觀點網(wǎng) 早在2023年中期業(yè)績會上，中海物業(yè)董事局主席張貴清就表示：“未來的增長要靠增值服務，關鍵看企業(yè)有沒有能力把握這個機會。”
這番話表明了中海物業(yè)對增值服務的重視。近日，中海物業(yè)在深圳召開了增值服務合作商大會，共有超500家各行業(yè)企業(yè)參加。
會上，中海物業(yè)旗下社區(qū)增值專業(yè)子公司，優(yōu)你互聯(lián)與20余家企業(yè)現(xiàn)場簽約，涉及領域包括公區(qū)、美居、零售、到家、文旅、白酒、能源服務、地產(chǎn)服務等，簽約總金額超過2.5億元。
中海物業(yè)集團首席營銷官劉洪興在會上指出，優(yōu)你互聯(lián)計劃在2024年加大在白酒、養(yǎng)老、團餐、寵物護理等新興業(yè)務的投入，并期待與更多優(yōu)質(zhì)合作商家攜手，共同探索全新業(yè)務模式，以構(gòu)建更加高效完備的供應鏈。
種種行跡無不透露著中海物業(yè)將加碼增值服務，以走出一條屬于自己的增長路徑。
第二增長曲線
中海物業(yè)屬于最早一批涉足增值物業(yè)的物管企業(yè)之一，增值服務已然成為了中海物業(yè)第二增長曲線。
根據(jù)財報顯示，2023上半年，中海物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)額為71.63億港元，同比上升23.2%；整體毛利11.47億港元，同比上漲30.8%，毛利率為16.01%；公司股東應占溢利7.26以港元，同比上漲39.2%。
其中，物業(yè)管理服務業(yè)務收入約51.63億港元，同比增長18.5%，毛利率約為14.7%；增值服務業(yè)務收入約19.17億港元，同比增長45.3%；停車位買賣業(yè)務收入約8304.1萬港元，同比下降22.8%。
物業(yè)管理服務仍是公司營收大頭，占總收益比例72.1%，而增值服務占比為26.7%。不過增值服務的收益比重正在逐年上升，2016年底時僅占8.9%，提供的收益亦從當年的2.29億港元漲至2022年的29.91億港元，年復合增長率達53.46%。
中海物業(yè)的增值服務主要分為兩個部分，分別為非住戶增值業(yè)務以及住戶增值業(yè)務。
非住戶增值服務主要涉及工程領域，細分為工程服務、交付前服務、銷項查驗服務、顧問咨詢服務，該部分業(yè)務于2023H1的收入為12.05億港元，同比增長39.3%，毛利率為13.5%。
住戶增值服務分部同期收入為7.11億港元，同比增長56.9%，毛利率為29.3%。該業(yè)務分部又細分為社區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營服務、居家生活服務及商業(yè)服務運營兩部分，收入分別為3.29億港元、3.82億港元，同比增長34.6%、83.1%。
毛利率一直是多數(shù)物管企業(yè)深受詬病的點，而對于中海物業(yè)來說這個問題更甚，對比同為央企背景的保利物業(yè)21.17%的毛利率較為遜色。因此，對中海物業(yè)來說，大力發(fā)展毛利率較高的增值服務，特別是住戶增值服務就成為當務之急。
因此，在今年1月份召開的2024年工作會議上，張貴清重點強調(diào)了六個平衡，其中就包括增速與增量的平衡。要實現(xiàn)基礎服務利潤與增值服務利潤1:1。
在社區(qū)增值領域，中海物業(yè)主要通過旗下優(yōu)你互聯(lián)為數(shù)百萬家庭提供房屋租售、家居裝修、優(yōu)質(zhì)商品、旅游休閑、到家服務、社區(qū)養(yǎng)老等多元化增值服務。
在這次增值服務合作商大會上，劉洪興指出，優(yōu)你互聯(lián)自2016年蹣跚起步到2023年百花齊放，社區(qū)增值服務業(yè)務版圖、收入和利潤增長率連年攀升，2023年增速達54%。他還表示，2024年優(yōu)你互聯(lián)將發(fā)力白酒、養(yǎng)老、團餐、寵物護理等業(yè)務。
