車的游客，絕大多數(shù)也都有告莊的行程。

告莊的全稱是告莊西雙景，是西雙版納當(dāng)?shù)仄髽I(yè)海誠(chéng)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的一座旅游小鎮(zhèn)，江景、夜市、充滿異國(guó)風(fēng)情的建筑，讓告莊成為西雙版納新的旅游名片

被忽略的嘎灑

有一對(duì)才下火車的游客想去喜來(lái)登酒店，在候車區(qū)攔了多輛出租車，司機(jī)一聽(tīng)要去嘎灑，都推辭說(shuō)有客不去。另一位打算去雅居樂(lè)西雙林語(yǔ)的游客更慘，他知道去嘎灑很難打車，所以提前在某平臺(tái)預(yù)約了接客車輛，但出站后才發(fā)現(xiàn)被司機(jī)取消了訂單。而重新叫網(wǎng)約車卻一直沒(méi)有人接單，最后只好搭乘一輛去勐海的順風(fēng)出租車去西雙林語(yǔ)。

喜來(lái)登酒店和西雙林語(yǔ)都在嘎灑鎮(zhèn)，其實(shí)版納的機(jī)場(chǎng)和火車站也都在嘎灑鎮(zhèn)，從機(jī)場(chǎng)到喜來(lái)登酒店才5公里，到西雙雨林也不過(guò)10公里，實(shí)際上比到景洪江北片區(qū)的告莊近得多，但無(wú)論是網(wǎng)約車還是出租車，都不太愿意跑嘎灑，原因是乘客太少，返程要空跑。

其實(shí)嘎灑也是景洪市重點(diǎn)發(fā)展多年的旅游度假區(qū)，大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目不少，可是如今到景洪旅游的人，絕大多數(shù)都選擇去江北片區(qū)的告莊西雙景，對(duì)嘎灑卻沒(méi)有什么印象。

這便是版納旅游的現(xiàn)狀，雖然自15年前開(kāi)始，景洪市就在城區(qū)周邊規(guī)劃了四大旅游開(kāi)發(fā)區(qū)，分別是嘎灑旅游小鎮(zhèn)、嘎棟的西雙版納國(guó)際旅游度假區(qū)、曼弄楓旅游度假區(qū)和江北片區(qū)，但經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，名氣最大，最吸引游客的是版納本地企業(yè)海誠(chéng)集團(tuán)開(kāi)發(fā)，位于江北的告莊西雙景，而吸引開(kāi)發(fā)企業(yè)最多，規(guī)模最大的嘎灑旅游度假區(qū)，盡管擁有臨近機(jī)場(chǎng)和火車站的便利條件，項(xiàng)目不少，資源條件也不錯(cuò)，卻只是因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)項(xiàng)目比較多而在購(gòu)房者當(dāng)中有一定名氣，普通游客卻很少耳聞，以至于連出租車都不太好打。

景洪四大旅游開(kāi)發(fā)區(qū)分布于城區(qū)四個(gè)方向，嘎灑鎮(zhèn)雖然比較遠(yuǎn)但有機(jī)場(chǎng)和火車站

起點(diǎn)不低，開(kāi)發(fā)散亂

嘎灑旅游度假區(qū)的開(kāi)發(fā)起點(diǎn)其實(shí)很高，早在2007年，嘎灑鎮(zhèn)便因?yàn)橛猩接兴�且交通便利，被列入云南�?9個(gè)旅游小鎮(zhèn)建設(shè)名單，當(dāng)時(shí)的總體規(guī)劃面積為80公里，吸引了雅居樂(lè)、平安不動(dòng)產(chǎn)、云投集團(tuán)、俊發(fā)集團(tuán)、碧桂園、銀海地產(chǎn)、子元集團(tuán)、保利發(fā)展等一大批云南本地和全國(guó)性開(kāi)發(fā)商，其中雅居樂(lè)開(kāi)發(fā)的西雙林語(yǔ)、平安不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的悅景莊、子元集團(tuán)開(kāi)發(fā)的路南山度假區(qū)都是上萬(wàn)畝的大項(xiàng)目，云投集團(tuán)開(kāi)發(fā)的嘎灑溫泉小鎮(zhèn)也有2000多畝。

平安不動(dòng)產(chǎn)在嘎灑開(kāi)發(fā)的萬(wàn)畝養(yǎng)生大盤(pán)悅景莊，平時(shí)人很少

經(jīng)過(guò)多年開(kāi)發(fā)，上述項(xiàng)目有些已在幾年前就開(kāi)始交房入住，有些則仍在建設(shè)當(dāng)中，但龐大的開(kāi)發(fā)規(guī)模，卻很難掩蓋嘎灑旅游度假區(qū)整體建設(shè)中的一個(gè)致命問(wèn)題，即項(xiàng)目雖多但基本都是各自為戰(zhàn)，而且基本都以賣度假房產(chǎn)為主。當(dāng)年規(guī)劃的旅游配套設(shè)施要么遲遲未建，要么只建成很少一部分而且未能投入運(yùn)營(yíng)，所以目前整個(gè)嘎灑旅游度假區(qū)的項(xiàng)目基本都是賣房，幾乎沒(méi)有什么面向普通游客的旅游設(shè)施和服務(wù)，這些超大型旅游項(xiàng)目對(duì)游客的吸引力甚至還不如附近村落的農(nóng)村溫泉有名氣。

