老年人才是以后買房的主力，昆明在這方面大有可為

前些天，有幾條關(guān)于人口方面的新聞很是讓房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士心情沉重。

一是根據(jù)上半年的人口數(shù)據(jù)，中國(guó)內(nèi)地人口首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。這是官方首次承認(rèn)中國(guó)人口開始負(fù)增長(zhǎng)，盡管只減少了8.2萬，數(shù)字看似不多，但人口學(xué)家承認(rèn)，一旦開始負(fù)增長(zhǎng)，將會(huì)越來越快，很難逆轉(zhuǎn)。

第二條新聞與第一條有關(guān)。國(guó)家衛(wèi)健委老齡司司長(zhǎng)王海東前不久公開透露，預(yù)計(jì)“十四五”時(shí)期，我國(guó)60歲及以上老年人口總量將突破3億，占比將超過20%，進(jìn)入中度老齡化階段。到2035年左右，我國(guó)老年人口占比將超過30%，進(jìn)入重度老齡化階段。

人口下降，老齡化加速到來，對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展模式來說都是噩夢(mèng)。因?yàn)槲覈?guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)這么多年高速增長(zhǎng)，其實(shí)建立在兩個(gè)基礎(chǔ)上，一是龐大的人口基數(shù)，年輕人需要買房。而年輕人的購(gòu)房需求被稱為剛需，多次在底部托住了房地產(chǎn)大勢(shì)。第二個(gè)基礎(chǔ)是城市化，其實(shí)歸根結(jié)底還是農(nóng)村的年輕人大量向城市轉(zhuǎn)移，需要買房。

但現(xiàn)在兩大基礎(chǔ)都開始動(dòng)搖，人口負(fù)增長(zhǎng)和老齡化加速到來，意味著傳統(tǒng)市場(chǎng)觀念認(rèn)為的剛需消費(fèi)在迅速下降，房地產(chǎn)最穩(wěn)固的消費(fèi)人群開始減少。

年輕人少了，房子賣給誰？

答案是老年人。

按照中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)商業(yè)模式，老年人不是購(gòu)房的主力，這是因?yàn)槔夏耆嘶�本都有房，既然有房，再買就不是很踴躍，至少不像年輕人那么剛需。另外，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)商業(yè)模式下，對(duì)老年人買房也不是很友好，比如說按揭貸款就有年齡限制，大部分房產(chǎn)也不是很考慮老年人的需求。

但人口下降，老齡化到來，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)的對(duì)象必須轉(zhuǎn)向老年人，而老年人在房地產(chǎn)方面的消費(fèi)需求其實(shí)也一直被低估了。

首先，老年人有房所以對(duì)買房沒那么剛需是錯(cuò)誤的。老年人確實(shí)基本都有房可住，可是老年人的住房大多購(gòu)買年限比較早，產(chǎn)品比較落后，質(zhì)量比較差，特別是沒有進(jìn)行過適老設(shè)計(jì)，對(duì)老年生活很不友好。

比如有許多老房子都沒有電梯，不適合養(yǎng)老。即便是有電梯的房子，有些老房子電梯老舊，數(shù)量少，有些進(jìn)出電梯還要上臺(tái)階，輪椅無法通行。

再比如，許多老房子采光、保溫條件不好，冬天很冷，老年人并不喜歡。再比如，越是老年人，對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求越高，可是偏偏是早期的住宅物業(yè)都比較差，老年人并不滿意。

因此，老年人其實(shí)有很強(qiáng)的換房需求，前提是開發(fā)商的產(chǎn)品的確適合老年人需求。

其次，老年人的購(gòu)買力其實(shí)很強(qiáng)。盡管現(xiàn)有房地產(chǎn)金融政策對(duì)老年人貸款不太有利，可是許多老年人有比較豐厚的積蓄，退休工資也很高，完全可以以高首付甚至全款買房，更何況現(xiàn)在已經(jīng)開始有金融機(jī)構(gòu)探討接力貸的操作，便于老年人買房。

第三，老年人有專門購(gòu)買養(yǎng)老房的需求。國(guó)內(nèi)許多旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商早就注意到，越來越多的老年人有了全新且超前的房地產(chǎn)消費(fèi)意識(shí)，具體體現(xiàn)在，許多老年人即便在城市里有一套房，但仍然愿意到郊區(qū)環(huán)境好的地方再買一套，作為休閑度假使用。更具前衛(wèi)消費(fèi)觀的老年人，則干脆跨省、跨地區(qū)到外地買房養(yǎng)老，但并不會(huì)因此把原來的住房賣掉。也就是說，許多老年人早就開始把第二套房作為剛需，把候鳥式養(yǎng)老作為一種生活方式。

在海南，在昆明，在版納，在大理，甚至在彌勒、石林等城市，都有類似的老年人。

為什么在跨省、跨地區(qū)買第二套房這件事上，老年人似乎比年輕人、中年人更為積極和激進(jìn)呢？這是因?yàn)槟贻p人買房主要是為了工作、成家，在外地買房既沒有能力，也沒有很強(qiáng)的需求。

事業(yè)有成的中產(chǎn)階層倒是有經(jīng)濟(jì)條件在外地買度假房產(chǎn)，可是由于中產(chǎn)、中年正處于事業(yè)巔峰，經(jīng)濟(jì)上雖然有條件，可是自由做不到，在外地買了房也沒時(shí)間居住，性價(jià)比太低。只有老年人，時(shí)間自由，經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)較好，所以在海南和云南養(yǎng)老度假的絕大多數(shù)是老年人，年輕人和中年人非常少。

老年想買房，能買房，尤其是對(duì)跨地區(qū)跨省購(gòu)買養(yǎng)老房產(chǎn)有很強(qiáng)的需求，昆明作為國(guó)內(nèi)宜居城市的代表，這方面其實(shí)大有可為。

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