而在這次大會上，中海物業(yè)現(xiàn)場簽約了20多家企業(yè)，涉及的業(yè)態(tài)包括白酒、文旅、零售、地產(chǎn)服務等。
增值多元賽道
對于物管企業(yè)來說，僅僅做基礎性的物業(yè)服務是不夠的。一方面是基礎物管毛利不斷下降，另一方面業(yè)主的需求也在日益增長，提供物管之外的服務可以提高業(yè)主粘性等。因此，大部分物企都會選擇做增值服務。
特別是近年來，增值服務的市場與利潤空間逐漸被發(fā)掘，已經(jīng)成為了越來越多物企的重點發(fā)展方向，并成為了新的業(yè)績增長點。比如雅生活也在近期開始了養(yǎng)老領域的探索。
對于中海物業(yè)而言，其目前擁有超800萬的業(yè)主，同時還手握各種社會資源、各業(yè)態(tài)合作供應鏈，若能把這些資源充分利用起來，發(fā)展增值服務第二曲線不成問題，實現(xiàn)基礎服務利潤與增值服務利潤1:1的目標指日可待。
優(yōu)你互聯(lián)準備重點發(fā)展的白酒、養(yǎng)老、團餐等，涉及這些業(yè)務的物企并非僅此一家，競爭同樣激烈。
比如在團餐方面，曾有業(yè)內(nèi)人士指出團餐服務的市場規(guī)模約為物管服務的1.5倍。萬億級的賽道上擠滿了選手。
做星級酒店出身的金科服務是最早布局餐飲的物企之一，2022年餐飲服務為其提供收入達3.22億元，同比增長544%，占總收益比例6.43%，已然成為業(yè)績頂流柱之一。除金科服務外，新城悅服務、新希望服務、世茂服務等10余家上市物企均有涉獵團餐業(yè)務。
白酒賽道上同樣熱鬧非凡。早在2021年，保利物業(yè)便與瀘州老窖達成合作。旗下銷售平臺“和院優(yōu)品”售賣的白酒品牌多達十余種。2022年，該公司包含賣酒在內(nèi)的社區(qū)零售收入達9.08億元，占總營收比重約6.63%。
坐上酒桌的物企還有碧桂園服務、康橋悅生活、興聯(lián)物業(yè)等。其中碧桂園服務比保利物業(yè)更早布局白酒賽道，在2020年就與竹葉青達成合作，次年與江記酒莊簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，又于2022年拓展“酒司令”業(yè)務……
而在養(yǎng)老方面，隨著人口老齡化的加快，康養(yǎng)服務市場不斷擴大，“物業(yè)＋養(yǎng)老”頻頻被提起，國家對此亦十分重視，要求老有所養(yǎng)，同時也出臺了相關政策。
綠城服務是最早布局養(yǎng)老領域的物企之一，最早可追溯至2007年，2013年開始深度布局，后推出了獨創(chuàng)的學院式頤養(yǎng)模式；世茂服務在2021年與椿熙堂運營主體達成合作協(xié)議；近期則有雅生活新增投資企業(yè)珠海宏仁康養(yǎng)服務有限公司，經(jīng)營范圍包含養(yǎng)老服務。此外，旭輝永生服務、保利物業(yè)等物企均有提供養(yǎng)老服務。
寵物市場方面，有數(shù)據(jù)顯示，2023年城鎮(zhèn)寵物（犬貓）消費市場規(guī)模為2793億元，同比增長3.2%。
目前并沒有物企重點布局寵護護理賽道，張貴清曾指出過，社區(qū)增值服務的核心邏輯是業(yè)主需要。而近年來寵物作為生活伙伴愈發(fā)得到人們的重視，寵護護理的需求應運而生。因此中海物業(yè)此次瞄準寵物護理業(yè)務倒也不意外，未來或許也會帶來意想不到的結(jié)果。
無論是做團餐亦或是賣白酒，物企們天然擁有社區(qū)流量優(yōu)勢，只要能抓住需求，便能更好地打通“最后一公里”。而對物企本身來說，增值服務的毛利率往往比基礎物管服務高得多。
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