是不是嘎灑的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目只有度假房產(chǎn)規(guī)劃，沒(méi)有旅游配套設(shè)施？當(dāng)然不是，比如平安不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的悅景莊，其實(shí)整個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有任何住宅用地，是以大型康養(yǎng)地產(chǎn)的名義立項(xiàng)的，規(guī)劃上包含溫泉度假酒店、康養(yǎng)設(shè)施等，西雙林語(yǔ)的規(guī)劃中也有大型體育運(yùn)動(dòng)中心、主題公園等，銀海在嘎灑的項(xiàng)目雖然至今連土地都還沒(méi)有到手，可是規(guī)劃上也有水療中心、傣家集市等。至于云投在嘎灑鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的溫泉旅游小鎮(zhèn)，不僅有五星級(jí)酒店（已開(kāi)業(yè)），還有沿著南凹河建設(shè)的公園和溫泉度假設(shè)施，其中還有酒吧街等，可是這么多年過(guò)去，項(xiàng)目的住宅都在去年開(kāi)始交房，可是河濱公園才修建了幾百米的示范區(qū)，距離全部建成還很遙遠(yuǎn)。

云投和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的嘎灑溫泉小鎮(zhèn)，前期忙著賣房。主要旅游設(shè)施南凹河公園只建成數(shù)百米示范區(qū)

基礎(chǔ)設(shè)施不給力，只有賣房能賺錢(qián)

為什么嘎灑的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目只知道蓋房賣房，卻遲遲不愿意建設(shè)或運(yùn)營(yíng)規(guī)劃中的旅游設(shè)施呢？版納當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)人士說(shuō)，建設(shè)旅游設(shè)施比如酒店、景區(qū)，投資大難賺錢(qián)，開(kāi)發(fā)商能拖則拖。據(jù)說(shuō)云投投資的喜來(lái)登酒店，因?yàn)榫嚯x景洪市區(qū)遠(yuǎn)，也遠(yuǎn)離版納主要景區(qū)，所以入住率并不理想，虧損嚴(yán)重，全靠云投補(bǔ)貼。當(dāng)初萬(wàn)達(dá)建設(shè)，現(xiàn)在屬于融創(chuàng)經(jīng)營(yíng)的西雙版納主題樂(lè)園，成本高收入少，融創(chuàng)不堪重負(fù)。

但嘎灑的多個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)此也有自己的苦水，他們說(shuō)，嘎灑的旅游項(xiàng)目雖然多，可是彼此相距遙遠(yuǎn)，比如西雙林語(yǔ)、悅景莊和嘎灑溫泉小鎮(zhèn)（雨林原著）三個(gè)項(xiàng)目都在214國(guó)道旁，可是彼此相距都有幾公里，導(dǎo)致各個(gè)項(xiàng)目的旅游配套很難共享，只能各自服務(wù)于自己內(nèi)部，可是畢竟每個(gè)項(xiàng)目的常住人口很少，普通游客又寥寥無(wú)幾，幾乎無(wú)法維持經(jīng)營(yíng)。

嘎灑各個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部自成一體，環(huán)境雖好，卻缺乏吸引游客的項(xiàng)目

另外，嘎灑當(dāng)?shù)鼗�礎(chǔ)設(shè)施落后，缺乏總體規(guī)劃，也是造成嘎灑一大堆旅游項(xiàng)目卻打不過(guò)一個(gè)告莊的重要原因。幾家開(kāi)發(fā)商都反映，嘎灑的基礎(chǔ)設(shè)施很落后，停電是家常便飯，停水也常有發(fā)生，像悅景莊這種項(xiàng)目，吸引游客來(lái)此的主要內(nèi)容就是里面的多家民宿客棧，可有時(shí)候一停水就一天，里面的酒店和民宿苦不堪言。

除了水電方面的問(wèn)題，嘎灑交通不便也嚴(yán)重困擾旅游發(fā)展。雖然機(jī)場(chǎng)和火車站都在嘎灑鎮(zhèn)，可是從機(jī)場(chǎng)和火車站再往嘎灑鎮(zhèn)方向走，公交車很少，出租車、網(wǎng)約車不愿跑，西雙林語(yǔ)和悅景莊的民宿經(jīng)營(yíng)者都自購(gòu)車輛接送客人，但普通旅游者就只能望而卻步。

2020年，悅景莊和雅居樂(lè)西雙林語(yǔ)兩個(gè)項(xiàng)目與景洪公交公司協(xié)商，開(kāi)通了一趟從景洪市區(qū)到兩個(gè)項(xiàng)目的公交車，可是發(fā)車頻次才一小時(shí)一趟，基本聊勝于無(wú)。

