“眼看都快要交房了，項(xiàng)目名字突然改了，物業(yè)團(tuán)隊(duì)也換人了，這是怎么回事？”11月中旬，有業(yè)主向都市時(shí)報(bào)·大象房鑒所反映：10月初，滇池一英里項(xiàng)目突然更換項(xiàng)目名稱，去掉了“雅居樂”的名字，還更換了物業(yè)團(tuán)隊(duì)。這讓業(yè)主們不知所措。
經(jīng)了解得知，滇池一英里項(xiàng)目開發(fā)商為百集龍集團(tuán)，雅居樂受百集龍聘請，成為滇池一英里項(xiàng)目的合作伙伴�！把啪訕贰泵窒В馕吨裁�？
滇池一英里項(xiàng)目的路邊指引牌上，已沒有了“雅居樂”字樣
業(yè)主
“當(dāng)初是沖著雅居樂品牌才買的房子”
11月10日，記者到達(dá)位于草海北岸碧雞路北側(cè)的滇池一英里營銷中心時(shí)，看到路邊指示牌上的“雅居樂”3字確實(shí)已被拆下，只留下淡淡的痕跡。部分指示牌上的名字已經(jīng)更換為“百集龍廣場·滇池一英里”。
滇池一英里業(yè)主楊先生介紹，早在9月份，業(yè)主們就聽說雅居樂可能要退出項(xiàng)目的消息，但因?yàn)闆]見到什么實(shí)質(zhì)行動(dòng)，業(yè)主們一時(shí)并未在意。
“10月份以來，雅居樂和百集龍的矛盾不斷升級，百集龍方面去掉了預(yù)售合同中約定的“雅居樂”廣告品牌有關(guān)字樣，并且封閉了原來的售樓部，聽說百集龍方面想要重建一個(gè)新的售樓部�！睒I(yè)主介紹，因?yàn)榘偌埮c雅居樂發(fā)生矛盾，原本負(fù)責(zé)小區(qū)管理的雅生活物業(yè)也被解聘，新的物業(yè)公司尚未確定。
令業(yè)主焦急的事還有一件。滇池一英里項(xiàng)目原定11月17日交房，業(yè)主卻在11月15日收到了百集龍發(fā)來的“順延交付致歉書”。
致歉書稱項(xiàng)目前期委托雅居樂昆明團(tuán)隊(duì)代為管理，云南百集龍實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司在監(jiān)管中，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目施工進(jìn)度存在滯后風(fēng)險(xiǎn)。2022年6月，在項(xiàng)目檢查過程中，云南百集龍實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司發(fā)現(xiàn)工程進(jìn)度仍然嚴(yán)重滯后，多次協(xié)調(diào)，但雅居樂昆明團(tuán)隊(duì)均拒絕整改……百集龍迫于無奈，于2022年9月30日正式收回代管權(quán)，并于2022年10月1日全面自主管理，并全力以赴推動(dòng)項(xiàng)目完工竣備。
致歉書表示，“由于新冠疫情影響和雅居樂昆明團(tuán)隊(duì)工作期間的重大過失，導(dǎo)致項(xiàng)目施工進(jìn)度滯后。本項(xiàng)目1、2幢原定交付時(shí)間為2022年11月17日，預(yù)計(jì)延期至2022年12月17日……具備交付條件時(shí)，云南百集龍實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司將立即通知各位業(yè)主，實(shí)際交房時(shí)間以發(fā)出的房屋交付通知為準(zhǔn)�！�
看到這份致歉書，滇池一英里的業(yè)主表示很無奈。據(jù)了解，業(yè)主們的訴求有三個(gè)：一是希望滇池一英里小區(qū)高質(zhì)量保交房；二是對小區(qū)樓棟主體凹陷、私自變更設(shè)計(jì)規(guī)劃、房屋精裝修等問題作出合規(guī)整改或給予補(bǔ)償；三是希望百集龍方面嚴(yán)格按照預(yù)售合同，兌現(xiàn)約定的“雅生活”物業(yè)。
百集龍集團(tuán)
已解除與雅居樂的合作
針對滇池一英里項(xiàng)目中百集龍與雅居樂的關(guān)系，記者采訪了百集龍公司相關(guān)工作人員。
據(jù)介紹，滇池一英里項(xiàng)目所在地塊，由百集龍于2012年8月28日出資購得該地塊的國有土地使用權(quán)，于2019年辦理了該地塊開發(fā)許可的相關(guān)手續(xù)，2019年8月取得施工許可證，項(xiàng)目正式開工。
2019年1月30日，百集龍與雅居樂簽訂了《關(guān)于昆明西山區(qū)百集龍項(xiàng)目之合作協(xié)議》，委托雅居樂全面負(fù)責(zé)該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的管理工作。雅居樂在該項(xiàng)目輸出“雅居樂”品牌使用，品牌使用費(fèi)按簽約銷售總額的4.2%收取。
2019年8月27日，雅居樂與百集龍簽訂借款協(xié)議。借款期限為2019年6月13日至2020年6月30日。
2022年9月30日，百集龍與雅居樂簽訂的合作協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議及備忘錄解除，百集龍收回委托雅居樂管理的相關(guān)權(quán)利。
百集龍方面表示，解除合作的原因，是發(fā)現(xiàn)雅居樂在項(xiàng)目各板塊管理過程中有嚴(yán)重失職�！霸陧�(xiàng)目施工單位招投標(biāo)過程中，偏袒雅居樂自己的關(guān)聯(lián)公司。對于關(guān)聯(lián)公司施工過程中存在的各種問題，瞞報(bào)甚至不報(bào)。百集龍?jiān)陧?xiàng)目檢查過程中發(fā)現(xiàn)問題，發(fā)函給雅居樂要求其整改，但雅居樂均以各種借口推脫，不解決問題。百集龍?jiān)?022年6月的一次項(xiàng)目檢查中，發(fā)現(xiàn)工程嚴(yán)重滯后，精裝修存在瑕疵，但雅居樂仍以‘躺平’的姿態(tài)回應(yīng)。”因此，百集龍?jiān)?月30日宣布解除了與雅居樂簽訂的協(xié)議，全面接手管理該項(xiàng)目，并解聘了雅居樂的“雅生活”物業(yè)公司。
雅居樂
目前還沒有退出滇池一英里項(xiàng)目
對于“嚴(yán)重失職”的指責(zé)，雅居樂方面又是怎么看的呢？記者采訪了滇池一英里項(xiàng)目的雅居樂方面營銷負(fù)責(zé)人。
該負(fù)責(zé)人表示，滇池一英里項(xiàng)目以“雅居樂”品牌，以及“雅居樂滇池一英里”為推廣名，進(jìn)行項(xiàng)目宣傳及銷售，并由雅居樂專業(yè)銷售團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)營銷工作。項(xiàng)目2019年12月首次開盤以來，整體銷售情況優(yōu)良，并得到消費(fèi)者的廣泛認(rèn)可及好評�！叭欢�，今年以來，百集龍頻繁干擾項(xiàng)目營銷工作，甚至于9月29日暴力沖撞營銷中心，導(dǎo)致正常的營銷秩序受到嚴(yán)重干擾，目前項(xiàng)目營銷中心仍不能正常開放�！�
該負(fù)責(zé)人還介紹了滇池一英里的項(xiàng)目建設(shè)情況：
土建部分，項(xiàng)目住宅部分土建工程已完成，地下室地坪及劃線正在施工。
精裝部分，1#、2#樓整體完成95%，3#、4#樓整體完成85%，5#、7# 樓整體完成40%。景觀部分整體完成70%。項(xiàng)目現(xiàn)階段尚有部分收尾工程待完成。
此外，該負(fù)責(zé)人還表示，目前雅居樂還沒有退出滇池一英里項(xiàng)目，雅居樂的銷售在原營銷中心前廣場的臨時(shí)接待處，對接已經(jīng)買了房子的業(yè)主；雅生活物業(yè)也在對項(xiàng)目進(jìn)行分戶驗(yàn)收工作。
“百集龍單方面要求解約，若雙方未達(dá)成一致意見，可走司法途徑解決。但在這個(gè)過程當(dāng)中，不能耽誤進(jìn)度，不能因?yàn)榧姞幘陀绊戫?xiàng)目。為保民生、保交付，建議A1地塊繼續(xù)合作至交付完畢，A3地塊確定不合作了的話，再解除協(xié)議。”該負(fù)責(zé)人表示。
律師說法
百集龍無權(quán)擅自解除前期物業(yè)服務(wù)合同
針對滇池一英里項(xiàng)目的糾紛，北京盈科（昆明）律師事務(wù)所高級合伙人田玄玄分析表示：公開資料顯示，雅居樂與百集龍公司在滇池一英里項(xiàng)目上系深度合作，包括百集龍公司向雅居樂融資，委托工程管理、物業(yè)服務(wù)，品牌輸出等，而非單純的營銷合作伙伴。目前雙方糾紛升級，百集龍公司采取了強(qiáng)制驅(qū)離措施，雅居樂也已向法院起訴，有關(guān)司法案件正在處理中。
鑒于開發(fā)商已經(jīng)逾期交付的事實(shí)，購房業(yè)主們可以主動(dòng)采取理性的維權(quán)措施，包括向住建部門反饋情況、申請介入?yún)f(xié)調(diào)，向人民法院提起訴訟，要求開發(fā)商嚴(yán)格履行合同、按約交付房屋、繼續(xù)使用“雅居樂”和“雅生活”品牌等，同時(shí)，也可以開發(fā)商嚴(yán)重違約為由，拒絕接收房屋。
田玄玄認(rèn)為，百集龍公司無權(quán)擅自解除《前期物業(yè)服務(wù)合同》，更換物業(yè)服務(wù)單位，理由有二：
首先，滇池一英里項(xiàng)目的《前期物業(yè)服務(wù)合同》第三十五條約定，合同有效期限為自合同簽訂之日起至成立業(yè)委會時(shí)止，該合同顯然未達(dá)到終止條件，目前仍屬有效期內(nèi)，百集龍公司也不享有法律規(guī)定或合同約定的解除權(quán)。
其次，《民法典》第二百七十八條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定“選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定”，《民法典》第九百三十九條規(guī)定“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。”根據(jù)該規(guī)定，前期選聘物業(yè)服務(wù)單位有嚴(yán)格的程序要求，涉及到廣大購房者的切身利益，百集龍公司無權(quán)擅自解除《前期物業(yè)服務(wù)合同》，更換物業(yè)服務(wù)單位。
田玄玄表示：“鑒于百集龍公司已經(jīng)通知解除《前期物業(yè)服務(wù)合同》的現(xiàn)實(shí)情況，我認(rèn)為，購房業(yè)主可以開發(fā)商嚴(yán)重違約為由，拒絕接收房屋，或起訴開發(fā)商要求繼續(xù)履行《前期物業(yè)服務(wù)合同》，以維護(hù)自身的合法權(quán)益�！�
他介紹，根據(jù)《民法典》第二百七十八條的規(guī)定，由專有部分面積占比23以上的業(yè)主且人數(shù)占比23以上的業(yè)主參與表決，才能選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因此，召開業(yè)主大會，或成立業(yè)主委員會，是依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的必備條件。需要注意的是，根據(jù)《昆明市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，在與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)提供服務(wù)。
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