被坑的開(kāi)發(fā)商

在嘎灑開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的許多房企吐槽說(shuō)，水、電、交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善，只能依賴當(dāng)?shù)卣�府，尤其是主要�?fù)責(zé)嘎灑旅游開(kāi)發(fā)管理的嘎灑旅游度假區(qū)管委會(huì)，可是當(dāng)?shù)卦谶@方面投入不多，進(jìn)展緩慢，比如自來(lái)水，主要為嘎灑片區(qū)供水的南西河水廠及配套管網(wǎng)工程，去年才開(kāi)工。另外，在土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)條件保障方面，當(dāng)?shù)匾泊嬖谠S多問(wèn)題，有些項(xiàng)目已開(kāi)發(fā)多年，可是卻有村民以土地補(bǔ)償款未能發(fā)放為由阻攔項(xiàng)目建設(shè)，然而開(kāi)發(fā)商其實(shí)早就按規(guī)定繳納了土地出讓金和相關(guān)費(fèi)用。

最令人哭笑不得的是昆明知名開(kāi)發(fā)商銀海地產(chǎn)的境遇，2010年，銀海地產(chǎn)下屬的西雙版納華僑城開(kāi)發(fā)有限公司與嘎灑鎮(zhèn)簽約，計(jì)劃開(kāi)發(fā)占地2000畝，投資15億的西雙版納華僑城項(xiàng)目。2012年，景洪市與華僑城公司正式簽約，項(xiàng)目規(guī)模也增加到3608畝，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)由華僑城公司負(fù)責(zé)，一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)。

2012年8月，華僑城項(xiàng)目一期51畝土地出讓，銀海地產(chǎn)摘得，本以為可以正式啟動(dòng)開(kāi)發(fā)建設(shè)，但由于種種原因，銀海地產(chǎn)已經(jīng)全額支付土地款的這51畝土地卻直到現(xiàn)在都未能交付，據(jù)說(shuō)地塊上還有好幾棟建筑未拆除，而項(xiàng)目二期計(jì)劃的362畝土地更是連征地工作都沒(méi)有開(kāi)展。

銀海地產(chǎn)10年前規(guī)劃的位于嘎灑鎮(zhèn)曼達(dá)片區(qū)華僑城項(xiàng)目

從2012年首次拿地到現(xiàn)在，10年過(guò)去了，銀海地產(chǎn)居然連最初100%支付土地款的區(qū)區(qū)51畝土地都還沒(méi)有到手，更不用說(shuō)進(jìn)行當(dāng)初雄心勃勃的3600畝開(kāi)發(fā)計(jì)劃了。由于開(kāi)發(fā)計(jì)劃一停就是10年，據(jù)銀海地產(chǎn)說(shuō)，他們?cè)诖隧?xiàng)目上已經(jīng)花費(fèi)了接近2億元，損失巨大。

據(jù)云南房網(wǎng)了解，這個(gè)占地2.4平方公里的旅游度假項(xiàng)目之所以在已經(jīng)完成首批土地出讓的情況下戛然而止，是因?yàn)槠瑓^(qū)規(guī)劃有調(diào)整，但讓一家企業(yè)為此苦等10年，進(jìn)退兩難，確實(shí)也不太應(yīng)該。

由于開(kāi)發(fā)和營(yíng)商環(huán)境不是很理想，許多打著開(kāi)發(fā)旅游旗號(hào)在嘎灑拿地的企業(yè)，大多干著賣房子的一錘子買(mǎi)賣，而在旅游規(guī)劃方面，嘎灑鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模雖大，卻缺乏類似于江北片區(qū)的告莊西雙景，嘎棟片區(qū)的融創(chuàng)游樂(lè)園、演藝劇場(chǎng)一類的吸引游客的項(xiàng)目，就連旅游開(kāi)發(fā)不是重點(diǎn)的曼弄楓片區(qū)，也有濱江景區(qū)和世紀(jì)金源高爾夫。

瀾滄江兩岸是景洪市游客比較集中的區(qū)域

時(shí)至今日，當(dāng)年規(guī)劃范圍達(dá)80平方公里的嘎灑旅游度假區(qū)，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目雖然不少，可是旅游內(nèi)容單一，彼此孤立，基本上處于“散裝”狀態(tài)，以至于10多家云南本地乃至全國(guó)巨頭級(jí)開(kāi)發(fā)商亂拳出擊，卻連西雙版納本地企業(yè)開(kāi)發(fā)的一座千畝體量的告莊西雙景都打不過(guò)。

對(duì)此，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商說(shuō)，西雙版納州和景洪市應(yīng)該充分利用嘎灑鎮(zhèn)的有利條件，以及近10年已經(jīng)形成的旅游開(kāi)發(fā)成果，盡快完善區(qū)域內(nèi)的交通、水、電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施，加快區(qū)域規(guī)劃修編，增加面向普通游客的旅游內(nèi)容和設(shè)施，改變目前以賣房為主的旅游開(kāi)發(fā)模式。同時(shí)，對(duì)于已經(jīng)落地的項(xiàng)目，也應(yīng)做好服務(wù)與配套，激發(fā)企業(yè)的信心，避免一錘子買(mǎi)賣。

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